[주용철의 절세캅] ①-1 부부 공동명의, 이런 경우에 정말 유리하다

변성민씨(가명)는 5년 전 3억원에 취득한 서울시 광진구의 아파트와 부인 명의로 10년 전 1억원에 사두었던 경기도 하남시의 단독주택을 소유하고 있다. 그동안 단독주택에 계속 살았고 아파트에는 거주한 사실이 없다. 현재 아파트의 경우 7억원, 단독주택의 경우 6억원에 거래된다. 이 집을 지금 팔면 2주택자가 돼서 매매차익의 38%를 세금으로 내야 한다는 말에 두 채 모두 팔지 못하고 있다. 그러던 그에게 절세캅(cop)은 이렇게 충고했다. “아내에게 집을 주면 양도소득세를 한 푼도 안 낼 수 있습니다.”

성민씨 같은 경우 아파트를 배우자에게 증여하면 세금이 얼마나 과세되는지 살펴보자. 일단 아파트를 증여하면 시세 기준으로 과세되는데, 아파트의 현재 시세는 7억원이다. 부부끼리는 6억원까지 세금없이 증여할 수 있기때문에 증여세는 6억원을 초과하는 1억원에 대해서만 과세된다.

대략 1억원에 대해 1000만원 정도의 증여세가 과세되고, 증여등기도 해야 하므로 성민씨의 경우 취득세로 2000만원 정도가 소요된다. 결국 최초 증여등기시 3000만원 정도의 비용이 들어간다. 상당히 많은 비용이 소요되지만, 이러한 절차를 거쳐 양도할 때와 그렇지 않을 때 납부해야 하는 세금은 엄청나게 차이난다.

■부부 공동명의로 양도소득세를 줄인다

먼저 증여없이 양도하는 경우 세(稅) 부담이 어느 정도인지 살펴보자. 2주택 상태에서 양도했을 때 가장 적은 양도세를 내는 최선의 전략은 먼저 매매차익이 적은 주택부터 팔고 남은 주택은 비과세를 받는 것이다. 즉 매매차익이 상대적으로 적은 아파트를 먼저 팔고 그 다음 단독주택을 양도한다면 아파트는 3억원에 취득해 7억원에 양도하는 것이 되므로 매매차익 4억원에 대해 38% 세율이 적용돼 1억2000만원 정도의 양도세가 발생한다. 다만 단독주택은 아파트를 팔고 나면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있어 두 채 모두 매각시 약 1억2000만 원의 세금를 내야 한다.

그런데 만약 아파트를 증여받고 7억원에 팔 경우 7억원에 증여받았기 때문에 수증자의 양도차익은 0원이다. 양도세는 차익이 있어야 과세하는 세금인데 차익이 0원이므로 결국 양도세도 0원인 것이다. 이렇게 0원의 양도세를 부담하고 남은 단독주택을 양도하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있어 결국 3000만 원의 비용으로 9000만 원의 세금을 줄이는 셈이 된다. 아파트 대신 단독주택을 배우자가 남편에게 이전하는 경우 단독주택 특성상 명의이전 비용이 더 적고, 증여세도 발생하지 않아 더 유리하다. 물론 배우자가 받아들여야 가능한 플랜이다. 여하튼 이런 절세 전략은 일단 부부끼리 증여하고 5년이 지난 후 양도해야 유효하다. 5년 이내에 양도하면 배우자는 7억원의 취득가액을 인정받지 못하고 당초 소유자의 취득가액을 적용해 양도세를 계산하게 된다. 즉 증여의 효과가 무시되는 것이다. 이 경우 증여등기 비용까지 감안하면 오히려 손해를 보는 셈이므로 각별한 주의가 필요하다.

■양도소득세율을 낮출 수도 있다

부동산을 2년 이상 보유했다가 팔 경우 6~40%(주민세 별도)의 누진세율이 적용된다. 누진이란 소득이 커질수록 높은 세율이 적용되는 구조를 의미하는데, 양도세의 경우 매매차익이 클수록 높은 세율을 적용받는다.

예컨대 양도차익이 2000만 원인 경우 한 사람 이름으로 등기해 팔았다면 1200만원에 대해서는 6% 세율을 적용하고, 1200만원을 넘는 800만원에 대해서는 15% 세율을 적용하므로 192만원의 세금이 부과된다. 하지만 공동명의라면 2000 만원의 차익이 부부에게 나누어져 각각의 양도차익은 1000만원씩이고, 이에 대해 6% 세율을 적용하므로 60만원씩 120만원의 세금만 부담하면 된다. 즉 단독 명의일 때보다 세 부담이 72만원(약 38%) 줄어드는 셈이다. 매매차익이 10억원 이상인 경우 절세 효과는 최대 3200여만원까지 발생할 수 있다.

■부부간 증여는 실익을 잘 따져야 한다

부부간 증여는 신중해야 하고, 그 실익을 철저하게 따져보고 진행해야 한다. 성민씨의 경우 매매차익이 크고, 두 채의 주택을 보유해 비과세를 받지 못하기 때문에 절세 효과가 컸다. 반면 매매차익도 별로 없거나 소유한 주택도 한 채밖에 안 되어 비과세 혜택을 받을 수 있다면 굳이 돈을 들여서까지 명의를 바꿀 필요는 없다.

다음의 경우에 해당될 때 부부간 증여를 해야 양도세를 줄일 수 있다.

첫째, 매매차익이 커야 실익이 있다. 부부간 증여는 취득가액을 증여 시점 시세에 맞추는 효과가 있어 매매차익이 클수록 절세 효과가 크다.
둘째, 최소 5년 이상 보유한 후 팔겠다는 것이 확실할 때 실행해야 한다. 5년 이내에 다시 양도하면 오히려 손해를 볼 수 있다.
셋째, 농지·임야·목장용지·나대지 등은 토지 용도대로 사용하지 못할 경우 비사업용토지로 분류해 10%의 세율을 추가 과세 받게 된다. 특히 오래 전에 상속이나 증여로 취득한 농지 등의 경우 그 취득가액이 개별공시지가로 매겨지는 경우가 많아 장기 보유에도 불구하고 거액 매매차익이 생겨 세금이 커질 수 있다. 이때 활용할 수 있는 방법이 부부간 증여다. 증여공제 6억원을 활용해 농지 등을 배우자에게 시세로 증여하고 5년이 지난 시점에서 양도시 증여 당시 시세와 양도시점 시세차이에 대해서만 양도세를 내기 때문에 절세 효과가 극대화된다.

[절세캅의 한마디]

“재산을 공동명의로 하기 전에는 ‘왜 부부인가?’를 생각해보자. 이왕이면 자녀와 공동명의도 생각해볼 수 있는데 왜 부부 공동명의로 할까? 그 해답은 배우자에게 증여할 수 있는 한도액이 자녀와 비교해 월등히 크기 때문이다. 세 부담 없이 증여할 수 있는 금액이 배우자의 경우 6억원까지인데, 자녀의 경우 고작 5000만원까지만 가능하다.
공동명의를 통해 절세 효과를 얻으려면 상당 기간이 소요된다. 실질적인 효과는 5년 이후에 발생한다고 봐도 과언이 아니다. 5년이라는 기간 동안 어떤 일이 생길지도 모르는 상황에서 비용을 투입한다는 것은 상당히 큰 리스크일 수 있다. 결국 비용을 최대한 줄여서 절세를 도모해야 하고, 그렇다면 배우자공제 6억원 범위 내에서의 증여가 해답일 수 있다.”