"1주택 3년 보유했는데 양도세 내라니…"

[주용철의 절세캅] 집이 작아도 부속토지가 크면 세금 주의해야

조세기씨는 서울 교외에 땅 1000 평을 갖고 있다. 1필지로 된 땅인데 3년전에 집을 지어 살았다. 주택 면적은 100평, 나머지 공간은 작업을 위한 창고와 자재 적치장으로 쓴다. 최근 사업 문제로 부득이하게 그 집을 팔고 서울로 이사했다. 세기씨는 3년 이상 보유한 주택을 팔았기 때문에 1가구1주택으로 당연히 양도소득세가 비과세될 것이라고 확신했다. 그런데 세무서로부터 “비과세를 해주기는 하는데 전부는 아니다”는 말을 들었다. 그는 도저히 이해할 수가 없었다.

1가구1주택 비과세 대상이 되는 주택이란 상시 주거용으로 이용할 수 있는 시설이 갖춰진 건물이다. 하지만 토지 없이는 건물이 존재하지 않기 때문에 주택에 부속된 토지도 1가구1주택으로 보아 비과세한다. 아파트 등 공동주택을 제외한 주택 가격은 건물 가격보다는 땅값에 좌우되는 게 일반적이다. 따라서 주택 부수토지의 범위를 어디까지로 할 것인가는 세금의 크기를 판단하는 중요한 문제가 된다. 담장 등이 있는 경우 그 경계까지를 주택의 부수토지로 판단하면 되고, 별도 경계가 없다면 사회통념상 주거생활공간으로 인정되는 범위를 부수토지로 본다.

■부수토지, 주택정착면적의 5배까지만 인정

부수토지라고 해도 무한정 비과세를 인정받지는 못한다. 예를 들어 1000평 땅에 주택을 20평 정도만 짓고 그 땅에 울타리를 쳐놓고 “전체가 주택이니 100% 비과세 해달라”고 주장할 수 있는 것이다.

그래서 세법은 비과세로 인정해 주는 주택의 부수토지에 대한 면적 제한을 두고 있다. 주택이 도시지역에 있으면 주택정착면적의 5배까지만 비과세대상 토지로 인정한다. 도시지역이 아닌 자연환경보전지역이나 농림지역, 관리지역에 주택이 있다면 10배까지 대상 토지로 인정한다. 이 때 주택의 정착면적은 건물 1층 면적을 의미하는 것이 아니라 해당 건물의 수평투영면적을 의미한다. 건물을 공중에서 내려다봤을 때의 건물면적인 셈이다. 주택정착면적의 일정 범위를 초과하는 토지는 주택부수토지가 아닌 일반 나대지 등을 매도한 것으로 보고 양도소득세를 계산하게 된다.

도시지역에 해당하느냐의 여부는 해당 토지의 토지이용계획확인원을 보면 알 수 있다. 여기에는 주거·상업·공업·녹지지역 등으로 나뉘어 표시돼 있다. 한가지 주의할 점은 녹지지역이다. 통상 녹지지역은 대개 임야·논·밭 등으로 쓰고 있기 때문에 도시지역이 아닌 것으로 착각할 수 있다는 것이다.

예를 들어 도시지역 중 녹지지역에 있는 주택의 정착면적이 100평이고, 울타리가 쳐진 부수토지가 1000평이라면 비과세로 인정받을 수 있는 토지는 얼마나 될까. 이 경우 자연녹지도 도시지역이어서 주택정착면적의 5배까지만 인정된다. 즉, 500평까지는 부수토지로 보고 비과세 혜택을 준다. 그러나 나머지 500평은 나대지로 비사업용토지에 해당한다고 판단해 중과세될 수 있다. 따라서 도시지역인 농어촌 등에 소재한 단독주택을 양도할 때는 세심한 주의와 철저한 확인이 필요하다.

■영업용 토지는 주택부수토지라도 과세한다

범위 내에 있는 주택부수토지라도 주거생활과는 무관하게 세차장이나 주차장, 자재 하치장 등 영업에 사용하는 토지라면 해당 토지부분에 대해서는 주택의 부수토지로 보지 않는다. 전원주택의 경우, 진입로를 해당 주택 전용으로 쓰면 주택의 부수토지에 해당하지만 다른 전원주택과 공동으로 사용하면 부수토지로 보지 않는다. 즉, 통상 주택 거래시 공용도로도 함께 매매매하는데 공동 사도(私道)에 대해서는 1가구1주택 부수토지가 아니므로 도로의 대가에 대해서는 따로 양도소득세를 내야 한다.

[절세캅의 한마디]

비과세 대상이냐에 대한 판단은 상당히 주관적일 수 있다. 또한 과세 관청에서 사실 내역에 대한 조사가 이루어지는 시점은 양도 시점이 아닌 몇 개월 또는 몇년 후일 수도 있다. 따라서 공부상 내역과 실제 현황이 다른 경우 이를 입증할 수 있는 사진이나 기타 증빙자료를 사전에 철저하게 준비해놓는 것이 바람직하다. 특히 주택이 존재하다가 어떤 사정에 의해 잔금 청산일, 즉 양도일 현재 주택이 멸실된 경우에는 토지 상태로 양도하는 셈이므로 1가구1주택 비과세 혜택을 받지 못할 가능성이 있다. 이에 대해서는 “계약일 현재 주택이 존재했다면 비록 양도일 현재 멸실된 상태에서도 비과세해줘야 한다”는 예외 규정을 알아두면 좋다.