[주용철의 절세캅] 다가구주택은 한 채일까, 여러 채일까?

나지율씨는 2000년 7월 토지 122㎡를 취득해 2003년 8월 그 땅 위에 주택 1개동을 신축했다. 지하층과 지상 1~2층 각 면적은 63.16㎡로 총 189.48㎡의 다세대주택으로 건축허가가 났다. 세대별로 세를 놓고 자신도 직접 거주했다. 사실상 3채의 주택이었고 집값은 8억원 정도였다. 지율씨는 집을 팔려고 했지만 현재 주택이 3채여서 중과세 대상일 것이란 생각에 처분을 보류했다.

그런데 해법은 옆집에서 나왔다. 옆집도 동일 규모에 같은 가격이었는데, 그 집은 구분등기를 하지 않아 다가구주택이었다. 다가구주택으로 팔면 단독주택으로 인정받아 전체에 대해 비과세된다는 것이다. 지율씨는 곧바로 다가구주택으로 용도변경하고 비과세될 것이란 믿음으로 그 집을 6개월 만에 처분했다. “절세캅 별일 없겠죠?”

우선 다가구주택과 다세대주택 차이점을 알아보자. 다세대주택은 흔히 연립주택이나 빌라를, 다가구주택은 별도 명칭없이 호별로 구분되어 임대되는 원룸을 생각하면 된다. 등기부등본상에 각 세대별 집합건물로 등기돼 있으면 다세대주택이고, 구분없이 건물과 토지가 별도 등기돼 있으면 다가구주택으로 보면 된다.

■용도변경 후 2년 이내 처분시 일부만 비과세

다가구주택의 경우 공동주택 성격과 단독주택 성격을 동시에 가지고 있는 데, 세법은 아래와 같이 가급적 납세자에게 유리한 해석을 하고 있다.
첫째, 다가구주택은 원칙적으로 공동주택으로 본다. 따라서 한 가구가 독립해 거주할 수 있도록 구획된 부분은 하나의 주택이 된다. 그래서 종합부동산세 대상 주택에서 제외되는 임대주택을 판단할 때도 다가구주택은 각 호별로 주택수 제외 여부를 판단하게 된다. 지방세법상 중과세 대상 고급 주택을 판단할 때도 전체 면적이 아닌 호별 면적을 기준으로 한다.

둘째, 다가구주택을 하나의 매매 단위로 양도하는 경우 단독주택으로 취급하는 것이 세법상 유리하다면 1채의 주택으로 본다. 예를 들어 3가구가 살고 있어 원래는 3채로 취급되지만, 하나의 단위로 양도하면서 단독으로 취급받아 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하다면, 단독주택으로 인정해준다. 여러 명의 매수인에게 일괄 매도하는 경우도 가능하다. 다만, 지분을 수차례에 나눠 처분하는 경우 하나의 매매단위로 양도한 것이 아니어서 과세한다.

다세대주택을 다가구로 용도변경해 비과세를 적용받는 것도 가능하다. 다만, 용도변경 이후 단독주택으로서의 보유 기간을 따지게 된다. 변경 후 최소2년은 지나서 양도해야 1세대 1주택 비과세 보유 요건을 충족하게 된다.

반대로 다가구주택을 다세대로 용도변경해 양도하는 경우 다세대주택으로서 양도소득세 비과세 여부를 판단하게 된다. 즉, 여러 채를 동시에 양도하는 경우이므로 본인이 선택한 한1채에 대해서만 비과세 가능하게 된다.

[절세캅의 한마디]

지율씨처럼 용도 변경을 통한 절세가 가능하다. 주택을 상가로 전환시켜 주택수에서 빼는 것도 가능하다. 반대로 상가를 주택으로 전환하는 경우 전환된 시점부터 주택으로서의 보유기간 등이 기산된다. 용도 변경 등은 관련법령에 의해 제한될 수 있고 해당 용도로 인한 부동산 시세에도 영향을 준다. 단순히 세금만으로 용도 변경 등을 판단할 사안은 아니지만, 거액의 양도소득세를 피할 수 있는 부동산이라면 검토해 볼 필요는 있다.