"현금 안 나오면 수백억 부동산도 짐만 된다"

[원포인트레슨] 부동산 투자는 심리다(중)

박원갑 국민은행 부동산수석전문위원은 ‘박원갑의 부동산 투자 원칙’에서 “나이가 들수록 부동산 투자에서 스톡(stock·저량) 자산보다 플로(flow·유량) 자산이 중요하다”고 주장했다.

‘조물주 위에 건물주’라는 유행어를 낳은 월세 로망이 신드롬으로 번지는 가장 큰 이유는 급속한 고령화에 따른 노후 불안과 저금리 기조가 겹쳤기 때문이다. 또 우리나라에서만 존재하는 보편적인 임대차방식인 전세가 빠른 속도로 월세로 넘어가면서 이런 현상이 가속화하고 있다. 특히 월세를 통한 현금흐름은 집값 상승으로 인한 자본 수익을 기대하기 어려운 시대일수록 소중한 가치가 된다.

■“첫째도, 둘째도, 셋째도 현금 흐름”

박 위원은 수백억원대의 지방 임야를 보유하고 있어도 현금흐름이 발생하지 않는다면 세금과 관리부담에 오히려 짐이 될뿐이라고 지적했다. 그러나 현금흐름을 충실히 따르는 부동산은 나이가 들수록 마음 든든한 자산이 된다는 것이다.

박 위원은 “전세를 잘 받는 부동산보다는 월세를 잘 받는 부동산으로 새판을 짜라”며 “첫째도 현금흐름, 둘째도 현금흐름, 셋째도 현금흐름”이라고 했다.

월세가 잘 나오는 부동산은 기본적으로 입지 경쟁력을 갖춘 곳이다. 예컨대 지하철 역세권에 있어 교통 인프라가 우수하거나 교육 여건이 좋은 곳이다. 지은 지 얼마 되지 않은 작은 집 등이 월세가 잘 나가는 부동산이다. 박 위원은 “전세보다 주거비가 비싸기 때문에 월세 매물은 늘 넘친다. 요컨대 월세가 잘 나가려면 입지, 상품 등에서 우월적 지위에 있어야 가능하다”며 “투자처를 고를 때 월세가 상승하는 지역이 어딘지 항상 눈여겨보는 것이 저성장·고령화시대에 실패하지 않은 부동산 투자법”이라고 말했다.

요즘 같은 ‘전세 소멸 시대’에 전세는 산꼭대기 오두막집이라도 세입자를 쉽게 구할 수 있다. 같은 임대라도 전세가 잘 나간다고 무턱대고 이런 집을 선택하면 위험할 수 있다고 지적한다. 전세는 임대수익이 아니라 사(私) 금융 개념으로 접근해야 한다. 집 살 돈이 모자라 개인적으로 세입자로부터 무이자로 꾸는 자금 정도로 봐야한다는 얘기다.

전세는 수급(需給)에 따라 가격 변동성도 크다. 주택 입주 물량이 급증하면 전세 소멸 시대에도 단기적으로 전세금이 곤두박질 칠 수 있다는 것이다. 전세는 오로지 현재의 수급만을 반영하는 특성이 있기 때문이다.

박 위원은 “소액 자본으로 전세를 안고 집을 사는 이른바 ‘갭(gap) 투자’는 위험한 투기 행위로, 가격의 우상향이 무너지면 후유증이 클 수밖에 없다”고 했다.

■“나이들면 임대수익, 젊다면 토지 가치가 우선”

투자수익률은 자본수익률과 임대수익률을 합친 것이다. 일반적으로 자본수익률은 땅, 임대수익률은 건물이 각각 결정한다.

가장 이상적인 것은 꿩(임대 수익)먹고 알(시세 차익)먹는 부동산을 투자하는 것이지만 두 가지 조건을 모두 갖춘 부동산을 찾기란 여간 어려운 일이 아니다. 그래서 선택을 할 때에는 자신의 처지에 따라 어느 한쪽에 비중을 둬야 한다.