"상속 임박한 부동산 함부로 팔면 세금 폭탄"

[주용철의 절세캅] “상속이 임박한 부동산은 처분 시기를 주의하라”

“상속 개시일에 임박해 부동산 처분시 그 부동산의 실제 거래가액이 재산평가액이 된다.”

조세기씨는 세무사에게 상담받은 후 상속세를 줄이기 위해 부친이 보유한 부동산을 파는 것은 의미가 없을지도 모르겠다고 생각했다. 세월이 흘러 결국 아버지의 병환은 위독해졌고, 정말 상속을 대비해야 하는 상황이 됐다. 그러자, 상속세가 정말 얼마나 나올지 궁금해 세무법인을 찾아갔다. 예상 상속세를 계산해달라고 의뢰했더니 생각보다 내야 할 세금이 많아 고민이다. 하지만 아버지 소유 부동산이 꽤 있어 상속세를 내는데 큰 문제가 없을 것으로 생각하고 있다.

상속세는 사망 당일 현재 피상속인이 소유한 재산을 파악해 그 재산가액에 대해 과세하므로 그 재산이 얼마의 가치가 있는지 정확히 알아야 상속세를 계산할 수 있다. 하지만 해당 재산의 시가(市價)를 안다는 것은 생각처럼 쉬운 일이 아니다. 양도소득세처럼 재산을 매각해야 과세하는 경우에는 매각 금액을 시가로 보면 무리가 없겠지만, 상속의 경우 재산 매각 등 실제 거래가 발생하지 않았기 때문이다.

■부동산은 기준시가로 평가해 상속세 과세

그나마 아파트의 경우 정확하지는 않더라도 어느 정도 객관적인 시세가 형성되어 있고, 국토교통부 실거래가 공개시스템(http://rt.molit.go.kr)등을 통해 같은 단지의 비슷한 평형이 최근 어느 가격으로 거래되었는지 가늠해볼 수도 있다.

하지만 단독주택이나 토지 등 대부분 부동산은 객관적인 시세 파악이 상당히 어렵다. 비록 해당 시스템에서 인근 거래 사례를 제공하고 있을 지라도 아파트와 같이 비교 가능한 물건을 찾는 것은 매우 어렵다. 따라서 단독주택 등에 대해서는 통상 ‘보충적 평가가액’으로 재산을 평가해 상속세도 신고한다.

■상속 개시일 전후 6개월 이내에 매매할 경우

시가라는 것은 제3자간 거래에서도 통상적으로 받아들여질 수 있는 가격을 말하므로 객관적이고 누구라도 쉽게 확인할 수 있어야 한다. 상속세와 증여세를 산정할 때 상속개시일 전후 6개월 이내에 발생되는 4가지의 유형(매매, 수용, 경·공매, 감정가액)에 대해 이를 시가로 보아 재산평가액으로 삼고 있다.

가장 대표적인 것이 매매다. 예를 들어 상속개시일이 7월 1일이라고 할 때 상속개시일 전후 6개월이라고 하면 1월 1일과 다음해 1월 1일까지라고 할 수 있다. 이 기간 내에 당해 상속재산이 매수 또는 매도되었다면 그 거래가액이 시가가 된다. 당해 상속재산과 동종 유사한 부동산이 해당 기간 내에 거래된 경우에도 그 거래사례가액을 시가로 보아 재산을 평가한다.

동일한 논리로 상속개시일 전후 6개월 동안 그 재산 또는 동종 유사한 재산이 수용이나 경·공매된 경우, 또는 둘 이상의 감정평가법인으로부터 감정평가되어 감정가액이 있는 경우 그 가격을 시가로 보아 재산을 평가한다. 따라서 상속이 개시되고 6개월 이내에 대출 등을 이유로 재산을 감정평가한다면 그 감정가액이 상속재산의 과표가 될 수 있다. 결국 기준시가로 신고할 수 있었던 자산을 감정평가액인 시가를 기준으로 신고해야 하므로 예상치 못한 상속세를 더 부담하는 꼴이 된다.

조세기씨의 경우 보유한 부동산을 처분해 상속세를 낸다고 하자. 해당 부동산이 상가라면 상속재산의 평가는 기준시가로 신고할 수 있다. 그런데 상가를 상속 개시 후 6개월 이내에 매각해 실거래 매매가가 확인되는 순간 기준시가는 무시된다. 비록 기준시가로 신고했다고 하더라도 실거래가액과의 차이에 대해 추가적인 상속세가 과세된다.

■기준시가로 평가시 양도소득세는 늘어난다

기준시가로 재산을 평가하는 것이 유리한 경우는 향후 해당 부동산을 처분할 때 비과세 또는 감면받는 부동산일 때다. 예를 들어 단독주택의 경우 상속개시 후 2년이 경과하고 양도당시 1주택에 해당할 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 따라서 굳이 상속세를 물면서까지 취득가액을 올리는 작업을 할 필요가 없다.

반대로 현재 시세로 상속받는 것이 유리한 경우를 살펴보자. 상속개시 후 단기간 내에 처분할 부동산이라면 시가로 상속재산을 평가하는 것이 유리할 수 있다. 특히 중과세를 적용받는 부동산이라면 기준시가로 상속재산을 평가할 경우 취득가액이 시가에 비해 현저히 낮게 평가돼 거액의 양도차익이 발생하고, 결국 많은 양도소득세 부담이 발생한다.

또한 상속공제 범위 내에 있어 재산이 높게 평가되더라도 상속세를 내지 않아도 되는 경우, 또 상속세를 낸다고 해도 적용되는 세율이 양도소득세율보다 현저히 낮다면 적극적으로 시가로 상속재산을 평가할 필요가 있다.

[절세캅의 한마디]

조세기씨의 경우 부동산을 처분해 상속세를 낼 요량이라면, 평가방법을 어떻게 할지 고민해야 한다. 실제 시세로 신고시 양도소득세는 0원이지만 상속세는 많이 나올 것이고, 기준시가로 신고하면 상속세는 적지만, 양도소득세는 많이 나올 것이기 때문이다. 부동산의 평가는 기준시가로 신고하고 이를 처분하는 것보다는 대출 등을 활용해 세금을 내는 것이 합리적으로 판단된다.