[주용철의 절세캅] ②상가 취득시 7% 싸게 사는 노하우 있다

김은순씨는 3억 원의 여유자금을 갖고 고민하다가 상가에 투자하기로 했다. 마침 서울 송파구 잠실 인근에 상가를 분양한다고 해서 현장을 방문해보니 입지도 괜찮고 분양가도 저렴해 보였다. 다만, 분양 상가중 가장 좋은 자리는 벌써 팔렸고, 그나마 편의점으로 쓸만한 상가 한 채를 계약했다. 계약서를 작성하고 나니 안내문을 한 장 받았다. 안내문에는 이렇게 써 있었다. “상가 구입시 7% 싸게 살 수 있다!!!” 김씨는 고개를 갸웃했다. “상가를 7% 씩이나?” 절세캅 이게 가능한가요.

상가의 분양계약서를 잘 살펴보면 토지가액, 건물가액, 부가가치세, 총 분양가액 등으로 형식이 구분되어 있는 것을 확인할 수 있다. 일반적으로 상가을 분양받으면서 부가가치세를 별도로 낸 기억은 별로 없었겠지만 별도로 표시만 되지 않았을 뿐, 상가 건물분에 대해서는 분양가액에 더해 부가가치세를 부담한다. 그런데 이 부가가치세를 돌려받는 방법이 있다.

■계약하면 바로 사업자등록부터 하자

부가가치세를 돌려받으려면 먼저 사업자등록을 해야 한다. 상가를 분양받을 경우 분양대금의 약 7%에 해당하는 부가가치세를 계약금과 중도금, 잔금에 포함해 징수하는데, 이를 환급받으려면 사업자등록을 해야 한다. 사업자등록은 누가, 어떤 사업을, 언제부터, 어느 장소에서 하겠다고 세무서에 등록하는 절차다. 이를 통해 부가가치세를 환급받을 자격이 생긴다. 다만, 부가가치세법상 사업자는 일반과세자와 간이과세자로 구분하며 환급받으려면 반드시 일반과세자로 등록해야 한다. 학원이나 병원처럼 부가가치세를 면제받는 사업자는 면세사업자로 등록하게 되며, 이런 면세사업을 영위하려면 상가를 분양받는 경우 부가세는 돌려받지 못한다.

사업자 등록 시기도 중요하다. 만약 이미 준공된 상가를 취득한다면 일반적으로 계약과 잔금 지급이 6개월 이내에 이루어지기 때문에 잔금 내고 입주하면서 사업자등록을 해도 무방하다. 하지만 사전 분양상가의 최초 분양자이거나 준공이 6개월 이상 남은 경우에는 최초 계약 시점에 사업자등록을 하는 것이 안전하다. 간혹 세금계산서만 교부받으면 부가가치세를 전액 환급받을 수 있는 것으로 착각하고 계약금과 중도금 납입 당시에는 사업자등록 신청을 하지 않고 있다가 잔금을 낼 때 사업자등록을 하는 경우가 있다. 하지만 사업자등록 신청 전에 교부받은 세금계산서와 관련된 부가가치세에 대해서는 환급해 주지 않는다.

다만 물리적으로 분양 계약 전에 사업자등록을 할 수는 없기 때문에 예외 규정을 두고 있다. 계약일이 속하는 과세기간이 끝난 후 20일 이내에 사업자등록신청을 하면 부가가치세 환급이 가능하다. 예를 들어 10월31일 계약한 경우 제2기분 과세기간이 종료되는 12월31일부터 20일이되는 다음 년도 1월20일까지 사업자등록을 할 경우 10월31일자로 교부받은 세금계산서상의 부가가치세를 환급받을 수 있게 된다. 3월에 계약을 했다면, 제1기분 과세기간이 종료되는 6월30일부터 20일이 되는 7월20일까지 사업자등록을 해야 한다.

■중간지급 조건부 계약이란?

일반적으로 상가를 사고 팔 때 세금계산서를 주고 받는다. 세금계산서는 매도자가 발행하고 교부시기는 매수인이 상가를 이용할 수 있을 때다. 매수인은 잔금을 내야 상가를 세놓던가 직접 장사를 할 수 있어 통상적으로 매매 잔금일을 공급일자로 전체 매매가에 대해 세금계산서를 일괄 발행하게 된다.

그러나 선분양하는 상가 등의 세금계산서 교부시기는 좀 따져봐야 한다. 이 경우 분양대금 납부조건을 보면, 계약금을 포함한 분양금을 최소 3회 이상 분할납부하도록 되어 있다. 최초 계약일로부터 잔금 지급일까지 기간이 분양개시일부터 입주지정일까지여서 대부분 6개월이 넘는다. 이렇게 분양대금 지급기간이 6개월이 넘고, 대가를 3회이상 나누어 지급한 후에 상가 등을 이용할 수 있도록 하는 조건의 계약을 중간지급 조건부 계약이라고 한다. 만약 이런 계약을 체결했다면 잔금을 낼 때 한꺼번에 세금계산서를 교부받으면 안 되고 각 약정일에 세금계산서를 교부받아야 한다.

예를 들어 계약일이 1월 1일, 중도금 지급일이 3월 1일, 잔금 지급일이 7월 1일이라고 가정해보자. 이 경우 대가를 3회 이상 분할 지급하고 계약일로부터 잔금 지급일까지의 기간이 6개월 이상이기 때문에 각 약정일 즉 1월 1일, 3월 1일, 7월 1일에 세금계산서를 각각 교부받아야 한다. 그런데 중도금을 낼 돈이 없어서 못내거나 일부를 덜 낸 경우 사업시행자로부터 세금계산서를 받지 못하는 경우도 있다. 이 경우에도 약정일인 3월 1일과 7월 1일에 계약서상 중도금 전부에 대해 세금계산서를 교부받아야 한다. 만일 계약서 내용과 다르게 현금입금 기준으로 세금계산서를 교부받으면 잘못된 세금계산서로 보아 관련 부가가치세를 환급받지 못한다.

세금계산서만 받았다고 끝나는 건 아니다. 부가가치세를 돌려달라고 신청해야 국세청으로부터 환급받을 수 있다. 부가가치세는 원래 7월 25일과 1월 25일 두 차례 신고하는데, 임대용 상가 등 영업에 활용되는 유형 자산에 대해서는 세금계산서를 교부받은 다음달 25일까지 환급을 신청할 수 있다. 즉, 거의 매달 신청이 가능한 셈이다.

[절세캅의 한마디]

임대업자로 사업자등록을 하는 방법은 의외로 간단하다. 분양계약서와 신분증, 그리고 도장을 가지고 부동산이 소재한 지역의 세무서 민원봉사실에 찾아가서 신청하면 된다. 여러 채의 상가를 구입해 임대사업을 하는 경우에도 각 호별로 사업자등록 신청을 해야 하며, 연접한 상가라면 이들을 묶어 하나의 사업자로 등록할 수도 있다. 장기 보유 목적이 아니고 잠시 보유하다가 매매할 예정이라면 호별로 사업자등록을 하는 것이 서류 처리상 간편하다.