[주용철의 절세캅]다주택자 ‘양도세 폭탄’를 피하려면 어떤 집부터 팔아야 하나

나지율씨는 젊은 시절부터 경매에 관심이 많아 여윳돈이 생길 때마다 경매로 작은 주택을 낙찰 받았다. 현재는 서울에만 빌라를 5채를 보유하고 있다. 경매로 낙찰을 받으면 시세보다는 저렴하게 구입할 수 있고 전세 세입자만 잘 구하면 엄청난 돈을 들이지 않고도 집을 여러채 보유할 수 있었다.

게다가 최근 2~3년 사이 부동산 시장이 활황이어서 현재 갖고 있는 주택을 판다면 제법 큰 시세 차익을 남길 수 있을 정도로 집값이 올랐다. 그런데, 이번에 나온 8·2대책에서 포함된 세법 개정안을 보고 나지율씨는 충격을 받았다. 내년부터는 다주택자는 매매차익의 66%를 세금으로 내야 한다는 것이다.

지율씨는집을 갖고 있는 동안 부담한 이자, 재산세, 종부세는 물론 세입자가 바뀔 때마다 도배를 하고, 화장실을 수리할 때마다 돈을 썼지만 비용으로 인정해 주지도 않는 것은 좀 억울하다는 생각도 들지만 딱히 하소연할 곳은 없다. “절세갑! 집을 많이 가진 사람은 죄인이니, 양도세 폭탄을 맞아야 하나요?”


■투기지역 3주택 보유자 중과세는 이미 현행법에서 시행 중

정부의 8·2 부동산대책에서 내놓은 양도소득세중과세 제도는 다음과 같다. 우선 2주택 이상 보유자가 청약조정 대상지역내에서 주택을 양도할 경우 일반적인 양도소득세율 구간별 6~40%의 세율에 10%를 가산하여 16%~50%를 적용한다. 3주택 이상 보유자가 조정대상지역내에서 주택을 양도할 때는 20%를 가산하여 26%~60%의 세율을 적용한다.

게다가 다주택자에 대해서는 집을 오래 갖고 있으면 세금을 일부 깎아주는 ‘장기보유특별공제’도 적용해 주지 않는다. 이 규제는 세법을 바꿔야 해서 정부는 세법개정안을 통과시켜 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용할 계획이다.

한편. 투기지역 내의 3주택 보유자에 대한 중과세 제도는 이미 현행 법에서도 이미 시행되고 있다. 투기지역내에서 주택을 양도하는 3주택 이상자에 대해서는 16~50%의 세율(단기 보유시는 40%의 단일 세율중 큰 세율)이 적용된다. 때문에 이번에 투기지역으로 지정된 서울 강남 3구와 마포 등 12곳에선 주택을 양도할 때는 당장 지금부터 각별한 주의를 해야 한다.

지율씨가 갖고 있는 주택 중 서울에 있는 주택은 모두 조정대상지역에 포함된다. 또한 보유하고 있는 주택이 투기지역(강남 서초 등 12개 지역)에 있으면 3주택 이상자에 대한 중과세 적용도 받는다. 따라서 지율씨가 지금 갖고 있는 집을 당장 양도하면 당장 10%의 추가 과세 적용을 받는다. 하지만, 다행히 아직까지 장기보유특별공제는 적용된다.

■ 지방 주택 포함 3주택이라면, ‘지방 주택 먼저’ 파는 것이 방법

내년부터 중과세 대상이 되는 주택은 조정대상지역 내에서 양도하는 주택이다. 즉, 3채의 주택 중 조정대상지역이 아닌 지역의 주택을 양도할 때는 중과세가 적용되지 않는다.

예를 들어 서울 서초구에 1 채, 강원도에 2채를 보유한 가구(부부합산하여 판단)가 있다면, 3주택자가 된다. 이때 서초구에 있는 주택을 양도할 때는 중과세대상이 되지만, 강원도에 있는 주택을 양도할 경우에는 중과세대상이 아니다. 즉, 강원도 주택을 팔 때는 일반세율이 적용되고, 장기보유특별공제도 적용된다. 따라서 서초구의 주택을 양도하기 전에 강원도의 주택을 양도하여 주택 수를 줄인다면, 중과세를 피할 수있다.

