환경도 별로인데...인기공식 깬 동작구의 매매 1위 아파트

아파트를 살 때 꼭 따져봐야 할 요소 중 하나가 환금성이다. 아파트를 팔고 싶을 때 잘 팔리느냐는 것이다. 환금성은 거래 회전율로 알수 있다. 전체 가구 중 매매된 가구의 비율이다. 조선닷컴의 부동산 콘텐츠 플랫폼 땅집go는 올 상반기 국토교통부의 아파트 실거래가 통계를 전수(全數) 분석해 서울에서 가장 환금성이 높았던 아파트 10곳을 찾아냈다. 이 아파트들을 집중 분석해 본다.

[서울 끓는 아파트 Top 10] ⑨동작구 노량진동 ‘쌍용 예가’

◇노량진동 쌍용 예가 아파트 개요
위치 : 서울시 동작구 노량진동 332
준공 : 2010년 7월 입주
건축개요 : 지상 15층 5개동, 총 299가구
주택형 : 149㎡, 112B㎡, 111A㎡, 83㎡, 79㎡

서울 동작구 노량진동 ‘쌍용 예가’ 아파트는 언뜻 보면 단점이 많다. 2010년 입주한 새 아파트이지만 총 299가구의 소규모에 고시원과 술집이 밀집한 고시촌에 있어 주거 환경도 깔끔하지는 못한 편이다. 게다가 가파른 언덕 위에 있어 드나들기도 쉽지 않다. 흔히 말하는 아파트 ‘인기 공식’을 대부분 벗어난 셈이다. 그런데도 이 아파트는 올 상반기 동작구 아파트 중 거래가 가장 활발했다. 매매가도 1년새 10%쯤 올랐다. 이 아파트가 수요자를 사로잡은 숨은 매력은 뭘까.

■“도심·강남 어디든 출퇴근 편리”

‘노량진동 쌍용 예가’의 가장 큰 장점은 교통이다. 1·9호선 환승역인 노량진역이 걸어서 10분쯤 걸린다. 노량진역에서 1호선을 타면 서울역·시청·종각 등 도심 업무지구로 20분대에 닿는다. 9호선을 이용하면 여의도와 강남 출퇴근이 편리하다. 입주한 지 6년차여서 노량진동 일대에서는 가장 새 아파트에 속한다. 현지 공인중개사들은 단점이 많은 아파트이지만 그걸 상쇄할 만큼 출퇴근 환경이 좋아서 인기있는 것 같다고 분석한다.

그러나 노량진역에서 이 아파트까지 가려면 고시원·학원·술집 등이 밀집한 거리를 지나야 한다. 아파트는 큰 길에서는 잘 눈에 띄지 않는다. 정문까지 올라가는 언덕의 경사가 급한 탓이다. 하지만 생각보다 걸어다니기는 불편하지 않다. 언덕 밑에 입주자 전용 통로를 만들어 놨기 때문이다. 이 통로를 이용해 엘리베이터를 타고 3층까지 올라가면 아파트 내부로 바로 연결된다. 겨울에 눈이 왔을 때 자동차를 타고 드나들기에는 어려움이 있을 수 있다.

아파트 외관과 단지 환경은 깔끔하다. 조경도 잘 꾸며진 편이다. 언덕 위에 있어 주변이 탁트였다. 일부 가구에서 북향이긴 하지만 한강 조망도 가능하다.

단지 안에 어린이집 외에 커뮤니티 시설이 없는 것도 단점이다. 단지 앞에 작은 상가 동이 있어 동네 마트·정육점 등 식료품과 생필품 구입은 가능하다. 초등학교까지는 걸어서 6~7분 걸린다. 하지만 주변이 고시촌이어서 자녀있는 가정은 다소 꺼려질 수 있다.

■“많이 올라 가격 경쟁력 크지는 않다”

‘노량진동 쌍용 예가’의 실거래 최고 가격은 전용면적 59㎡ 5억원, 84㎡ 6억1700만원이다. 59㎡의 경우 1년 전보다 4000만원쯤 올랐지만 84㎡는 2000만원 정도로 상승폭이 크지 않았다.

그렇다면 ‘노량진동 쌍용 예가’의 현 시세는 적정한 것일까.

이 아파트에서 걸어서 5~6분 걸리는 ‘신동아 리버파크’(2000년·2621가구)는 7호선 장승배기역에 대단지이지만 59㎡와 84㎡가 각각 4억1000만원, 5억1000만원으로 ‘노량진동 쌍용 예가’보다 1억원 정도 저렴하다.

이 아파트와 비슷한 입지여건과 규모를 갖춘 당산역 도보 12분 거리인 ‘당산금호어울림’(2002년·292가구)은 최고가격이 59㎡ 4억6000만원, 84㎡ 5억6000만원이다. ‘노량진동 쌍용 예가’의 새 아파트 프리미엄을 감안해도 4000만~5000만원의 가격 차이가 날 정도는 아니라는 평가다.

노량진역과 한 정거장 떨어진 9호선 노들역에서 걸어서 5분쯤 걸리는 ‘본동 삼성래미안(2004년·477가구)’은 ‘노량진동 쌍용 예가’와 가격이 엇비슷하다. 1·9호선 환승이 가능한 ‘노량진동 쌍용 예가’의 장점도 있지만 ‘본동 삼성래미안’이 단지 규모가 더 크다. 브랜드도 더 좋다는 점을 감안하면 ‘노량진동 쌍용 예가’의 가격 경쟁력이 있다고 보기는 어렵다.

■주변 새 아파트 적어 수요 꾸준할듯

‘노량진동 쌍용 예가’는 현재 노량진역 일대 신규 아파트 공급이 부족하다는 점에서 희소성으로 인해 수요와 가격이 꾸준히 유지될 가능성이 있다. 실제 ‘노량진동 쌍용 예가’ 59㎡는 전세와 매매 모두 매물이 전혀 없다. 현지 공인중개사들은 “주택 경기가 꺾이지 않는다면 한차례 더 가격이 오를 수 있다”고 예상한다.

다만 84㎡A형으로 이뤄진 이 아파트 103·104동(총 80가구)은 내부 구조가 좋지 않다는 평가 때문에 같은 주택형인데도 제값을 받지 못하고 있다. 맞통풍이 불가능하고 공간도 비효율적이어서 판상형(84㎡B)보다 인기가 떨어진다. 실거래 최고 가격의 경우 탑상형(84㎡A)이 최고 5억4300만원, 판상형(84㎡B)은 6억1700만원으로 7000만원 정도 벌어진다.

이 단지는 노량진 뉴타운 1호 분양 사업이었다. 노량진 뉴타운이 제대로 진행된다면 향후 가격 상승 탄력을 받을 수 있다고 평가된다. 교통 여건이 좋아 주거 환경 개선 효과가 다른 곳보다 더 크기 때문이다

하지만 노량진 뉴타운은 7호선 장승배기역 주변 6구역 정도가 내년 상반기 사업시행인가, 내년 말 관리처분인가를 계획하고 있을 뿐 나머지 구역은 사실상 중단된 상태다. 다른 재개발 지역의 경우 대부분 주택으로 이뤄져 있지만 노량진동은 고시원·식당 등 상업시설이 상당히 많아 주민 동의를 얻기가 어려운 편이다.

따라서 뉴타운에 직접 투자하는 것은 위험하고 주변 아파트를 사는 경우에도 뉴타운 개발이 가시화되기까지는 상당한 시간이 걸릴 것을 감안해야 한다.