[문진혁의 세무神工] 1가구2주택 양도세 비과세 받는 방법

Question☞

좀 더 큰 집으로 이사하려고 그동안 살던 아파트를 팔려고 합니다. 5년 전 4억원에 샀는데 최근 값이 많이 올라 6억원 정도 됩니다. 그런데 제가 이 아파트 외에도 전세를 주고 있는 4억원 정도 되는 아파트 한 채가 더 있어서 고민입니다. 집이 2채 이상이면 ‘1세대 1주택 양도세 비과세’ 혜택을 받지 못한다고 들었습니다. 이럴 때는 어떻게 해야 할까요. ‘급매’로라도 전세를 주고 있는 아파트를 먼저 팔고, 살고 있는 아파트는 나중에 팔아야 할까요.

Answer☞

고객님의 경우 아무런 예외 규정 적용을 받지 않고, ‘1가구 2주택자’인 상황에서 현재 살고 있는 아파트를 6억원(양도차익 2억원)에 팔게 된다면 양도소득세가 4800만원 정도됩니다. 주변에선 “집값 올랐으니 세금을 그 정도는 내야 한다”고 얘기하겠지만, 세금을 내야 하는 입장에선 참 아까운 돈이긴 합니다.

고객님이 전세로 놓고 있는 아파트가 없이 ‘1가구 1주택’이었다면 양도세를 내지 않아도 될 돈입니다. 1가구 1주택인 경우 주택 보유 기간이 2년 이상이라면 매매 가격이 9억원 이하면 양도세를 면제해 주는 규정이 있기 때문입니다.

고객님 같은 경우는 다양한 방법을 생각해 볼 필요가 없습니다. 우선 ‘1가구 2주택’인 경우에도 예외적으로 양도세 면제 혜택을 받을 때가 있습니다. ‘일시적 2주택자’인 경우입니다.

이런 경우에 해당하는 지 살펴볼 필요가 있습니다. 우선 집을 구입한 지 1년이 지난 뒤 새로운 집을 샀을 때입니다. 이때 두번째 집을 산 날부터 3년 내에 첫번째 집을 파는 경우에는 ‘1세대 1주택’으로 간주해 양도세를 면제해줍니다. 집이라는 것이 팔고 싶다고 하루아침에 팔 수 없고, 적당한 매수자가 나타나야 팔 수 있다는 점을 고려한 예외 규정입니다.

둘째, 1가구 2주택이라도 양도세 비과세 혜택을 받는 방법이 있습니다. 고객님께서 ‘주택임대사업자’로 등록하는 것입니다. 임대사업자로 등록한 뒤, 전세놓고 있는 3억원짜리 아파트를 임대사업용 주택으로 등록하면 비과세 적용을 받을 수 있습니다.

임대사업용으로 등록한 집과 그밖에 2년 이상 살고 있는 집 한 채가 있다면 세무 당국에선 현재 사는 집을 ‘1주택자’의 집으로 보고 양도세 비과세 혜택을 줍니다. 물론 이런 경우에도 주의할 점은 있습니다. 임대사업용으로 등록한 집은 사업자등록 후 5년 이상 임대해야 한다는 조건이 있습니다. 만일 5년 임대요건을 채우지 못하고 파는 경우에는 당초 비과세받은 양도세를 고스란히 다시 물어야 합니다.

마지막으로 전세놓고 있는 아파트가 처음 샀을 때보다 값이 거의 오르지 않았다면 급매로 먼저 팔아버리는 것도 방법입니다. 전세를 주고 있는 집이 시세 차익이 크지 않다면, 양도세를 거의 물지 않아도 됩니다. 이후 1주택자가 된 상태에서 값이 많이 오른 현재 거주 중인 아파트를 팔면, ‘1가구 1주택자’의 양도세 비과세 혜택을 온전히 받을 수 있습니다.