[문진혁의 세무神功] “주택임대사업자 등록의 유불리 잘 따져야”

Question ☞

서울 송파구와 강서구에 20~30평대 아파트 3채를 갖고 있습니다. 그런데 지난 2일 정부가 발표한 부동산 대책에 따르면 서울과 수도권 주요 도시의 경우 내년 4월 1일부터 다(多) 주택자들에 대해 양도소득세 중과세가 부활된다고 해서 벌써부터 걱정입니다. 주택임대사업자 등록을 하면 중과세를 피할 수 있다고 들었는데, 좀 더 구체적으로 알고 싶습니다.

Answer☞

정부가 발표한 8·2대책에 따르면 서울과 과천·성남·하남·고양·광명·남양주·동탄2신도시 등 경기도 7개시, 부산 7개구, 세종시를 ‘조정대상지역’으로 분류하고, 내년 4월 1일부터 다주택자에 대해 양도소득세를 중과세합니다. 2주택 이상 다주택자가 조정대상지역 내의 주택을 팔 경우, 장기보유특별공제 적용을 배제하고 양도차익에 기본세율＋10% 세율을 적용해 양도세가 과세되고, 3주택자 이상은 장기보유특별공제 적용을 배제하고 양도차익에 기본세율＋20% 세율을 적용해 양도세가 과세됩니다. 그 결과, 2주택자의 경우 최대 양도차익의 55%, 3주택자 이상은 최대 양도차익의 66%의 세금을 물 수도 있습니다.

예를 들어 10년 전 5억원에 구입한 아파트를 내년 3월 31일 이전과 4월 1일 이후 10억원에 매도할 경우 양도세를 비교해 보면 아래 표에서 보는 것처럼 2주택자는 1억1800만원, 3주택자 이상은 1억7000만원 정도 세금을 더 내야 합니다.

조정대상지역 내 다주택자들은 충분한 시세 차익을 남겼다고 판단되면 양도세 중과세가 시행되는 내년 4월 1일 이전에 보유 주택의 매도를 서두를 필요가 있어 보입니다.

다만, 이번 부동산 대책은 단기 투기성 주택 수요를 억제하는데 초점을 맞췄다는 점에서 주택임대사업자 등록을 통해 양도세 중과세를 피해갈 수도 있습니다. 정부는 다주택자의 사회적 책임을 강화할 필요가 있고, 법률에 의해 등록한 임대사업자의 경우 서민을 위한 임대주택 공급자로서의 순기능을 할 수 있다고 보고 있습니다.

하지만 임대주택 등록을 하지 않고 시세차익 목적으로 집을 사들이고 임대소득에 대한 투명한 납세 의무를 다하지 않는 경우가 많다고 보고, 이를 개선하기 위해 등록한 임대사업자에게는 세제상 인센티브를 주기 위해 양도세 중과세 대상에서 제외하도록 한 것입니다.

다주택자로서 임대 중인 주택들을 ①세무서에 사업자등록하고 ②시·군·구청에 임대주택으로 등록한 후 2년 이상 보유하고 거주한 뒤 주택을 팔 때에는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 임대주택들 역시 의무임대기간(5년)을 채운 이후 팔 때에는 중과세 적용을 피할 수 있습니다. 등록한 임대주택이 법률이 정하는 추가 요건을 충족하면 취득세, 재산세, 종합부동산세, 임대소득세 등 다양한 세제 혜택을 누릴 수 있습니다.

다만, 양도세 중과세를 피할 수 있는 임대주택은 등록할 당시 기준시가가 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하)이어야 합니다. 따라서 임대주택으로 등록할 주택의 기준시가가 6억원이 넘는다면 임대사업자 등록을 통한 양도세 중과를 피할 수 없습니다.

임대사업자등록을 했다면 적어도 5년은 무조건 임대해야 합니다. 거주 주택을 팔면서 비과세를 받았는데 5년 안에 임대를 중단하거나 임대주택을 처분하면 비과세 받았던 거주 주택에 대해 중과세가 적용된 금액으로 양도세를 물어야 합니다. 5년 내 처분하는 당해 임대주택 역시 다른 주택이 더 남아 있다면 양도세가 중과될 수 있습니다.

시·군·구청에 임대주택으로 등록할 때에는 적어도 4년은 임대해야 하고, 연간 5% 이상 임대료를 인상할 수 없다는 조건이 따릅니다. 만약 4년을 못 채우고 처분하면 임대주택 1가구당 1000만원의 과태료가 부과됩니다. 임대료를 연 5% 이상 올려도 500만~1000만원의 과태료를 내야 합니다.

세무서에 주택임대사업자로 등록하는 경우 임대 현황이 고스란히 노출돼 앞으로 주택임대소득에 대한 소득세도 성실히 신고·납부해야 합니다.

배우자의 피부양자로 등재된 전업주부가 임대사업로 등록하면 새로운 사업자로 보아 배우자의 피부양자 자격이 박탈되고 지역건강보험과 국민연금 가입대상자로 편입될 수 있다는 것도 알아두어야 합니다.

주택임대사업자로 등록하면 장점뿐 아니라 단점도 있기 때문에 오로지 양도세 중과세를 피하기 위한 수단으로 주택임대사업자 등록을 선택하는 것은 바람직하지 않습니다.

8·2부동산 대책으로 아파트 값이 하락할 것으로 예상된다면 하루빨리 보유 중인 주택들을 처분해 나가는 것이 현명합니다. 다만 앞으로도 계속 집값 상승이 기대되는 집이라면 주택임대사업자 등록을 통해 각종 세제 혜택을 받는 것도 나쁘지 않은 선택입니다.