입력 : 2023.12.23 07:30
[땅집고] “인생 역전 하고 싶으면 지금 아파트 경매에 도전하십시오. 다른 분야는 어려운 권리를 공부해야 하지만, 아파트 경매에선 딱 5개만 기억하면 됩니다. 대신 무조건 싼 것만 골라선 안 됩니다. 앞으로 얼마나 오를지가 관건이에요. 즉, 미래 가치가 있는 부동산을 골라야 성공한다는 말입니다.”
지난 18일 열린 땅집고의 부동산 콘서트에서 고준석 제이에듀 튜자자문대표가 이같이 말하자, 참가자들의 박수가 쏟아졌다. 동국대 법무대학원 겸임교수, 신한은행 부동산 투자자문센터장을 지낸 35년 경력 투자 전문가 고 대표는 이날 ’5억원으로 가능한 수도권 저가 경매 전략’이라는 주제로 강연을 펼쳤다. 강연은 아파트 경매의 특성과 주의할 점, 유망 지역 추천 등의 순서로 진행됐다.
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고 대표는 아파트 경매 특성으로 ‘간단한 권리분석’을 강조했다. 등기부등본에 표시되지 않는 분묘기지권이나 법정지상권 등을 공부할 필요가 없다는 것이다.
그는 “아파트에 묘지가 있거나 지상권이 설정돼 있으면 뉴스에 날 일”이라며 “일어날 가능성이 매우 적은 일부 사례를 위해 복잡한 권리를 공부할 필요가 없다”고 했다. 이어 “투자자가 인수할 권리만 확실히 알고, 남은 시간은 미래 가치를 확인하는 데 써야 한다”고 했다.
그러면서 고 대표는 ‘말소기준권리’ 5개를 순서대로 말했다. 말소기준권리란 등기부에 기재된 여러 권리 중 기준이 되는 것으로, 다음 순위 권리들을 말소시키는 권리다. 말소기준권리를 제외한 다른 권리는 낙찰자가 인수할 필요가 없다.
다만, 등기부에 ‘가처분’이라는 글자가 있으면 주의해야 한다. 만약 말소기준권리보다 후순위로 등기된 가처분이라면 매각으로 소멸되지만 선순위 가처분일 경우에는 매각으로 소멸되지 않는다. 또한 임대인 여부와 대항력, 보증금액도 따져봐야 한다. 대항력을 갖춘 임차인은 세입자로 법적 보호를 받는다. 즉, 낙찰자는 임대인의 보증금까지 떠안아야 한다.
이날 고 대표는 5억원 미만으로 진입이 가능한 지역 중에서 서울 노원구와 경기 안산, 광명을 주목해야 한다고 했다. 수도권광역급행철도(GTX) 등 교통 호재와 재건축 추진 여부 등 굵직한 호재가 예정됐다는 점에서다.
이른바 ‘노도강(노원·도봉·강북)’ 중 하나로, 부동산 호황기 시절 서울 동북구 시세를 주도했던 노원구엔 GTX-C 와 동북선이 확정됐다. 내년 착공 예정인 GTX-C는 1호선 광운대역을 지난다. 노원역(4·7호선) 바로 다음 역인 창동역(1호선)에서도 GTX-C를 탈 수 있다.
동북선은 노원구 최고 교통 불모지로 꼽혔던 은행사거리 일대를 지난다. 은행사거리는 강남구 대치동, 양천구 목동에 이어 학원 수가 많다는 점에서 이들과 함께 ‘서울 3대 학군지’로 불리지만, 교통편이 열악하다는 평가를 받는다.
고 대표는 “노원구 인구는 약 50만명으로, 서초구(40만)보다 많고 강남구(54만)와 비슷한 수준”이라며 “인구가 많다는 것은 인프라 확충 가능성이 높다는 말”이라고 했다. 실제로 서울시는 자치구 간 세입 격차를 줄이기 위해 2008년 재산세 공동과세를 도입했으며, 구가 거둔 재산세 절반을 25개 구에 균등하게 분배한다.
이어 “노원구 상계주공 아파트들이 안전진단에 도전하면서 재건축에 도전하고 있는데, 하계동과 중계동에도 재건축 추진 단지가 상당하다”며 “이중에서도 역세권 등 입지가 우수하거나 대지지분이 많은 물건인지를 봐야 한다”고 조언했다.
그는 경기도에서는 신안산선이 들어서는 안산과 광명을 꼽았다. 2025년 개통 예정인 신안산선은 서울 여의도와 경기도 안산을 잇는다. 신안산선이 완공되면 안산 한양대역부터 여의도역까지 이동 시간은 기존 100분에서 25분으로 대폭 줄어든다.
수도권 서남권 교통 요충지인 광명역은 현재 KTX와 1호선이 지나는데, 신안산선(광명지선) 외에 월판선(월곶~판교)도 예정됐다. 이곳엔 광명시흥 3기 신도시 광역교통개선 대책의 하나로 발표된 광명시흥선(광명~시흥)이 들어설 가능성도 있다. 광명시흥선은 KTX 광명역을 출발해 광명시흥 3기 신도시를 거쳐 서울지하철 2호선 신도림역과의 연결을 목표로 한다.
아울러 고 대표는 이날 자금 계획의 중요성도 언급했다. 그는 “누군가는 ‘낙찰 금액의 10%만 있어도 집을 살 수 있다’고 말하지만, 이는 잘못된 말이다”며 “투자인 만큼, 총부채원리금상환비율(DSR) 등을 따져서 자금 계획을 꼼꼼히 세워야 한다”고 했다.
이어 “경매를 비롯해 어떤 투자든지 꾸준히 해야 자산을 늘릴 수 있다”며 “투자 공부를 짧게하고 부자가 되길 바라는 것은, 1년 운동하고 평생 건강하기를 바라는 것과 같은 모양”이라고 덧붙였다. /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com
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