꼭 '국평'을 사라?…모르면 낭패, 집 살 때 꼭 따져봐야 할 7가지 [붇 이슈]

[땅집고] “생각보다 의외로 사람들이 모르는 것 같아서 공유합니다. 한 번 집을 살 때 필수적으로 따져볼 핵심 요소에 대해 적어보겠습니다. ”

국내 최대 규모 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 최근 올라온 ‘집 살 때 기본으로 따져야 하는 중요 핵심 요소 7가지’라는 제목의 게시글이 연일 화제를 모으고 있다. 18일 기준 이 글은 올라온 지 3일 만에 조회수 9778회, 댓글 89개가 달릴 정도로 큰 관심을 받고 있다. 부동산스터디 회원 수는 현재 199만명에 달한다. 네티즌들은 댓글을 통해 “요소가 하나하나 공감된다” “노하우를 전수해 줘서 감사하다”는 댓글을 남겼다.

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<이하 본문>
오늘은 쪽지를 받으면서 저는 당연하게 생각했는데 의외로 잘 모르는 분들이 있어서 집을 살 때 필수로 기본적으로 따져봐야 할 것들에 대해서 적어보겠습니다. 일단 입주량과 입지에 대해서 잘 찾아보셨다면 그 다음 세부적으로 따져봐야 할 것들입니다.

​1. 지하철역이 생길 곳이거나 ‘더블 역세권’인 곳. (무조건 지하철에서 반경 500미터 안쪽 초역세로만 매수할 것)

지하철이 없는데 생긴다는 것은 엄청난 호재와 메리트입니다. 없는 곳에 지하철이 생기는 경우는 부동산에서 집값이 가장 많이 오르는 중요 요소입니다. 또한 반드시 도보로 15분 안쪽 역세권으로만 보셔야 합니다. 되도록 지하철에서 가까운 곳에 매수하면 큰 수익을 낼 수 있습니다. 지하철이 있는 곳은 하락장이 와도 가격 방어가 됩니다 지하철 이용이 안 되는 곳은 가격이 내려갑니다. 그런데 이미 지하철이 있는 곳은 이미 시세가 반영돼 있죠. 더블역세권인 경우는 시세가 꾸준히 잘 오릅니다. 부동산은 경부고속도로 라인을 따라 발전해 왔습니다. 부동산은 무조건 첫째도 교통, 두 번째도 교통임을 잊지 마세요! ​

2. 전용면적 84㎡(32평) ‘국민평형’. (30~39평만 사도록 하자)

자금이 모자라 작은 평수를 매수하는 분들 많이 계시는데, 이럴 경우 저는 돈을 더 모은 다음 투자하라고 말씀드립니다. 오르기는 오릅니다만, 34평~38평이 3억원 오를 때 24평은 1억원 오릅니다. 이게 투자할 때는 투자금 5000만원 차이밖에 나지 않습니다. 왜냐하면 24평과 34평 전세가가 아주 많은 차이가 나지 않기도 하거든요. 그 5000만원으로 인해 엄청난 수익 차이가 발생합니다. 대략 3~4% 이자면 5000만원 대출 시 월 12만~14만원의 이자가 난다고 칩니다. 2년 동안 계산하면 이자는 300만원밖에 안 듭니다. 300만원 투자하고 수익 2억원을 더 버는 게 낫지 않겠습니까? 대출이 무섭다고 입지 아파트 골라놓고 작은 평수를 사면 낭패를 보는 것입니다. 요즘 짓는 신축은 34평 위주로 많이 짓는데 10년 전에 지은 준신축 아파트는 24평이 엄청나게 많습니다. 24평은 가구 수가 많아서 집을 매도 할 때도 굉장히 오래 걸리고 스트레스를 받습니다. 비과세를 받아야 2~3년 투자에 대한 충분한 보상이 나오는데, 비과세 기간 안에 못 팔아서 전전긍긍할 수 있습니다. 반드시 ‘국평’(국민평형)으로 보시기 바랍니다. 집은 사는 건 쉬우나 팔기 어렵다는 점을 항상 명심해야 합니다. ​

3. 연식 (20년 안쪽의 준신축만 매매 하자)

아파트는 준공 20년이 지나면 누수나 수리 등 문제가 많이 생깁니다. 힘들게 전세를 맞추고 나서도 세입자랑 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다. 이런 일이 한두 번 생기다 보면 재미보다 스트레스를 받게 돼 부동산에 흥미를 잃는 경우가 생깁니다. 이런 매물은 팔기도 쉽지 않습니다. 내 구축 매물이 서울이나 분당 같은 입지의 비싼 구축 재건축 아파트가 아니라면 2~3년 뒤에 받아줄 사람이 없어집니다. 신혼부부보다 연세 많은 어르신이 거주 비율이 높아지며 분쟁도 발생합니다. 세입자가 집을 비워주지 않아 소송을 하거나 하는 경우나 전세가나 월세를 올리기 어려운 일 등이 그 사례입니다.

