[원포인트레슨] 부동산 세금 아끼는 꿀팁(하)
주택을 2채 이상 가지고 있는 소유자라면 늘 세금 문제로 골머리를 앓는다. 이 때 한번쯤 고민해 보는 게 바로 사업자로 전환하는 것이다. 그렇다면 주택임대사업자와 주택매매사업자, 법인사업자 등으로 전환하면 절세(節稅)에 유리할까.
25년간 은행에서 근무하다가 1998년 IMF 외환위기로 실직한 이후 80여 건의 부동산을 소유한 전업투자자의 길로 들어선 김동우(62)씨를 땅집고(realty.chosun.com)가 만났다.
그는 4년 이상 주택을 보유할 생각이면 주택임대사업자로, 시장 상황에 발빠르게 대처하려면 매매사업자로 등록하는 것이 대체로 유리하다고 말했다. 또 종합소득세(종소세) 성실신고 대상자에겐 법인 전환을 권했다.
■주택임대사업자 등록? 매도 타이밍이 가장 중요
주택임대사업자로 등록하면 분양 주택을 신규 취득할 때 전용면적 60㎡ 이하의 경우 취득세를 전액 감면받는다. 또 전용면적에 따라 재산세 25~100%가 면제되고, 소득세는 일반주택임대사업자(4년 의무임대)의 경우 30%, 준공공임대주택사업자(8년 의무임대)는 75% 각각 면제된다. 6억원(수도권 이외 3억원) 이하 주택은 종합부동산세(종부세) 계산 시 과세표준에서 제외되는 혜택도 있다. 다만 의무기간을 채우지 않으면 그간 받은 감면 혜택을 모두 토해내야 한다.
-주택임대사업자로 등록하면 유리한가.
“일장일단이 있지만, 장기투자를 목표로 주택을 여러 채 보유하고 있다면 주택임대사업자 등록을 하는 게 좋습니다. 사업자로 등록하면 임대료를 올리는 폭이 연 5%로 제한되지만 취득세·재산세·양도세·종부세 등 절세 효과를 크게 볼 수 있기 때문입니다. 주택임대사업자를 전략적으로 활용하는 방법도 있습니다. 2년 이상 거주·보유한 집의 시세가 크게 올라 팔 때 양도세를 많이 내야 한다면 나머지 집을 모두 임대사업용으로 등록한 다음 1가구1주택자로 양도세 비과세 혜택을 받는 것이죠. 다만 직장인이 주택임대사업자로 등록해 건강보험 지역가입자에 포함되면 보험료 등을 추가로 내야 할 수도 있습니다. 자칫 배보다 배꼽이 커질 수 있죠.”
-사업자 등록을 안하는 것이 유리한 경우는.
“시장 상황에 발 빠르게 움직이고 싶다면 등록하지 않는 것이 좋습니다. 나도 2008년 장기투자를 생각하고 충청도 신탄진에 있는 빌라를 샀다가 매도 타이밍을 놓쳐 손해 본 경우가 있습니다. 매입하고 몇 년 뒤 대전이 국제과학비즈니스벨트 거점지구로 선정되면서 신탄진 빌라 시세가 폭등했지만 임대의무기간 탓에 못 팔았죠. 지금은 ‘세종시 블랙홀’ 효과로 대전 사람들이 세종시로 이주하면서 집값은 매입 당시보다 더 떨어졌습니다.”
-단기투자를 노린다면 매매사업자 등록은 어떤가.
“1년 미만 보유하고 집을 팔면 양도세는 단기보유세율 40%가 적용됩니다. 단기매매라면 세율이 높은 양도세가 아닌 사업소득을 내는 매매사업자가 유리하죠. 단 몇 가지 조건이 있습니다. 먼저, 양도세는 종소세와 따로 매겨지지만 사업소득은 종소세에 합해지기 때문에 근로소득 등 다른 소득이 없어야 매매사업자가 유리합니다. 또 조세특례제한법상 양도세 감면자라면 이미 양도세 혜택을 보고 있기 때문에 매매사업자 등록을 안 하는 게 낫죠. 매매사업자는 전용 85㎡ 초과 주택을 팔 때 부가세를 따로 내야 해 중대형 아파트 투자자도 등록 안 하는 게 낫습니다.”
■성실신고 대상자라면 법인 전환 유리
사업자 유형에는 개인뿐 아니라 법인(法人)도 있다. 법인사업자는 법인세 세율 10~22%를 적용받아 세금을 내기 때문에 수익이 일정 규모를 넘어가면 개인사업자보다 세율(6~38%)이 낮다. 또 법인사업자는 양도세를 내지 않아 단기매매에 유리하고 필요경비의 공제범위가 개인사업자보다 훨씬 높다는 장점이 있다. 개인사업자와 달리 비과세와 감면 혜택을 받을 수 없고 대출이 어려운 것은 단점이다.
-법인사업자 등록은 어떤 경우에 해야 하나.
“매출이 5억원을 넘어 종소세 성실신고 대상자가 됐다면 법인사업자로 등록하는 것이 좋습니다. 성실신고 대상자는 소득세 신고 때 성실신고 확인신고서를 제출해야 할 의무를 추가로 지게 되며 자칫하면 사후 검증이나 세무조사 대상이 될 위험성도 있습니다. 과세당국은 아무래도 매출 규모가 클수록 관심을 쏟을 수밖에 없기 때문에 성실신고 대상자로 소득세과에서 집중 관심을 받기보다 수억원대 매출을 올리는 곳이 수두룩한 법인세과로 전환하는 게 좋죠.”
-법인사업자로 등록하셨나요.
“나는 성실신고 대상자는 아니지만 절세를 위해 4년여전에 법인을 만들었습니다. 가족을 주주로 참여시켜 한명에게 집중될 소득을 분산하는 것이 법인을 이용한 절세 테크닉의 또다른 핵심입니다. 투자성과가 가족들에게 골고루 나뉘기 때문에 각각의 과세표준이 낮아져 절세할 수 있고, 상속에 미리 대비하는 효과도 있습니다.”