[주용철의 절세캅] 시골집은 주택 수에서 빠진다

나지율씨는 언제나 은퇴 이후 삶에 대해 고민하고 있다. 아내와 자녀들은 서울에 남길 원하지만 복잡한 도시생활에 지쳐가는 자신의 모습을 볼 때 전원생활에 대한 기대감을 버릴 수 없었다. 이러한 유혹에 부채질이라도 하듯 부동산 공인중개사가 고향 근처 주택을 하나 소개했고, 지율씨는 무엇에 홀린 듯이 시골에 있는 그 집을 덜컥 사버리고 말았다. 물론 아내에게는 비밀이었다. 시간이 흘러 지율씨는 더 큰 집이 필요하게 됐고 살던 집을 내놓았다. 불현듯 지율씨의 뇌리에 ‘고향에 있는 집 때문에 2주택이라서 중과세되는 거 아닐까’라는 생각이 스쳤다. “절세캅 괜찮을까요?”

1세대가 2년 이상 보유한 주택을 양도할 때 양도소득세를 비과세 받으려면 그 주택 한 채만 보유하고 있어야 한다. 하지만 인생사가 복잡하듯 부득이하게 2주택이 된 경우 여러 예외를 둔다. 농어촌주택을 취득할 때의 예외 규정도 눈여겨 볼 만하다.

■주택 수에서 제외되는 집도 있다

‘농어촌주택’이란 투기적 수요가 아닌 실수요의 농어촌주택으로서 부득이하게 갖게 된 주택을 의미한다. 따라서 상당히 까다로운 요건을 모두 충족해야 한다. 크게 2가지를 꼽을 수 있는데, 첫째는 지역 제한이다. 주택이 수도권(서울·경기·인천)을 제외한 읍(도시지역은 제외) 또는 면지역에 있어야 한다.

또 다른 요건은 보유 목적에 특별한 사정이 있어야 한다. 먼저, 귀농이나 어업에 종사하기 위해 집을 취득한 경우다. 해당 주택은 고가주택(9억원)이 아니어야 하고, 대지는 660㎡ 이하여야 한다. 농업에 종사할 목적이라면 1000㎡ 이상 농지도 함께 취득해야 한다. 어업에 종사할 경우라면 어업인이 취득해야 한다. 주택 취득 이후에는 부득이하게 이사하지 못하는 세대원을 제외한 전 가족이 이사와서 3년 이상 계속해서 재촌 자경 등을 해야 한다. 2016년2월16일 이후 귀농주택을 취득한 경우 서울 등에 있는 일반주택을 5년 내 팔아야 주택 수에서 제외된다.

상속받은 농어촌주택도 혜택을 준다. 해당 주택은 사망한 피상속인이 5년 이상 거주한 사실이 있어야 한다. 더 이상 농사를 짓거나 어업에 종사하지 않게 되어 시골에 남겨둔 주택도 대상이 된다. 단, 해당 시골집에서 최소 5년 이상 거주한 사실이 있어야 한다.

특정 목적이 없어도 다음 4가지 요건을 충족한 농어촌주택은 일반주택을 양도할 때 주택 수에서 제외한다.

첫째, 시골 주택을 취득해야 한다. 다만 지역 제한이 좀 더 엄격하다. 일단 읍·면·동(동의 경우 인구 20만 이하 시군에 속한 경우에 한정)지역에 소재해야 하며, 읍·면 지역이라고 해도 수도권(서울·경기·인천), 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지지역은 제외된다.
둘째, 주택의 규모가 대지는 660㎡ 이하, 건물은 150㎡(공동주택은 전용 116㎡) 이하여야 한다.
셋째, 주택의 가격이 취득 당시에 기준시가가 2억원(한옥은 4억원) 이하여야 한다.
넷째, 2003년 8월 1일 이후 취득한 주택이어야 하고 최소 3년 이상은 보유해야 한다.

세법이 정하는 고향에 주택을 취득하는 경우로서 2009년 이후 취득한 대지 660㎡ 이하, 기준시가 2억원 이하인 주택도 주택 수 산정에서 빠진다.

■새집으로 이사할 경우 2년간 유예

새 집을 사고 기존 주택을 양도할 때 비록 1세대가 2주택을 보유하지만 임시적 보유로 보고 비과세 혜택을 주고 있다. 다만 새 집을 취득하고 3년 내에 종전 주택을 양도해야 한다. 종전 주택은 양도 시점에 2년 이상 보유해야 한다. 새 집의 취득시점도 종전 주택을 보유한지 최소 1년 후에 이루어져야 요건이 충족된다.

예를 들어 주택을 1년 6개월 보유한 지율씨가 새 집을 2016년 6월에 구입했다고 하자. 새 집을 취득하고 3년 이내에 처분해야 하기 때문에 2019년 6월까지 기존 주택을 팔아야 한다. 다만 기존 주택은 2년 이상 보유해야 비과세되므로 2년 요건이 채워지는 2016년 12월 이후부터 2019년 6월 사이에 양도해야 비과세 혜택을 받을 수 있다.

직계 부모와 배우자의 직계 부모를 모시기 위해 합가(合家)하는 바람에 두 채가 된 경우에는 유예 기간을 더 준다. 세대를 합치면 5년 기간을 준다. 즉, 5년 이내에만 둘 중 한 채를 양도하면 1주택으로 보아 비과세한다. 단, 동거 봉양시 부모의 나이가 한 명이라도 만 60세가 넘어야 한다는 점에 유의해야 한다.

결혼으로 2주택이 돼도 5년 유예 기간을 준다. 결혼한 날부터 5년 이내에 먼저 양도하는 주택은 비과세한다. 물론 양도하는 주택은 2년 이상 보유해야 한다. 즉 유예 기간은 늘어나도 다른 비과세 요건은 동일하게 맞춰야 한다.

주택을 한 채 갖고 있는 1세대가 지방으로 파견가 그 지역의 주택을 구입해 거주할 경우 그 지방 주택은 기존 주택의 비과세 여부를 판단할 때 주택 수에 포함하지 않는다.

다만 지방 주택은 수도권(서울·경기·인천)이 아닌 지역에 있어야 한다. 파견 등 근무상의 형편, 고등학교 이상의 취학, 질병의 요양, 기타 부득이한 이유로 취득하는 것이어야 한다. 그리고 파견 복귀, 질병 치료 완료 등 지방주택을 취득하게된 사유가 해소된 날부터 3년 이내에 일반 주택을 양도해야 지방 주택이 주택 수에서 제외된다.


[절세캅의 한마디]

농어촌주택 등을 주택 수에서 제외하는 경우는 일반주택 양도시 비과세 여부를 판단할 때다. 즉 농어촌주택과 일반주택, 이렇게 두 채가 있어도 농어촌주택은 주택 수에서 제외해 일반주택 한 채만으로 비과세 요건을 충족했는지 판단하는 것이다.
그렇지만 농어촌주택이 주택 수에서 제외된다고 해서 농어촌주택의 양도에 대해 비과세해 준다는 의미는 아니라는 점에 유의해야 한다. 일반주택을 둔 채로 농어촌주택을 먼저 처분하는 경우 일반주택은 주택 수에 포함되기 때문에 2주택으로 양도소득세의 비과세 여부를 판단해야 한다. 물론 농어촌주택 등에 매매차익이 발생하지 않는다면 걱정할 것은 없다.