​4. 초품아(초등학교를 품은 아파트)

아파트는 초등학교를 품고 있으면 비슷한 입지인데도 매매가가 1억원씩 차이 나는 경우를 많이 볼 수 있습니다. 초등학교가 있는 단지는 전세수요가 높아 전세를 맞추기도 수월합니다. 저학년 아이가 있는 집은 무조건 ‘초품아’를 선호하기 때문입니다. 그래서 초품아는 아파트 컨디션이 별로 안 좋아도 전세가 잘 나가곤 합니다. ​

5. 오피스텔은 절대 투자금지.

전 정권 상승장에서는 워낙 집값이 많이 오르는 덕에 상승 마지막에 오피스텔과 생활형숙박시설(생숙)이 인기를 끌었습니다. 그런데 그 당시 오피스텔을 산 분이라면 지금은 아마 힘들어졌을 가능성이 큽니다. 오피스텔은 거주가 가능하지만, 집으로 생각하면 안 됩니다. 1인 가구가 잠시 사는 곳 정도로 생각해야 합니다. 관리비가 비싸기 때문에 세입자들이 자주자주 바뀌니 스트레스를 많이 받고 부동산 복비가 계속 발생합니다. 세입자가 자주 바뀌는 만큼 수리도 계속해 줘야 하고 신경 쓸 일이 한둘이 아닙니다. 오피스텔을 사버리면 나중에 매도하기도 어렵습니다 ​

6. 로열동ㆍ로열층의 중요성

사람마다 각자 선호하는 층은 다릅니다. 저의 경우 실거주하는 집으로는 1층을 선호하지만, 전세를 맞추고 투자하기 위해서는 무조건 10층 이상 중간 층수로 매수합니다. 그래야 좋은 가격으로 전세를 놓을 수 있기 때문입니다. 로열층은 전세도 빨리 나갑니다. 1000만원 싸게 나왔다고 저층을 잡으면 전세가도 똑같이 1000만원 싸게 내놔야 합니다. 투자금은 같은데 나중에 팔 때 잘 안 팔리고 낭패를 보게 되는 겁니다. ​

7. 투자는 짧고 굵게 생각하자. ​

집을 보러 다니다 보면 여기도 좋은 것 같고 저기도 좋은 것 같죠. 나중에 내가 들어가서 살아야지 하고서 입지나 호재보다는 내가 이 집에 사는 모습을 상상하다 보니 인테리어가 이쁜 집에 혹합니다. 진짜 사야 할 좋은 물건은 안 사고 엉뚱한 걸 사버리게 되는 케이스 정말 많습니다. ​ 정신줄을 잘 잡고 몇천만원 비싸게 나온 이쁜 집, 인테리어 된 집은 배제하시고, 위에 나열한 항목에 해당하는지를 봐야 합니다. 오히려 싸게 나온 리모델링 안 된 집을 구하면 또 하나의 이익창출이 가능하니, 훨씬 이득을 볼 수 있습니다. 내부 인테리어는 시장에 각각 맡기면 1000만원에도 집을 아예 다른 집처럼 만들 수 있습니다.

맺으며…

많은 분들이 집을 사러 가면 한 10년은 들고 갈 것처럼 생각하곤 합니다. 그런데 부동산 상승장은 생각보다 짧습니다. 2~3년 정도 집값이 오르고 나면 한동안은 집값이 눌리는 때가 옵니다. 부동산 하락기가 오면 ‘아 그때 팔 걸’하고 후회합니다. 집값도 집값이지만, 막상 직장이나 아이 때문에 실거주로 들어가기도 어렵습니다. 그리고 사람 마음은 또 금세 바뀝니다. 그사이 더 좋은 집들을 보고 나면 또 마음이 금방 뜹니다.​ 집을 살 때는 ‘내가 나중에 들어와서 살아야지’라는 생각은 절대 금물입니다! 투자를 망치는 원인입니다. 무조건 객관적인 판단 이성적인 판단을 하세요. /박기람 땅집고 기자 pkram@chosun.com

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