[문진혁의 세무神工] 20년전 산 상가건물, ‘양도 vs. 증여’ 뭐가 유리할까?


Question☞

서울 강남구 신사동 ‘가로수길’에 4층짜리 상가건물을 갖고 있습니다. 최근 한 부동산 중개업소로부터 55억원에 건물을 팔라는 제안을 받았습니다. 좀 오래된 건물이지만 리모델링을 통해 카페와 연예기획사로 쓰고자 하는 매수인이 있다고 하네요.

저는 이 건물을 20년 전쯤 15억원을 주고 구입했습니다. 사실 저는 나이가 60대 후반이어서 건물을 자식에게 물려주겠다고 생각했는데, 큰 돈을 주고 사겠다는 매수자가 나타나 어떻게 해야할 지 고민입니다. 건물을 팔아도, 자식에게 물려줘도 세금 문제가 걸리는데, 어떤 방법이 유리할까요.

Answer☞

안녕하세요. 우리은행 세무자문팀장 문진혁 세무사입니다. 우선, 제값을 받고 팔 수 있는 절호의 기회라고 생각되면 일단 상가를 팔고 현금을 증여하는 것을 생각해 볼 수 있습니다. 하지만 적지 않은 양도세 부담을 먼저 고려해야만 합니다. 일단 건물을 팔고 나서 현금화시켜 자식에게 물려줄 경우부터 살펴보겠습니다.

거액의 부동산인 경우 오랜기간 보유했다고 하더라도 양도차익의 약 30% 상당액의 양도세를 물어야 하는데, 의뢰인께선 15억원에 산 상가를 55억원에 팔 경우 약 12억의 양도세를 내야 합니다. 아울러 양도세 차감 후 자금을 증여할 때 내야하는 증여세 부담도 고려해야 합니다.

양도세 차감 후 자금인 43억원을 아들 둘에게 현금 증여한다면 약 13억원의 증여세도 추가로 내야 합니다. 결국 55억원에 상가건물을 팔아서 아들에게 현금으로 물려주면 세금으로만 무려 25억원을 내야 합니다. 매도가액의 45.4%에 달합니다.

그렇다면 건물을 팔지 않고 상가건물을 자식들에게 증여하는 경우는 어떨까요. 재산을 자식들에게 물려줄 때 증여·상속 재산가액은 원칙상 ‘시가(時價)’에 의해 평가합니다. 하지만 시가를 알 수 없는 상가건물이나 상가주택, 단독주택, 토지 등의 부동산은 통상 기준시가에 의해 재산가액을 평가합니다.

일반적으로 상가건물 기준시가는 실제 매매가격의 40~60% 정도입니다. 가로수길 상가건물의 기준시가는 매도가액 55억원에 비해 크게 낮은 20억원 수준인데, 자식들에게 상가건물 자체를 물려줄 때 아들 두 명이 물어야 할 세금은 증여세 4억2000만원과 취득세 8000만원, 합계 5억원입니다.

건물 자체로 상속할 때 내는 세금(5억원)이 상가건물을 팔아서 현금을 물려줄 때 내야 하는 세금(24억6000만원)의 20% 수준에 불과한 겁니다.

결론적으로 부동산을 팔 때 물어야 하는 적지 않은 양도세와 현금증여에 따른 증여세 부담을 고려한다면 건물 자체로 물려주는 것이 유리합니다. 물론 해당 건물이 안정적인 월세 수입이 예상되고 향후 가격상승이 기대되는 부동산인 경우라는 전제가 필요하겠지요.