새 정부 부동산 대책, 공급폭탄? 규제폭탄?
범 여권에서도 의견 갈리는 모양새
업계 전문가 “규제 완화하고 서울 쏠림 막아야”

[땅집고] 최근 서울 집값이 급등함에 따라 이재명 정부의 부동산 대책 발표 시점이 앞당겨지고 있다는 관측이 나온다. 대책에 어떤 내용이 담길지 관심이 모아지고 있다. 전문가들은 정부가 3기 신도시 등에 추가 주택 물량을 대거 공급하는 ‘공급 늘리기’ 방안과 수도권 핵심지를 투기지역 투기과열지구로 대거 묶는 ‘규제 일변도’ 방안을 검토하고 있다고 관측한다. 이른바 공급폭탄론과 규제폭탄론을 두고 정부가 저울질이라는 것이다.

전문가들은 현재 서울의 몇몇 지역만 거품 현상이 나타나고, 지방은 침체한 만큼 당분간 시장을 시장에 충격을 주는 대책을 내놓기 어렵다고 전망했다. 수도권에 주택을 공급하는 방안은 시간이 걸리기 때문에 당장 치솟는 집값을 잡는데는 아무런 영향이 없고, 공사비와 땅값이 오른 상황에서 서민이 살 수있는 저렴한 분양가를 책정하기도 쉽지 않다는 것. 강력한 규제를 가하면 기존 노무현·문재인 정부의 정책을 그대로 베끼는 것으로 부작용만 더 극대화한다는 설명이다.

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■ 3기 신도시 공급 확대 vs. 규제지역 지정

18일 한국부동산원에 따르면 6월 둘째주 서울 아파트 매매가격 변동률은 전주보다 0.26% 상승했다. 지난해 8월 이후 40주 만에 최대 상승 폭을 기록했다. 2월 첫째 주에 상승 전환한 이후 19주 연속 상승했다. 올 들어 서울 아파트값 누적 상승률은 2.29%로 지난해 같은 기간 0.05%에 비해 상승폭이 컸다.

업계에서는 서울 집값 오름세가 다른 지역으로 퍼지지 않게 하기 위해 정부가 부동산 대책을 발표할 시점이 앞당길 수밖에 없단 분석이다.

일각에선 정부가 기존 3기 신도시 용적률을 높이고 서울 유휴 국공유지를 추가 개발하는 방안 등을 고려하고 있다는 이야기가 나왔다. 아무것도 확정된 것은 없지만 정부가 수도권 추가 공급대책 카드도 검토한 것으로 추정되는 대목이다.

이와함께 온라인 커뮤니티 등에는 지난 문 정부 때 단행했던 규제지역 지정에 대한 구체적 내용이 떠돌았다.
서울 성동과 마포, 경기 과천, 분당 지역에 토지거래허가구역을 확대 지정하고, 규제지역 확대를 통한 대출규제, 15억원 이상 주택담보대출을 전면 금지하는 등의 내용이 담겼다. 현재는 강남3구와 용산구가 투기지역으로 지정돼 있는데 최근 수도권에서 14곳이 조정대상지역과 투기과열지구 필수 지정 요건을 충족했단 분석이 나온다.

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■ “공급 확대·규제 강화 모두 발표될 수도…부작용 자명해”

전문가들은 부동산 시장 규모가 워낙 커져 정부가 시장에 적극적으로 개입해 가격을 안정화하기 어렵다고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “서울을 중심으로 집값이 오르고 있지만, 수도권 외곽지역은 아파트값이 오히려 떨어진 곳도 있다”며 “지금은 새로운 주택 공급 목표를 제시하더라도 그것이 가능하다고 생각하는 국민은 많지 않으므로 기존에 과대하게 설정된 공급 목표를 현실적으로 조정하는 것이 더 적절하다”고 했다.

이어 “서울 집값을 잡는다는 명분의 추가 규제 역시 득보다 실이 클 수 있다”며 “토허제, 규제지역 확대 등은 ‘언제까지 그렇게 억누를건데?’ 라는 근본적인 질문이 따라붙는다”고 덧붙였다.

서진형 광운대학교 부동산법무학과 교수는 “현 상황에서는 공급대책과 규제책 모두 활용할 가능성이 높다”며 “재건축·재개발을 통한 공급은 그만큼 공공기여분에 대한 소유주와의 갈등이 발생하기 때문에 공공택지를 활용한 공급책이 될 것으로 예상하고 규제지역도 더 확대될 전망이지만 이미 기존에도 이러한 정책의 부작용들이 있었기 때문에 집값을 잡는 효과는 미미할 것”이라고 했다.

송승현 도시와경제 대표는 “지난 5월 서울의 아파트 매매거래량이 급증한 것은 스트레스DSR 3단계 시행을 앞두고 수요가 선반영된 측면이 있어서 정부 역시 일단 대출 규제 강화 영향을 지켜본 뒤 본격적인 대책을 마련할 것으로 예상한다”며 “아직 국토부 장관 인선도 이뤄지지 않은 상황이어서 그 전에 대책이 나온다면 공급 시그널을 주는 정도에 그칠 것으로 예상한다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com