웃돈 3천만원 붙은 분양권, 양도세 가장 적게 내는 방법

[문진혁의 세무神工] 분양권 양도세, 이렇게 줄일 수 있다

Question ☞

원래 살고 있던 아파트가 한 채 있었는데 작년 초에 경기도 남양주시에서 새 아파트 한 채를 새로 분양받아 중도금을 내고 있습니다. 아파트가 준공돼 입주하는 시점은 2018년 가을 쯤이고, 분양받은 아파트는 분양권 전매가 가능한 지역이어서 지금이라도 분양권을 팔 수는 있습니다.

하지만 새 정부 들어 부동산 규제 정책이 하나 둘씩 나오는 것 같아 좀 걱정이 됩니다. 정부는 투기 세력을 엄단하겠다고 엄포를 놓고 있는 상황인데, 지금 분양권을 팔면 시세 차익이 3000만원 정도 되지만 혹시 다운계약을 했다가는 나중에 세금 폭탄을 맞을 수도 있을 것 같은데 절세 방법이 없을까요.

Answer☞

최근 시세 차익을 얻기 위해 새 아파트를 분양받는 사례를 자주 보게 됩니다. 일각에선 ‘투기’라고 비판하기도 하지만 현재 주택 시장 상황이나 자본주의 사회에서 분양권를 사고 파는 것을 비난할 이유는 전혀 없다고 봅니다. 그러나 분양권을 사고팔 때는 기존 주택을 사고 파는 것과는 달리 적용되는 세법이 다르다는 점을 염두에 두어야 합니다.

청약하거나, 분양권을 사기 전부터 세금이 얼마나 되고, 세금을 줄일 수 있는 방법이 무엇인지 기본적인 정보는 알아두어야 합니다.

우선, 분양권은 최소 1년 보유하는 게 좋고 가능하다면 2년은 보유한 뒤 팔아야 합니다. 분양권을 1년 미만 보유하고 팔 때는 양도차익의 55%, 1년이상 2년미만 보유하고 팔 때는 44%, 2년이상 보유하고 팔 때는 양도차익에 따라 6.6~44%의 양도소득세(지방소득세 포함)를 내야 합니다.

분양권을 3000만원의 시세 차익을 보고 양도한다면 보유기간에 따라 양도세에 엄청난 차이가 납니다. 1년 미만 보유했다면 1512만원, 2년 미만이면 1210만원, 2년 이상이면 335만원을 양도세로 내야 합니다. 보유 기간에 따라 납부할 세금이 최대치의 약 5분의 1로 줄어들 수도 있는 것입니다.

정부의 정책이 바뀌어 아파트값 하락이 예견되더라도 당장에 급하게 팔아야 할 상황이 아니라면 상황을 지켜보고 매도 시점을 정하는게 좋습니다. 가능하다면 분양권을 2년은 보유하고, 적어도 1년은 보유한 뒤 매도하는 것이 세금을 줄이는데 유리합니다.

둘째, 분양권 양도에 따른 세금을 줄이는 방법으로 현재 보유 중인 아파트를 먼저 팔고, 분양받은 아파트를 준공 후 2년 뒤 파는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.

‘재건축 아파트 입주권’이 아닌 일반 ‘아파트 분양권’은 아파트 준공 전까지는 주택으로 보지 않습니다. 분양받은 아파트가 준공되기 전까지 기존에 보유 중인 아파트를 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 아울러, 분양받은 아파트의 준공 후 3년 내 종전 아파트를 팔 경우에도 ‘일시적 2주택’에 해당돼 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

따라서 지금 살고 있는 아파트 값이 충분히 올랐고 분양받은 아파트가 향후 가격 상승이 예상되고, 분양받은 아파트로 이사해 직접 거주할 의향이 있다면 굳이 비싼 세금을 물면서 서둘러 분양권을 팔지 않는 것이 유리합니다.

분양 아파트 준공(2018년 가을) 후 3년(2021년 가을) 내에만 지금 살고 있는 아파트를 팔면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또 보유하고 있던 집을 먼저 팔아 1주택자가 된 상태라면 분양 아파트도 준공 후 2년이 지난 다음 팔게 되면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

끝으로, 분양권에 붙은 양도세가 워낙 많다보니 소위 ‘분양권 다운계약’을 하는 경우가 많은데, 나중에 이 사실이 적발되면 ‘가산세’로 세금 폭탄을 맞을 수 있습니다.

‘다운계약’을 하고 문제 없이 넘어갈 수도 있겠지만, 세무서에서 파악한 분양권 프리미엄(웃돈)에 비해 현저히 낮은 양도가액을 신고한다면 세무조사를 받고 세금 추징을 당하는 경우가 있습니다. 특히 요즘처럼 정부가 ‘분양권 시장이 투기시장’으로 변했다고 판단했다면 당연히 국세청에서 엄격하게 들여다 볼 가능성도 크겠지요. 특히 사회적으로 ‘이슈’가 된 대단지 아파트의 분양권을 사고 팔 경우에는 국세청에서 대략적인 프리미엄 가격대를 알고 있습니다.

세무당국의 조사에서 적발되면 세금을 추징당할 때 당초 덜 낸 세금만 부과하는 것이 아니라 덜 낸 세금의 40%를 부당신고 가산세로 부과하고, 또 연간 11%를 납부불성실 가산세로 부과합니다. 따라서 분양권 시장이 과열돼 있고, 양도차익이 클수록 정상적으로 양도세를 신고하고 납부하시길 권합니다.