조정대상지역 내에 있지만, 중과세에서 제외되는 주택이 있다. 이번 세법 개정안을 통해서 수정될 수도 있지만, 큰 맥락은 유지될 것으로 판단된다.

대표적인 중과세 배제 주택은 ‘임대주택’이다. 현행 세법상 중과세대상에서 제외되는 임대주택의 범위는 서울· 인천·경기도의 경우 임대 시작한 시점의 기준시가가 6억원 이하 이고, 5년 이상 임대를 한 경우 해당된다. 면적은 상관 없다. 조정대상지역인 부산과 세종시의 경우 다른 조건은 동일하며, 다만, 기준시가 3억원 이하의 주택에 대해서만 임대주택으로 혜택을 볼 수 있다.

양도소득세 감면확인 도장 받은 주택도 중과세에서 제외된다. 대표적인 것이 2013년 4월 1일~2013년 12월 31일까지 계약을 체결한 신규 분양아파트, 미분양아파트, 1세대 1주택에게 취득한 주택이다. 해당 주택은 중과세 대상 주택 수 산정시 주택에서 제외된다. 또한 양도소득세 감면혜택도 부여한다. 당시만 해도 수도권에는 주택 경기가 침체되고, 미분양 주택이 늘어나 이 같은 특혜를 주면서까지 집을 사라고 정부가 장려했다.

현재 보유하고 있는 주택이 부동산 경기 침체기에 구입한 것이라고 한다면, 감면대상 주택인지 또는 중과세대상에서 제외될 수 있는 주택인지 확인해야 한다. 통상 감면대상 주택은 등기권리증에 있는 매매계약서에 감면확인 도장이 찍혀있다. 그리고 상속 받은 주택도 중과세 대상에서는 제외된다. 상속일부터 5년이 지난지 않은 경우가 대상이다. 이 밖에 사원에게 무상으로 10년이상 임대하는 사원용 주택, 장기 가정보육시설용 주택 등이 중과세에서 제외된다.

단. 이런 주택은 중과세에서는 제외되지만, 주택 수에는 포함된다는 점(주택 수 산정 때도 빠지는 감면대상 주택도 있음)은 유의해야 한다. 즉, 해당 주택을 포함하여 3주택 여부를 따지게 되고, 조정대상지역의 다른 주택을 양도할 때는 중과세가 적용된다.

■3주택이라도 재개발 입주권 세법 개정 전에 팔면 중과세 피할 수 있어

조합이 관리처분인가를 받게 될 경우 조합원은 동·호수를 배정받아 조합원 ‘입주권’을 갖게 된다. 그래서 세법은 관리처분인가일이 지나면, 주택이 존재하는지 여부를 불문하고 세법상으로 조합원 입주권으로 본다. 즉, 더 이상 주택이 아니다. 그럼에도 3주택 여부를 따질 때는 주택 수에는 포함시킨다.

예를 들어 남편이 조합원 입주권 1개를 가지고 있고, 배우자가 일반주택을 2채 가지고 있는 경우 총 3채의 주택을 보유한 것으로 본다. 따라서 배우자가 일반 주택을 양도할 때 3주택자로서의 양도로 보아 중과세를 적용하게 된다. 하지만 남편이 조합원 입주권을 먼저 양도할 경우는 다르다. 조합원 입주권은 주택 수에는 산입되지만, 주택은 아니기 때문에 중과세 적용대상이 아니다. 즉, 일반 세율의 적용을 받아 양도소득세를 산정하게 된다.

물론, 이번 8·3부동산 대책으로 투기과열지구내의 재건축 조합원입주권의 양도가 제한되지만, 재개발 및 도시환경정비사업의 조합원 입주권은 아직 세법 개정 전이어서 절세를 위해 이런 지역의 입주권을 먼저 매도하는 방법도 생각해 볼 수 있다.


[절세캅의 한마디]

‘다주택자에 대한 중과세’라는 표현처럼, 중과세는 주택에 대해서만 적용된다. 그러나 정부 입장에서도 다주택이지만 보유하는 것을 권하는 주택, 또는 부득이하게 집을 보유하는 경우에 대해서는 원칙적으로 중과세를 적용하지 않는다. 지율씨의 경우처럼 소형 빌라를 여러채 보유한 경우라면, 이를 임대주택으로 등록하고, 임대를 개시하면 본인 거주 주택은 물론 임대를 놓은 주택에 대해서도 중과세를 피할 방법이 있다.