[주용철의 절세캅] 미래에도 다주택자로 살아가는 법

서울 서초구의 자가(自家) 주택에 사는 조세기씨는 강서구 마곡지구에도 아파트 2채를 사서 전세놓고 있다. 그런데 정부가 8·2 부동산 대책을 발표하면서 다주택자에게 양도소득세를 중과세하겠다며 내년 4월 이전에 집을 팔라고 압박하는데 걱정이 태산이다.

갭(gap)투자로 마곡지구 아파트 투자에서 시세차익을 얻기는 했지만, 내년에 양도세 내고 대출까지 갚으면 오히려 적자나는 건 아닌지 걱정이다. “절세캅, 이럴 땐 어떻게 할까요.”

■“양도세 감면 대상 여부 파악해야”

현재 다주택자라면 주택을 유형별로 구분해 향후 세법 개정에 따른 투자수익율 변동에 대비해야 한다. 우선 양도세 감면 대상이거나 중과세 대상에서 제외되는 주택이 있는 지를 잘 판단해야 한다.

과거 경기 침체기에 미분양 아파트를 취득하면 세금을 깎아주던 주던 시절이 있었다. 당시 양도세를 감면해 주고, 다주택자 중과세 대상에서도 제외했다. 서울 기준으로 보면 1998년 5월22일~1999년 말까지, 2001년5월23일~2002년 말까지 미분양아파트(해당 기간에 준공 또는 일반분양 계약한 재건축아파트조합원도 포함)를 최초 분양 계약한 경우 이런 혜택을 받을 수 있다.

2013년4월1일~12월31일까지 미분양 아파트 또는 주거용 오피스텔, 기존 주택 중 1가구1주택자가 보유한 주택(국민주택규모 이하 또는 6억원 이하)을 취득하기로 계약한 경우도 양도소득세 감면 및 다주택자 중과세 제외 대상이다.

감면대상은 아니지만 2009년 3월16일~2012년 말까지 잔금을 지급하고 취득한 주택은 무조건 다주택자 중과세 적용 배제 대상이다. 즉, 일반세율이 적용된다.

이런 주택은 내년 4월 1일 이후 다주택자 중과세가 시행돼도 일반세율이 적용되며, 감면까지 받을 수있어 세금이 거의 늘어나지 않는다. 따라서 매각 여부를 검토할 때 이런 집을 먼저 팔아서 주택 수를 줄이는 방법을 최우선 순위로 고려해야 한다.

■“1가구1주택 비과세 방법 찾아야”

양도세와 관련해 가장 큰 혜택은 1가구1주택자 비과세다. 양도세는 매매가액 9억원까지는 전액 비과세되고, 10년 이상 장기 보유하면 매매차익의 80%를 공제받을 수 있다.

그런데 다주택자는 내년 4월1일 이후 장기보유특별공제를 인정받지 못한다. 즉, 보유기간에 대한 물가상승율 공제를 전혀 인정하지 않는 것. 현행 매매차익의 30%가 비용으로 인정되는 점을 감안하면 매매차익이 클수록 세액은 급증하게 된다.

현재 2주택 이상을 보유한 상태에서 먼저 파는 주택이 1가구 1주택으로 인정받으려면 다른 주택이 임대주택 등 사업용주택으로 등록돼야 한다. 또 먼저 양도하는 주택은 2년 이상 거주한 상태에서 처분해야 한다.

보유 주택 중 고가주택이면서 매매차익이 크다면 미리 거주 요건을 충족시켜서 거주 주택으로 만들어야 한다. 고가주택은 임대주택으로 등록해도 중과세를 피할 수 없기 때문에 더욱 중요하다.

■“임대주택 등록으로 중과세 피하라”

8·2대책은 다주택자 중과세를 경고하고 있다. 하지만 기존 다주택자에게 중과세를 피할 방법도 제시한다. 바로 임대주택사업자 등록이다. 이미 시행 중인 임대주택사업자 혜택을 최대한 이용하면 재산세와 종합부동산세, 임대소득에 대한 종합소득세 그리고 양도소득세는 그리 큰 걱정거리가 아니다.

이미 임대주택 관련 세법에서 과세 제외·감면 등 각종 혜택을 주고 있다. 특히 준공공임대주택는 혜택이 더 많다. 따라서 장기보유 목적의 다주택자라면 임대주택 등록에 따른 감면 혜택을 미리 살펴보고, 해당되는 것이 있다면 적극 신청해야 한다. 대부분 임대사업자로 등록한 이후부터 혜택을 주고 기간 계산이 시작되는 점을 감안하면 늦게 등록할수록 불리하다.

다주택자가 임대주택으로 등록하면 받는 혜택 중 가장 큰 비중을 차지하는 것은 양도세다. 첫째, 중과세에서 제외된다. 임대주택으로 등록해 5년 이상 임대하면 다주택자 중과세 대상에서 빠진다. 둘째, 준공공임대주택으로 등록하면 장기보유특별공제 70%를 받는다. 현재 존재하는 가장 큰 혜택이다. 잘만 활용하면 상당한 양도세 절세 효과를 볼 수 있다.

■“증여와 일시적 2주택도 활용하자”

현재 살고 있는 집을 양도하면 1가구1주택으로 비과세 혜택을 볼 수 있다. 하지만 결국 다른 보유 주택에 대한 비과세는 제한적이다. 또 임대주택 등록이 부담스러운 경우도 있다.

이럴 경우에는 거주 주택으로 비과세받는 방식을 포기하고 주택 수를 줄여 일시적 2주택으로 접근하는 것도 가능하다. 예컨대, 조세기씨의 경우 마곡지구 아파트 1채를 자녀에게 증여하고 2주택자가 된 이후 일시적 2주택 규정을 활용해 서초구 아파트와 마곡지구의 남은 1채를 양도한다면 전액 비과세받을 수 있는 방법이 존재한다.

따라서 세대분리가 가능한 자녀가 있다면 증여로 주택 수를 줄이고 남은 주택에 대해 비과세 받을 수 있는 플랜을 짜야 한다. 물론 자녀는 증여받은 주택을 별도 세대 구성을 통해 1가구1주택으로 만들어 비과세받고 처분할 수 있도록 준비하면 된다.

[절세캅의 한마디]

조세기씨의 경우 선택할 수있는 대안은 두가지다. 첫째, 서초구 주택이 거주주택 요건을 충족했는지 확인하고 부족하다면 요건을 채운다. 나머지 주택은 임대주택 등록이 가능한지 주택공시가격을 확인한 뒤 가능하다면 구청에 임대주택으로 등록한다. 이 때 일반임대로 등록할 지, 준공공임대로 등록할 지는 향후 자금 스케줄을 감안해 결정한다. 둘째, 마곡지구 아파트 중 1채를 자녀에게 증여해 세대 분리시키고, 나머지 주택은 일시적 2주택으로 만들어 비과세가 가능할 지 검토한다.