[주용철의 절세캅] 취득 당시 계약서가 없을 때 세금 계산은?

나지율씨는 2003년 서울 강남에 있는 아파트 단지 내 상가 한채를 샀다. 다들 꼭대기라고 말렸지만, 결국 가격이 올랐다. 지율씨는 이번에 차익을 실현하기 위해 상가를 처분하기로 했다. 양도소득세가 얼마나 나오는 지 계산해 보려고 서류를 뒤적이는데, 취득 당시 계약서가 없다는 사실을 발견했다. 장롱을 아무리 뒤져도 실제 계약서는 없고 그 당시 검인계약서만 있을 뿐이고, 계약서상 금액도 실제 취득한 3억원에는 현저하게 못 미치는 1억 2000만원이어서 억울한 세금을 낼까 두려움에 빠져 있다. “절세캅 방법이 없을까요.”

양도소득세는 양도차익을 구하고, 여기에 장기보유특별공제와 기본공제 후 과세표준을 산정하고 여기에 세율을 적용해 산정한다. 이 때 양도차익을 구하는 방법은 2가지다. 대원칙은 매입 당시 실제 취득 가액과 양도시점 실제 매매 가격의 차액이다. 그런데 취득시기가 오래되고 취득시 계약서가 분실돼 취득 가액을 확인하기 어려운 경우 이를 추정 계산해 양도차익을 계산한다.

부담부 증여, 교환, 현물출자처럼 양도 당시의 가액도 확인하기 어렵다면 양도시점의 기준시가와 취득시점의 기준시가를 기준으로 양도차익을 산정하기도 한다.

■2005년 이후 취득분은 실제 취득·양도금액 적용

부동산실거래가 신고 제도가 정착된 2005년 이후 등기부등본을 보면, 실제 매매가액이 기록된 것을 확인할 수 있다. 그 이전에는 부동산 취득세의 과세표준이 실제 취득가액과 일치하지 않는 경우가 빈번했다. 시가표준액 이상으로만 신고하면 매매가액의 적정성을 따지지 않았기 때문이다. 관행적으로 지방자치단체에 신고할 때는 시가표준액을 기준으로 계약서를 냈고 해당 계약서를 기준으로 등기도 진행했다. 2004년 이전 부동산권리증의 계약서는 실제 계약서가 아닌 다운계약서일 확률이 크다.

따라서 2004년 이전 취득한 부동산을 현재 양도할 때, 취득 당시의 실제 계약서를 분실하면 문제가 생긴다. 현행 세법은 취득 당시 실거래가액을 확인하기 어려운 경우 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 등 3가지를 활용한다. 매매사례가액이란 당해 부동산의 취득 시점을 기준으로 전후 3개월 동일·유사한 부동산의 거래 사례가 있는 경우 그 거래가액을 말한다. 예를 들어 1995년 5월 상가를 샀는데1995년 2~8월에 동일 타입의 옆 상가가 매매됐고, 그 매매가액을 확인할 수 있다면 이를 토대로 부동산의 취득가액을 추정할 수 있다. 감정가액은 당해 부동산의 취득일을 전후로 3개월 이내에 두 군데 이상의 감정평가법인이 평가한 감정액이 있는 경우 이를 취득가액으로 본다.

환산가액은 매매사례가액과 감정가액을 확인할 수 없는 경우 적용하는데, 양도가액을 기준으로 이를 취득한 시점의 기준시가 비율로 환산하는 방법이다. 양도가액 확인은 어렵지 않아 이 금액을 기준으로 환산한다. 기준시가의 경우 어느 시점이든 산정이 가능하고, 이는 통상 그 당시의 시세를 어느 정도 반영한다. 즉 양도 시점의 기준시가는 양도 시점 당해 부동산의 시가를 어느정도 반영하고 있고, 취득 시점의 기준시가는 취득 당시의 시가를 어느 정도 동일한 비율로 반영하고 있다고 가정하는 것이다.

환산 취득가액 = 양도가액×(취득 당시 기준시가)÷(양도 당시 기준시가)

그러나 현실적으로 매매사례가액이나 감정평가액을 적용하기는 쉽지 않다. 상가나 일반 토지 등의 경우 동일한 면적이라도 위치나 층에 따라 가격 차이가 커 매매사례라는 것이 있을 수 없고, 해당 취득시점에 앞으로 취득매매계약서를 분실할 것을 예상해 두 군데 이상에서 감정평가를 받을 리도 만무하기 때문이다. 결국 실무적으로 보면 거래사례가액이나 감정평가가액보다는 환산가액이 우선 검토된다.

■무조건 환산가액을 적용하는 것은 아니다

부동산을 처분하고 양도소득세를 신고하면 세무서에서는 내용을 검토한다. 신고한 거래 내역이 정당하다고 인정되면 신고 시인을 하고, 문제가 있다고 판단되면 추가 조사를 한다. 추가 조사 결과 신고된 거래가액이 실제와 다르면 세금을 다시 계산해서 고지한다.

