맹지도 금싸라기로 바꾸는 마법의 토지 성형

[원포인트레슨]‘토지 성형’으로 몸값 높이기

2007년 5000만원으로 토지 투자를 시작해 현재 19만여㎡(약 6만평), 시세로 140억원대 땅을 가진 ‘땅부자’로 거듭난 전은규(40) 대박땅꾼 부동산연구소장은 땅집GO(realty.chosun.com)와 가진 인터뷰에서 본인의 투자 전략을 한마디로 ‘토지 성형’으로 정의했다.

일반적으로 토지 투자에서 금기로 여기는 법적지상권이 있거나 길이 없는 땅(맹지·盲地)을 싼값에 사들인 뒤 합법적으로 하자를 치유해 주면 몸값을 단숨에 높일 수 있다는 것이다. 전 소장의 몸값 높이는 땅 투자 전략을 소개한다.

■“맹지에 도로 놓으면 땅값 오른다”

-맹지를 사도 된다구요.
“예를 들어 가드레일 때문에 길을 낼 수 없어 맹지가 된 땅을 보세요. 가드레일을 설치하는 이유는 대체로 지면이 꺼져 있기 때문이죠. 이 경우 성토(盛土·흙을 쌓음) 작업으로 땅바닥을 올리고 가드레일 철거와 도로점용 허가를 같이 받으면 순식간에 큰길과 맞닿는 비싼 땅이 됩니다. 저는 전북 부안에 있는 맹지를 5000만원에 사서 500만원 들여 성토작업과 인허가를 받은 뒤 8000만원에 되팔았습니다. 땅도 성형수술하면 가치를 올릴 수 있는 셈이죠.”

-도로가 핵심이군요.
“차가 진입할 수 있는 땅이 되면 땅값은 오릅니다. 건축법상 건물을 지으려면 대지와 맞닿은 진입로(너비 4~6m)가 있어야 합니다. 맹지가 시세가 싼 이유이기도 하죠. 폐구거(溝渠·인공수로)와 맞닿은 허접한 맹지도 도로와 붙은 비싼 땅으로 변신할 수 있습니다. 지방자치단체에 도로 설치 비용을 부담하기로 하고 800만원을 들여 폐구거를 도로로 만들었고, 3.3㎡당 15만원이던 땅값을 3.3㎡당 40만원까지 배 이상 올린 사례도 있습니다.”

■임야를 농지로, 농지는 대지로

지목(地目)이란 토지 종류를 사용 목적으로 분류한 것이다. 전·답·임야·대지·공장용지·학교용지·주차장·묘지·잡종지 등 총 28가지에 달한다. 전 소장은 “전·답·임야 같은 저렴한 지목의 토지를 대지처럼 비싼 지목으로 변경하면 단기간에 땅 가치가 크게 올라간다”고 말한다. 통상 대지는 농지나 임야보다 건물을 짓기 쉬워 시세가 상대적으로 비싸다.

-지목 변경은 어떻게 하죠.
“농가주택이나 폐가가 딸린 땅은 멸실 신고하고 나대지(빈땅)로 만들 수 있습니다. 경사진 임야의 경우 벌목해서 평지로 만든 뒤 집을 짓고 지목 변경을 신청할 수 있어요. 논도 현장 답사를 가면 실제로는 집이 지어진 경우가 있죠. 이 경우 용도가 이미 변경됐기 때문에 매입해서 지목 변경 절차만 밟으면 간단합니다. 지목 변경만 성공해도 통상 30~100%의 땅값 상승 효과를 볼 수 있죠.”

-절차가 어렵지 않나요.
“물론 까다롭죠. 하지만 성과가 크기 때문에 매력적인 투자 방법이에요. 초보 투자자들은 잘 모르기 때문에 어렵고 비용이 많이 들어간다고 생각하지만 1000만원 정도로 농지를 대지로 바꿀 수 있습니다.”

■“공유지분·분묘기지권도 피하지 마라”

-특수물건에도 투자하나요.
“법적지상권은 성립하지 않는 경우가 많습니다. 작은 농가주택 하나 때문에 법적지상권이 잡혔는데 막상 현장을 가보면 주인은 찾을 수 없는 경우가 많죠. 설령 법적지상권이 잡힌다고 해도 크게 걱정할 필요가 없습니다. 건물주에게 토지사용료를 요구할 수 있고, 건물주가 2년 동안 돈을 안 주면 강제철거권도 가질 수 있습니다. 소송 기간이 더딜 수 있지만 결국엔 잘 되는 경우가 더 많죠. 분묘기지권이 설정된 물건도 묘지를 이장하기 어렵지 않다고 판단되면 투자합니다.”

-실제로 성공해본 적은.
“충남 당진 석문면 국가산업단지 인근 땅 150평(전체 300평)이 감정가 8000만원에 경매로 나왔습니다. 공유지분이어서 투자자들이 입찰을 꺼렸고, 몇 차례 유찰된 끝에 제가 5000만원에 샀습니다. 공유자에게 ‘내가 못생긴 쪽의 필지를 받을 테니 대신 땅이 도로에만 닿을 수 있도록 해달라’고 요구했고 깔끔하게 필지를 분할했습니다. 공유지분이 해결되고 나니까 못생긴 땅인데도 가치가 올랐고 나중에 1억원에 되팔았습니다.”