"알짜매물 쏟아지는 내년, 경매 시장 진입 적기…초보는 '이것' 노려라"

[땅집고] “경매에서 권리분석보다 중요한 것은 저렴할 때 사서 높은 가격에 매도하는 것, 즉 수익성입니다. 주식 투자와 마찬가지예요. 그런 점에서 부동산 투자 열기가 식은 지금은 경매 시장에 진입하기 딱 좋은 시기입니다. 물건이 쏟아지고 있어요.”

신한은행 PB센터에서 20여년간 부동산 전문가로 활동한 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “경기 침체로 인해 평소보다 물건이 3배 정도 늘었는데, 산다는 사람이 없어 경쟁률이 매우 낮아졌다”며 “저렴하게 좋은 부동산을 고를 수 있는 기회”라고 말했다.

고 대표는 경매 시장이 ‘복잡한 권리분석’이라는 꼬리표를 달고 있으나, 아파트로 한정하면 분석도 간단하다고 조언했다. 그는 “아파트 경매를 위해 어려운 법정 지상권이나 분묘 기지권을 공부하는 것은 의미가 없다”며 “등기부등본을 통해 주택과 관련된 권리를 분석하는 것만으로 충분하다”고 설명했다.

고 대표는 땅집고가 이달 18일 오후 7시 개최하는 ‘땅집고 부동산 콘서트’에서 ‘5억원으로 가능한 수도권 저가 경매 전략’을 제시한다. 그는 “올해도 많은 매물이 쏟아졌는데, 내년에도 알짜 매물이 많이 나올 것으로 보인다”며 “경매에 관심있는 젊은 투자자들이라면 지금부터 관심지역을 분석해야 한다”고 했다.

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- 부동산 경기가 안 좋아질때마다 ‘경매 시장을 주목해야 한다’는 말이 나온다.

“평소보다 물건이 많이 나오기 때문이다. 지금처럼 경매물건이 늘면 자연스레 경쟁률이 떨어진다. 더 유리한 것은 이와 동시에 수요도 확 줄었다는 점이다. 경기 침체로 인해 매매 시장에서 집을 사겠다는 사람이 없는 것처럼, 경매 시장에서도 집을 산다는 사람이 없다. 경쟁률이 더 떨어지고 있다.

부동산은 ‘부동성’이라는 성격 때문에 같은 신축 아파트라도 입지에 따라 가격이 천차만별이다. 높은 시세를 형성한 아파트를 좋은 부동산이라고 하는데, 경매시장에선 이런 물건도 저렴하게 잡을 수 있다. 일각에서 경매를 두고 ‘인생 역전 기회’라고 부르는 이유다.”

-경매 초보라면 ‘아파트’를 추천해도 될까.

“그렇다 초보라면 더더욱 아파트를 추천한다. 토지나 재개발 물건에 비해 분석할 권리 관계가 매우 적은 편이고, 실거래가를 누구나 볼 수 있어 가격 비교도 쉽다.

많은 사람들이 경매에서 중요한 것을 권리분석이라고 생각하는데, 미래가치 여부를 따지는 게 더욱 중요하다. 아무리 싸게 샀어도, 산 가격에서 안 올라가면 그 투자는 성공했다고 보기 어렵다.”

-경매 실패 사례가 적지 않은 것 같다. 다른 시장보다 초보가 많은 이유는?

“경매를 포괄적으로 바라봐서 그렇다. 경매 초보라면 아파트 투자만으로 충분하다. 하지만 많은 이들이 아파트 경매를 한다는 이유만으로 분묘기지권이나 법정지상권 등 어려운 권리관계를 살펴본다. 이런 것들은 등기부등본에도 나오지 않는다.

그런데 아파트 경매에서는 이런 권리를 공부할 필요가 없다. 아파트 안에 묘지가 있는 사례가 매우 드물다. 그런 곳이라면 뉴스에 나지 않을까. 실제로 현재 서울 아파트 경매 물건 약 320건 중에 유치권이 있는 물건은 1-2건에 불과하다. 비율로 따지면 매우 적다.”

-5억원으로 도전하기 적당한 지역은 어디일까. 추천 기준은 무엇인지.

“서울에서는 노도강(노원·도봉·강북)이 있다. 수도권으로 확대하면 수도권광역급행철도(GTX)-A 노선이 지나는 곳을 추천한다. 어디서든 서울 도심 접근성을 가장 먼저 봐야 한다. 산업단지가 들어서는 경기도 용인시 남사읍이나 화싱시 동탄2신도시 등도 후보군이 될 수 있다.”

-최근 ‘1기 신도시 특별법’ 통과됐는데, 이 지역들은 어떤가.

“해당 지역들은 장기 투자 관점에서 접근해야 할 것 같다. 그중에서 고른다면 일자리와 교통망을 갖춘 성남 분당신도시를 추천한다. 지하철이나 일자리 등 호재가 예정돼 있는지를 봐야 한다.” /김서경 땅집고 기자 westseoul@chosun.com

<"2024년 투자전략 무료로 배우세요" 땅집고 부동산 콘서트 18일 개막>