"양도세 겁나 못파는 과천 재건축 입주권, 비과세 된다는데…"

[주용철의 절세캅] 조합원 입주권도 비과세된다는데…

나지율씨는 경기도 과천에 살고 있다. 지율씨 소망은 과천 아파트가 빨리 재건축돼 새 아파트에 살아보는 것이었다. 조합이 설립됐고 사업계획승인과 관리처분인가까지 받았다. 퇴근할 때마다 보는 공사 현장은 뿌듯한 일이 아닐 수 없었다. 그런데 불행이 찾아왔다. 지율씨가 다니던 회사가 부도났다. 들어올 수입은 없는데 준공 때까지 나가야 할 추가부담금은 말 그대로 부담스러울 수밖에 없었다. 입주권 상태로 처분하자니 세금이 많이 나올 것 같다고 하는데, 절세캅! 정말 그런가요?

양도소득세에서 비과세 혜택을 주는 것은 주택과 일부 농지밖에 없다. 주택이 아닌 권리 상태에 해당하는 입주권에 대해 예전에는 비과세 규정이 없었다. 그러나 재개발·재건축의 경우 종전 노후 주택을 새 아파트로 환지받는 것으로 비록 입주권 상태이지만 주택으로 취급할 필요성이 대두됐다.

■입주권으로 비과세받기 위한 3가지 요건

입주권 상태에서 비과세 혜택을 받으려면 충족해야 할 3가지 요건이 있다. ▲관리처분계획인가일 현재 1세대 1주택을 보유해야 하고, ▲2년 이상 보유 요건을 충족해야 하며, ▲입주권의 양도 시점에 다른 주택을 가지고 있지 않거나 새 주택을 취득한 후 3년 이내에 당해 입주권을 팔아야 한다.

일반 주택의 비과세 요건과 거의 유사하다. 다만 가장 큰 차이는 인가일 현재 1세대1주택 비과세 요건을 갖추어야 한다는 것. 최초 이 규정이 생겼을 때만 해도 엄격하게 법적용이 됐다. 하지만 납세자의 부득이한 사정이 생기고 이에 따른 새 예규와 판례가 나오면서 이제는 입주권도 대부분 주택으로 취급하고 있다.

종전에는 관리처분인가 시점을 기준으로 판단했다. 따라서 인가일 현재 2년 보유 요건을 충족해야 했다. 그러나 실질적으로 관리처분계획의 인가일 이후부터 이주 완료까지 걸리는 기간이 상당하고, 해당 기간에 세입자와 조합원이 실제 살고 있기 때문에 관리처분인가일 이후에도 주택으로서의 효용이 유지되는 한, 입주권이 아닌 주택으로서 보유기간을 인정받게 됐다.

예를 들어 전기와 수도가 끊겨 생활하기 어려운 경우라면 더 이상 주택으로 활용하기도 어려울 것이다. 과거에는 관리처분인가일까지만 주택으로 보유기간을 인정했다. 그러나 이제는 최초 재건축 주택 취득시부터 단전단수일까지를 보유기간으로 주장할 수 있게 됐다. 단전단수 이후에도 세입자가 더 머물러 있다가 실제 퇴거한 날이 확인된다면 그 퇴거일을 주택으로서의 보유기간 완료일로 인정받을 수 있다. 만약 관리처분인가일 이전에 재건축 아파트를 취득하고, 관리처분인가일까지의 보유기간이 2년에 조금 미달하는 경우 이주 시기를 조정해 2년 보유 요건을 충족시키는 것이 유리하다.

■양도일 현재 다른 주택이 없어야 한다

조합원 입주권의 양도일 현재 다른 주택이 없어야 입주권 비과세가 가능하다. 만약 조합원 입주권 이외에 1주택을 소유한 경우라면, 그 1주택을 취득 후 3년 이내에 조합원 입주권을 처분해야 비과세 요건을 충족하게 된다.

통상 일반적인 주택을 양도할 때 주택 수에 포함되지 않는 주택이 있다. 아래의 주택들은 입주권을 양도할 때에도 주택으로 보지 않는다.

▲조세특례제한법에 의한 감면대상 : 임대주택, 미분양주택, 농어촌주택
▲소득세법에 의한 일시적 2주택, 공동상속지분권자 중 소수지분권자, 사업용 재고자산(건설업, 부동산매매업) 등

다만 일정 상속주택, 동거봉양 및 혼인합가주택, 문화재주택, 이농·귀농주택은 다른 주택에 포함된다. 즉, 위 해당 주택과 일반 주택을 함께 보유한 경우 상속주택 등은 주택 수에서 제외한다. 하지만 입주권과 다른 주택을 같이 보유했다가 입주권을 양도하면 2주택으로 보고 비과세 여부를 판단하게 된다. 주의가 필요한 부분이다.

[절세캅의 한마디]

판례의 흐름상 조합원 입주권에 대한 비과세 판정시 입주권을 하나의 주택으로 인정하고 요건을 검토하는 경향이 강해지고 있다. 지율씨의 경우에도 관리처분인가일 이전에 취득했고, 과천의 아파트를 취득해 철거 전까지 2년 이상 보유했다면 입주권 상태로 양도해도 비과세 가능하다.