[주용철의 절세캅] ③공동 소유한 집을 팔면 세금은 누가?

나지율씨는 지금까지 살아오면서 자신 명의의 부동산이라는 것을 소유한 적이 없어 왠지 부동산을 가진 사람만 보면 배가 아팠다. 언젠가는 자신 명의의 부동산을 갖는 것이 소원이었지만, 자금이 넉넉하지 않았던 지율씨는 마음이 맞는 친구 2명과 함께 4년 전 빌라를 한 채 구입했다.

하지만 공동명의로 해두니 제대로 재산권 행사도 제대로 못하고, 월세를 나누는 것도 만만치 않아서 빌라를 팔기로 결정했다. 친구들도 같은 문제 때문에 골치 아프던 차에 지율씨의 의견에 동의했다. 그런데 막상 처분하려고 하니 양도소득세는 누가 내야 하는지, 또 얼마나 세금을 내야 하는지 도대체 알 수가 없었다. “절세캅 도와줘요!”

공동으로 소유한 부동산을 양도하고 그 부동산에서 양도차익이 발생하면 양도세를 내야 한다. 이때 양도소득금액은 소유자의 지분별로 각각 계산하고, 비과세나 감면 혜택에 대해서도 각 소유자별로 적용한다.

■공동명의라도 세금은 지분별로 낸다

공동명의로 두 친구가 절반씩 투자해 주택을 구입한 경우를 생각해보자. 5억원에 취득하고 이를 10억원에 양도했다면 매매차익은 5억원이 된다. 만약 지분이 50 대 50이었다고 하면 1인당 양도차익은 5억원의 50%인 2억 5000만원이 된다.

그런데 명의자별로 취득 시기나 금액이 다른 경우에는 각자 지분에 대한 양도차익을 별도로 산정한다. 특히 1주택에 대한 비과세 혜택을 적용할 때도 명의자 중 한 명만 비과세 요건에 해당된다면 그 한 명에 대해서만 양도세를 비과세하고, 나머지 한 명은 비과세를 적용하지 않는다. 즉 명의자 개별로 판단해야 하는 것이다.

공동 부동산을 양도할 때 한 친구는 이미 오래전부터 다른 주택을 소유하고 있었고, 다른 친구는 공동명의 주택 외의 다른 주택을 소유하지 않았다고 가정하자. 무주택자인 친구는 공동명의주택 1주택이며, 이 공동명의주택의 보유기간이 2년이 넘었다면 1세대1주택으로서 양도세를 비과세 받을 수 있다.

■9억원 넘으면 전체 양도가액으로 판단

9억원 초과하는 고가주택은 1세대1주택이라고 하더라도 그 초과분에 대한 차익에 대해서는 과세한다. 다만, 9억원의 판단은 예외적으로 지분별로 쪼갠 양도가액이 아닌 주택 전체의 양도가액을 가지고 판단한다. 예를 들어 10억원의 주택을 절반씩 공동명의로 가지고 있을 때 지분권자 개인의 양도가액은 5억원이다. 즉 ‘1인당 양도가액이 9억원 이하니까 전체를 비과세해줘야 한다’고 생각할 수 있다.

그렇지만 주택 전체의 가격이 10억원으로 9억원을 초과하므로 양도차익 중 9억원을 초과하는 양도차익에 대해서 세금이 부과된다. 구체적으로 두 사람이 5억원에 이 주택을 매입했다면 각자 매매차익은 2억 5000만원이 된다. 여기에 장기보유특별공제를 적용하고 산출된 각각의 소득금액에 10억원 중 9억원을 초과하는 부분에 대한 비율 ‘(10억원-9억원)÷10억원’, 즉 10분의 1을 곱해 소득금액을 산정한다.

만약 공동 소유한 단독주택으로서 건축법상 분할이 가능하다면 토지와 건물을 나누어 절세하는 것도 가능하다. 물론 공유물 분할시 당초지분초과분에 대한 양도세와 분필 후 각각 주택으로 인정받을 수 있을 지 여부는 사전에 반드시 검토해야 한다. 이게 가능하다면 18억원 단독주택을 분할해 9억원짜리로 만든 후 양도시 각각 9억원 전체에 대해 양도세 비과세가 적용된다.

[절세캅의 한마디]

종합소득세나 양도소득세 모두 누진세율 구조이므로 소득을 나누는 것이 세금을 조금이나마 줄일 수 있는 방법이다. 다만 주택의 경우 소득을 나누기 위해 지분으로 취득하는 경우 소액지분이라도 주택수에 포함되므로 비과세를 받지 못하는 불이익을 받을 수 있다. 따라서 다른 주택 양도시에는 주택수에 포함되는 소수 지분을 어떻게 정리할 것인지 검토할 필요가 있다. 부득이하게 보유하게 된 상속주택에 대한 소수지분권자의 경우 그 지분을 주택 수에서 제외시켜 준다.