[주용철의 절세캅]상속·증여 받을때 △△해야 양도세 줄인다

나지율씨의 아버지는 5년전에 돌아가시면서 남긴 유산이 10억원 남짓한 상가뿐이었다. 지율씨는 모친이 생존해 있어10억원까지는 세금을 안내도 될 걸로 생각하고, 상속세 신고를 하지 않았다. 물론 모친 단독 명의로 부동산에 대한 상속등기는 했다.

그로부터 5년이 지났고 형제간에 상속재산을 처분해 분배하자는 의견이 나왔다. 지율씨는 상속받은 상가를 매물로 내놓았다. 부동산 중개업소에서는 10억원 정도 받을 수 있다고 했고, 지율씨는 상속받을 때나 지금이나 가격이 오르지 않아 양도소득세 걱정은 추호도 하지 않았다. 그런데 잔금을 받고 양도소득세 신고를 위해 세무사에게 의뢰했더니, 거액의 양도소득세를 내야 한다고 한다. 상가를 팔고 나서 형제 8명이 나눠가질 재산도 얼마 안되는 데, 거액의 세금까지 낸다고 하니, 하늘이 무너질 일이다. “절세캅 방법 좀 찾아줘요!”

2005년 이후 모든 부동산의 거래가격은 등기부등본상에 표기되고, 해당 과세자료는 국세청 전산망에 축적되고 있다. 따라서 상가를 포함한 모든 부동산의 양도소득세는 실제 취득하고 양도한 차익에 대해 과세된다. 다만, 상속받거나 증여받은 부동산은 무상으로 받은 것이어서 실제 취득한 가격을 알 수가 없다. 그래서 상속세 및 증여세 신고시 재산평가액을 실제 취득한 가격으로 간주한다. 아파트는 거래 사례가 빈번하고, 최근 인터넷을 통해 실시간으로 거래내역을 확인할 수 있어 가격을 시가대로 산정할 수 있다. 하지만 상가, 토지, 단독주택, 상가주택, 오피스텔 등에 대해서는 개별적인 특성으로 거래사례를 구하기가 어려 각 부동산의 기준시가를 평가액으로 상속세 등의 신고를 하게 된다.

■상속·증여시 기준시가 신고가 꼭 유리한 건 아니다

상속이나 증여의 경우 실제로 돈을 주고 거래한 것이 아니어서 실제 취득가액을 알기 어렵다. 그래서 세법에서는 상속세나 증여세를 신고하면 그 부동산의 가격을 평가해 신고한 가격을 취득가액으로 규정한다. 시가가 아닌 기준시가로 평가된 부동산을 상속·증여받은 경우 양도소득세가 과중해지는 문제가 발생하게 된다. 왜냐하면 기준시가는 시세의 30~70%에서 결정되기 때문이다. 결국 토지·상가 등을 상속 또는 증여받을 때 기준시가에 따라 내는 것이 반드시 유리하지만은 않다.

예를 들어 상속의 경우 망자의 배우자가 생존해 있다면 10억원까지 공제를 받는다. 즉 상속받은 재산이 10억원이라면 상속세를 전혀 내지 않아도 된다. 그런데 만약 시가는 10억원이고 기준시가는 6억원인 상가를 상속받는다고 가정해 보자. 다른 재산이 전혀 없을 때 10억원의 공제를 받을 수 있기 때문에 상속세는 없다. 상속세가 없기 때문에 상속인이 상속세 신고를 하지 않거나 비전문가에게 의뢰해 기준시가로 상속세 신고를 할 가능성이 크다.

그런데 이렇게 상속을 받고 1년 뒤 상가를 10억원에 처분했다면 어떻게 될까. 이 경우 기준시가가 상속재산의 취득가액이 된다. 따라서 매매차익은 4억원(10억원-6억원)이고, 1억4400만원 정도의 양도소득세가 부과된다. 만약 상속세 신고시 기한 내에 상가 가격을 10억원으로 제대로 신고했다면 매매차익 0원에 대해서만 양도소득세를 내면 된다. 즉, 전혀 양도세가 없는 것이다.

상가 등의 경우 그 개별성이 강해서 시가를 확인하기 어렵다. 따라서 시가를 입증하기 위한 별도의 절차가 필요하다. 그것이 감정평가이다. 상속세의 경우 상속일 전후 6개월 이내의 감정평가가 필요하고, 증여의 경우 증여일 전후 3개월 이내의 감정평가가 필요하다. 두곳 이상의 감정평가기관이 평가한 금액을 평균 내서 신고할 경우 시가로 인정받을 수 있다.

