'월세 효자' 주거용 오피스텔의 양도세 딜레마

[문진혁의 세무神工] 주거용 오피스텔은 주택인가? 아닌가?

Question ☞

15년 전에 구입해 현재 거주하고 있는 서울 송파구 잠실 아파트 한 채와 투자 목적으로 5년 전 분양받아 현재 월세를 주고 있는 주거용 오피스텔 한 채를 보유하고 있는 40대 회사원입니다.

오피스텔은 5년 전 분양받을 당시 부가가치세를 환급받기 위해 사무실로 임대사업자등록을 했고, 지금껏 사무실 임대로 부가가치세 신고를 했습니다.

최근 사정이 생겨 현재 살고 있는 아파트를 처분하려고 합니다. 임대를 놓은 주거용 오피스텔을 사무실 임대로 세금 신고했기 때문에 당연히 1세대 1주택 양도소득세 비과세를 받을 것으로 생각했습니다.

그런데 세무서에서 오피스텔을 주택으로 간주해 1세대 2주택자로 보아 양도소득세를 물릴 수도 있다고 해서 걱정입니다.

Answer☞

1세대 1주택자로서 2년 이상 보유한 주택을 매도하는 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.(1세대 1주택 양도소득세 비과세) 1세대 2주택자인 경우라도 종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하고, 그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우에도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.(일시적 2주택 양도소득세 비과세 특례)

이때 ‘주택’이란 상시 주거용으로 사용하는 건물로서 공부상 용도에 불구하고 사실상의 용도에 따릅니다. 결국 세를 주고 있는 오피스텔을 형식상으로는 사무실 임대로 세금 신고하고 있다고 해도 실제로는 세입자가 주거용으로 쓴다면 주택으로 봅니다.

설령 납세자가 오피스텔을 사무실로 각종 세금을 신고했다고 해도 과세 관청에서는 양도소득세 신고 내용을 검토하는 과정에서 양도자가 보유 중인 부동산 현황이나 세입자 현황을 추가로 살펴볼 수 있습니다. 이 과정에서 주민등록 등을 통해 오피스텔 세입자가 주거용으로 사용한 것이 밝혀질 가능성이 있습니다.

따라서 우선 1세대 2주택자가 되면 양도세 부담이 클 경우, 매매가격이 낮은 주거용 오피스텔을 먼저 처분해 실제로 1세대 1주택자가 된 상태에서 거주 중인 아파트를 매도하는 것이 좋을 듯합니다. 다음으로 오피스텔을 팔기가 아쉽다면 별도 세대를 구성하고 있는 자식에게 증여 등을 통해 소유권을 먼저 넘겨주는 것도 고려해 볼만합니다.

셋째, 5년전 분양받은 주거용 오피스텔의 취득시기를 살펴봐야 합니다. 오피스텔은 분양받은 날이 아닌 사용승인일(준공일)을 기준으로 하고 있기 때문에 혹시 주거용 오피스텔의 준공일이 3년 미만이라면 앞서 살펴본 ‘일시적 2주택자’로 봅니다. 즉, 주거용 오피스텔을 처분하지 않은 상태에서 거주 중인 아파트를 매도하더라도 양도세 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

주거용 오피스텔에 대해 주택임대사업자로 등록해 소위 ‘거주주택 양도소득세 비과세 특례’를 적용받는 것도 고려해볼 수는 있습니다. 하지만 결론적으로 이 방법은 추천하지 않습니다. 우선 주택임대사업자로 등록한 후 적어도 5년은 오피스텔을 팔지 못하고 계속 임대해야 하는 제약이 있습니다. 또 부가가치세 과세사업(사무실 임대)에 제공한 오피스텔을 얼마 지나지 않아 면세 사업에 사용하는 것으로 보아 자칫 적지 않은 부가가치세를 추징당할 수도 있다는 점을 유의해야 합니다.