아파트를 살 때 꼭 따져봐야 할 요소 중 하나가 환금성이다. 아파트를 팔고 싶을 때 잘 팔리느냐는 것이다. 환금성은 거래 회전율로 알수 있다. 전체 가구 중 매매된 가구의 비율이다. 조선닷컴의 부동산 콘텐츠 플랫폼 땅집go는 올 상반기 국토교통부의 아파트 실거래가 통계를 전수(全數) 분석해 서울에서 가장 환금성이 높았던 아파트 10곳을 찾아냈다. 이 아파트들을 집중 분석해 본다.

[서울 끓는 아파트 Top 10] ⑩ 은평구 불광동 북한산현대힐스테이트3차

서울 은평구에서 거래가 가장 활발한 단지는 불광동 ‘북한산현대힐스테이트3차’다. 총 1185가구 중 상반기에만 87가구(7.3%)가 거래됐다. 시세도 전용면적 84㎡ 기준 4억 9000만원 선에서 5억 6000만원으로 10% 이상 뛰었다. 이 아파트는 불광동에서는 북한산현대힐스테이트7차, 북한산래미안 등과 함께 ‘대장주’로 꼽힌다.

이 아파트는 지하철 6호선 독바위역 역세권에 비교적 신축(2010년 입주)이면서 대단지라는 장점을 갖고 있다. 여기에 단지 이름처럼 북한산 초입에 지어져 환경이 쾌적하다는 점에서 네박자를 갖췄다는 평가를 받는다. 종로와 을지로까지 지하철을 타면 30분대에 갈 수 있어 도심 출퇴근에 유리하다. 잠재적 개발 호재도 있다. 현재 추진 중인 신분당선 서북부 연장선에 독바위역이 포함돼 현실화되면 도심과 강남 접근성이 크게 개선된다.

■“북한산을 정원처럼 품어”

북한산현대힐스테이트3차는 동쪽으로 북한산과 맞닿아 있다. 각 동(棟)이 대부분 남동향이어서 높은 층에서는 북한산이 보인다. 동쪽에 있는 동들은 북한산을 정원처럼 끼고 있다. 단지 내부 조경도 북한산과 잘 어울리도록 꾸몄다. 곳곳에 나무와 바위가 있어 단지 전체가 산 속에 있다는 느낌이다. 아파트 외관과 정원에 있는 조각상 등은 유럽풍으로 꾸몄다. 큰길에서 떨어져 있고 산과 가까워 맑은 공기를 선호하는 수요자들에게 인기가 높다.

단지 내부에 피트니스센터·독서실·수영장 등 커뮤니티 시설도 갖췄다. 어린이집은 별도 건물이며 규모와 시설이 좋은 놀이터도 있다. 초등학교도 단지 옆에 붙어 있다.

이 아파트는 북한산 길목에 지어져 있기 때문에 단지 내부 경사가 심하다는 약점이 있다. 서쪽의 단지 주출입구에서 동쪽으로 올라갈 때 언덕이 꽤 높다.

북한산현대힐스테이트3차는 단지 내 경사를 이용한 특화 설계 기법을 적용했다. 경사면에 지하주차장·상가·커뮤니티시설을 만든 것이다. 아파트 1층 발코니 높이가 일반 아파트 3~4층 정도여서 조망 측면에서 유리하다.
반면 단지 내 지하주차장이 서로 완전히 연결되지 않는 것은 아쉽다. 즉 경사가 비슷한 동과 동의 지하주차장은 서로 연결돼 있지만 높낮이 차가 있는 동의 경우 지상으로 나왔다가 다시 지하로 들어가야 한다.

■신분당선 연장되면 교통에 ‘날개’

현재 추진 중인 신분당선 서북부 연장선이 6호선 독바위역을 지날 계획이어서 바로 앞에 있는 북한산현대힐스테이트3차의 교통 여건은 크게 좋아진다. 신분당선 서북부 연장은 신분당선 3단계 연장인 신사~동빙고~용산 구간에서 추가로 연장되는 노선이다. 동빙고에서부터 시청·광화문을 거쳐 독바위역을 지나 고양 삼송으로 이어진다.

문제는 이 노선이 민간투자사업이어서 실제 공사 가능 여부는 아직 불투명하다는 점이다. 착공 시기가 2018년 이후로 예상되고 완전 개통까지는 최소 10년이 걸린다는 전망이 나온다.

서울시는 이 구간을 고양 킨텍스~삼성역을 잇는 수도권광역급행철도(GTX A노선)와 일부 노선을 공유하도록 하는 방안을 추진 중이다. 이 경우 신분당선 서북부 연장 노선의 공사 기간이 줄고 사업성도 높아질 수 있다. 하지만 국토교통부는 GTX 운행 속도가 떨어지고 안전성이 위협받는다며 부정적인 입장이다.

■“도심 접근·환경 좋고, 상대적 저평가”

북한산현대힐스테이트3차의 전용 59㎡ 실거래 최고가는 4억6000만원, 84㎡는 5억6000만원이다. 1년 전보다 4000만원, 6000만원 정도 올랐다. 입구에서 가까운 동일수록 언덕이 없어 좋지만 입구에서 먼 동은 산 조망권과 조용한 장점이 있어 가격 차이가 크지 않다.

북한산현대힐스테이트3차는 실수요자들에게 관심이 많았던 단지다. 하지만 신분당선 서북부 연장선에 대한 기대로 최근 투자 수요도 급증했다. 인근 부동산 중개업소에 따르면 올 초 신분당선 서북부 연장이 제3차 국가 철도망 구축계획에 포함되면서 외부 투자자들이 대거 구매했다.

이 아파트는 상대적으로 저평가됐다는 분석도 나온다. 3·6호선 불광역 인근 ‘불광롯데캐슬’(2013년10월·588가구)과 비교해보면 아직 가격 메리트가 있다. ‘불광롯데캐슬’은 59㎡가 4억8000만원, 85㎡는 5억9000만원 정도로 북한산현대힐스테이트3차보다 2000만~3000만원 정도 높다.

현지 공인중개사들은 “10년 이상 장기로 본다면 교통 호재가 없거나 이미 반영된 단지보다 집값 지지 기반이 갖춰져 있다”면서 “당장 교통 편의성보다는 도심보다 상대적으로 저렴한 아파트를 찾는 실수요자나 은퇴 이후 쾌적한 아파트를 찾는 수요자에게는 적합한 아파트”라고 말했다.