■상속재산 10억 이하는 시가대로 신고해야 유리

먼저 상속세율과 양도소득세율의 차이를 검토할 필요가 있다. 상속세율은 10~50%의 누진세율이다. 과세표준 구간도 상당히 넉넉한 편이다. 1억원 이하는 10%, 5억원 이하는 20%, 10억원 이하는 30%, 30억원 이하는 40%, 그 초과분에 대해서는 50%의 세율을 적용하고 있다.

예를 들어 12억원의 재산을 상속받으면 상속공제 10억원을 공제한 후의 잔액 2억원이 과세표준이 되고, 여기에 세율을 적용하면 된다. 1억원 이하일 때는 세율이 10%이고, 초과분 1억원에 대해서는 20%를 적용하니까 세액은 3000만원이 된다.

양도소득세율의 체계는 좀 다른데, 일반적인 양도에 대해서는 6~40%의 누진세율을 적용하고, 투기성이 엿보이는 양도에 대해서는 40~70%의 단일세율을 적용한다. 과세표준의 구간이 상속세보다는 협소한데 1억원 이하는 최대 35%가, 1억원 초과분에 대해서는 최대 40%의 세율이 각각 적용된다.

예를 들어 12억원의 상가를 상속받아 양도하는 경우를 보자. 상속이라면 앞서 설명한 것처럼 3000만원 정도의 세 부담이 발생한다. 양도시에는 매매차익에 대해 세금을 부과하기 때문에 차익이 전혀 없는 경우 낼 세금도 없다. 따라서 12억원에 상속받은 부동산을 12억원에 양도한다면 낼 세금이 없다. 결국 3000만원의 상속세만 내면 된다.

반대로 6억원의 기준시가로 상가를 상속받아서 12억원에 양도하는 경우를 보자. 상속의 경우 배우자 공제 범위 내의 금액이므로 0원의 상속세가 발생한다. 반면에 양도소득세는 과표구간 5억원을 초과해 40%의 세율이 적용되고, 2억3000만원 가량의 양도소득세가 발생한다.

결과적으로 시세대로 상속세를 신고할 때 발생하는 세금을 줄이기 위해 기준시가로 신고할 경우 무려 2억원의 세금을 더 내게 된다. 위 사례의 경우 양도소득세율은 40%의 고율이 적용되고, 상속세의 실효세율은 10%에 미달하기 때문에 그런 결과가 발생하게 된다.

반대로, 상속세의 실효세율이 양도소득세율보다 높은 경우도 있다. 상속재산의 과세표준이 10억원을 넘으면 그 초과분에 대한 세율은 40%이다. 이런 상황에서 기준시가로 신고할 수 있는 부동산을 시가로 평가하면 그 증가분에 대해서는 40%의 상속세율이 적용된다. 이는 일반 양도소득세율의 최고치가 40%임을 감안할 때 무의미할 수 있다. 어차피 상속세로 40%를 내야하는 데, 굳이 나중에 비슷한 금액의 양도소득세를 줄이기 위해 평가수수료를 들여가면서까지 상속세를 더 낼 필요는 없는 것이다.

정리해 보자면 상속재산이 큰 경우 양도소득세로 내거나, 상속세로 내거나 금액이 비슷할 수 있어 기준시가로 평가해 상속세를 신고하는 것이 유리하다. 상속재산이 20억원대라면 상속세의 실효세율이 20~30% 정도이므로 시세를 바탕으로 세금을 비교해 볼 필요가 있다. 상속재산이 10억원 이하라면 무조건 시가로 평가해서 상속세를 신고하는 것이 유리할 수 있다.

[절세캅의 한마디]

상속공제 범위 내에 있어 납부할 상속세가 없는 경우에도 반드시 적정시가를 반영한 상속세를 신고해야 향후 양도소득세 과세시 받는 불이익을 방지할 수 있다. 특히 단기간 보유 후 양도할 예정이라면 적정한 평가를 통해 상속재산의 가격을 제대로 산정해둘 필요가 있다. 평가 방법으로는 거래 사례를 찾거나 감정평가 등이 주로 활용된다. 양도소득세를 비과세받는 일정 농지나 1세대 1주택의 경우 별도의 판단기준으로 결정해야 한다.