부동산 경기 안 좋을 때 질러라…"꼬마빌딩 투자 내년 기회"

[원포인트레슨] 10년 안에 꼬마빌딩 주인되기(하)

빌딩 거래 전문가인 임동권 하나부동산중개㈜ 대표는 땅집고(realty.chosun.com) 인터뷰에서 “부자가 되려면 오늘의 인간다운 삶을 나중으로 미루고 새는 돈부터 막아야 한다”며 “빈자(貧者)로서 그저 살아지는 대로 살 것인지, 아니면 혁명적인 변화를 주어 부자의 길로 갈 것인지 결정해야 한다”고 했다.

-혁명적인 변화가 뭔가.
“‘돈독이 올랐다’는 소리를 들을 정도로 절약해야 한다. 월급쟁이라면 10년 기한을 잡고 투자를 위한 종잣돈을 마련해야 한다. 자린고비가 돼 삶의 낭만을 희생하는 게 아까울 수 있다. 그러나 100세 시대, 은퇴 후 40년의 삶을 생각하면 젊을 때 10년 정도 고생하는 것도 가치있지 않겠나.”

그는 ‘10년 안에 꼬마빌딩 한 채 갖기’란 책에서 “당신이 부자가 되면 짠돌이 생활은 아름다운 추억이 되고, 그동안 소원했던 인간관계가 즉시 복구된다. 이게 돈의 위력이다”라고 했다.

-꼬마빌딩 투자에 적합한 지역은.
“서울에서 투자 가능한 10억~20억원대 물건이라는 게 대부분 변두리나 이면 지역에 있는 낡은 건물이다. 일단 전철역에서 500m 이내라면 좋다. 상가주택은 작더라도 동네 상권이 형성된 곳이 좋고, 다가구주택은 4층짜리를 찾아야 한다. 3층짜리라도 반지하가 있는 건물이 유리하다.”

-왜 그런가.
“완전 지하층은 세를 놓을 수 있는 업종이 제한돼 공실(空室) 위험이 크지만, 반지하는 세입자를 들일 수 있다. 임대소득이 발생하는 층수가 4개는 돼야 재테크 효과가 좋다. 세를 놓는 곳이 3개 층이면 연 수익률 10% 넘기기가 쉽지 않다.”

-지방 투자는 어떤가.
“내가 쓴 책에도 지방 사례가 거의 없는데, 비 수도권의 수익형 부동산은 가격이 많이 안 오른다. 사겠다는 수요는 적고, 공급은 쉽게 늘기 때문이다. 주변에 새 건물이 생기면 임차인을 쉽게 빼앗기고 공실 우려가 커진다. 그래서 작아도 서울이나 수도권 꼬마빌딩을 추천한다. 부동산 경기가 위축돼도 서울 땅값은 해마다 3~4%씩은 오른다.”

-땅값 상승으로 자산가치가 오른다는 뜻인가.
“내가 취급한 꼬마빌딩 매매가를 보면 올해 서울 땅값은 20%는 올랐다. 연초에 서울 강남의 2종 주거지역이 3.3㎡당 3000만원 정도였는데 지금은 4000만원짜리도 찾을 수가 없다. 영등포도 3.3㎡당 1800만원 하던 게 2500만원으로 뛰었다.”

-요즘 미국 금리 인상, 정부 규제 등 투자 환경이 좋지 않다.
“꼬마빌딩에 투자하면 3~5년은 가야 한다. 단기적으로 금리가 0.5%포인트 오른다고, 부동산 경기가 안 좋다고 주저하면 다시 사이클이 좋아졌을 때 투자하기가 더 어렵다. 내년은 누구나 부동산 투자에 불안감을 갖는 시기이다. 이때 급매물이나 법원 경매를 잘 활용하면 기회가 된다.”

-꼬마빌딩 한 채 갖고 있으면 ‘만사형통’인가.
“건물 가치가 떨어지거나 공실이 발생하는 리스크를 걱정하는 분들이 있다. 우선 가치 하락은 별로 걱정할 필요가 없다. 꼬마빌딩 가치의 70% 이상은 토지인데, 서울이나 수도권은 계속 땅값이 오르기 때문이다. 물론 팔고 싶을 때 잘 팔리는 환금성은 입지에 따라 달라질 수 있다.

둘째, 공실 걱정은 상대적인 문제다. 내가 가진 꼬마빌딩과 비슷한 물건을 가진 다른 건물주와 경쟁하는 것이다. 건물주 되고, 세입자 들였다고 ‘열중쉬어’ 하는 게 아니라 임차인이 만족하도록 신경써서 건물 관리를 하는 것이 중요하다. 가령 비데 설치 등 화장실에 조금만 신경써도 입주자 만족도가 올라가고, 이런 작은 배려가 알려지면 공실은 거의 안 생긴다.”

-마지막으로 하고 싶은 말.
“40대 직장인이라면 은퇴 후 꼬마빌딩 주인되는 게 결코 꿈이 아니다. 50대도 노력하면 될 수 있고, 30대라면 무조건 가능하다고 믿는다. 이를 위해 소형 오피스텔을 사든, 빌라 갭(gap) 투자를 하든 작은 투자라도 직접 해보는 게 중요하다. 일단 수익형 부동산의 ‘달콤한 과실’을 맛보고 점점 파이를 키워나가기를 권한다. 이런 경험이 없으면, 정작 나중에 목돈이 있어도 주저하느라 투자를 실행하지 못하는 경우를 자주 봤다.”