예를 들어 지율씨가 취득당시 실제계약서를 분실해 환산방식으로 양도소득세를 신고했다고 해보자. 만약 과세관청에서 지율씨가 환산방식으로 계산한 취득가액이 실제보다 과하다고 판단하면 추가 조사를 통해 지율씨의 이전 단계 소유자의 신고내역을 전산에서 확인하게 된다. 국세청 전산망에 기록된 이전 단계 소유자의 신고가액은 곧 지율씨의 취득가액이 되는데, 이전 단계 소유자가 기준시가가 아닌 실거래가로 신고했다면 지율씨의 환산가액은 부인되고, 이전 단계 소유자가 신고한 가액을 기준으로 세금을 다시 계산해 고지한다. 물론 지율씨의 환산가액이 이전 단계 소유자의 신고가격보다 더 클 경우에만 해당한다.

등기소에 보관된 검인계약서 기준으로 과세하는 사례도 있다. 2004년 이전 검인계약서는 실거래 금액을 반영하기 보다 지방세 시가표준액으로 작성된 경우가 대부분이다. 그럼에도 불구하고 해당 계약서를 기준으로 과세한 경우, 실제보다 낮은 금액이라는 사실을 입증할 책임은 납세자에게 있다.

따라서 실무상 환산가액의 적용 여부는 이전 단계 소유자의 신고 현황을 확인한 후 판단해야 한다. 즉, 기준시가로 신고했는 지, 1세대1주택 비과세를 적용받았는 지, 실거래가를 기준으로 신고했는 지 등이다. 실제 취득가액보다 현저히 낮게 환산가액이 계산됐다면 추가 수단을 생각해야 한다.

■매매계약서의 종류

그동안 관행으로 보면 계약서는 여러 종류가 존재할 수 있다. 우선 거래 당시 실제로 작성한 계약서가 있고, 소유권이전등기 접수시 작성하는 검인계약서, 그리고 매도인이 탈세 목적으로 작성하는 다운계약서 또는 매수인이 작성하는 업계약서가 있다. 재개발·재건축 조합원지분 매매의 경우 토지에 대한 매매계약서와 입주권에 대한 매매계약서와 같이 두 가지 형식의 매매계약서가 동시에 작성된다.

실제계약서라면 그 자체로 충분히 증빙서류의 가치가 있다. 다만 중개인이나 채무승계 등 특약사항이 누락되거나 계약서 서식은 현재의 것인데 계약서 작성일자가 과거인 경우 등 계약서에 하자가 있을 때 과세관청은 신뢰성에 의문을 갖게 된다.

이 경우 추가 증빙서류가 필요하다. 가장 확실한 것은 금융기관을 통한 거래 내역이다. 예를 들어 매수인이 매도인에게 무통장 입금한 내역이나 매도인 통장에 거래 시기와 일치하게 매매대금이 입금된 내역 등은 거래가액을 입증하는 매우 중요한 증거자료다.

환산 취득가액이 실제 취득가액보다 현저히 낮을 경우 추가로 확인해야 하는 것이 금융과 관련된 부분이다. 과세관청은 신고자가 실제보다 낮게 취득했다고 한 부분을 잘 구제해 주지는 않는다. 따라서 실제계약서를 분실하고, 환산방식으로 산정한 취득가액이 실제보다 현저히 낮다면 다른 증거서류를 찾아야 한다. 등기부상 취득시점의 금융거래내역, 그 시점에 전세보증금을 빼서 부동산을 취득했다면 전세계약서와 보증금 회수영수증 등 실제 취득한 매매가액을 확인해줄 근거를 찾아야 한다.

종전 매도인에게 거래사실확인서를 요청하거나 해당 매매를 중개했던 중개사사무소를 통해 확인받는 방법도 있다.

매도인이 탈세 목적으로 작성한 다운계약서는 실제 계약서가 아니어서 조사 과정에서 그 진위가 밝혀지면 엄중한 가산세까지 물어야 한다. 업계약서도 마찬가지다. 종전 매도인이 업계약서 작성에 협조했다면 조세범처벌법에 따른 처벌 대상이 되고 종전 매도인의 양도가액 적정성까지 다시 조사받는다.

[절세캅의 한마디]

실거래가액을 입증하는 증빙서류 중 가장 강력한 것은 실제계약서와 이를 입증하는 금융 증빙이다. 따라서 가급적 대금 지급은 계좌이체가 좋다. 지율씨의 경우 취득 당시 계좌내역을 조회해 계약금, 중도금, 잔금 인출내역을 확인해야 한다. 인출내역을 확인할 수 있다면 실제 취득가액을 주장할 수 있는 첫번째 근거는 준비된 셈이고, 그 다음으로 당시 중개했던 중개사무소에 보관 가능성이 있는 계약서를 찾아봐야 한다. 모두 어렵다면 과세관청에 문의해 종전 소유자의 신고 내역을 체크해 보고, 그마저도 없다면 환산가액으로 신고하는 방식을 검토한다.