[원포인트레슨] 10년안에 ‘꼬마빌딩’ 주인되기(상)

‘조물주 위에 건물주’라는 말이 유행이다. 세입자에 대한 건물주의 ‘갑(甲)질’을 꼬집는 말이지만, 임대소득을 얻는 부동산 자산가에 대한 부러움이 섞인 표현이다. 매달 안정적인 월세를 받는 건물주를 ‘장래희망’이자 ‘로망’으로 삼는 사람을 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다. 이런 분위기에서 요즘 가장 각광받고 있는 부동산 상품이 시세 50억원 이하 작은 건물을 뜻하는 이른바 ‘꼬마 빌딩’이다.

임동권(56) 하나부동산중개㈜ 대표는 꼬마빌딩 투자 ‘열풍’을 일으킨 장본인 중 한 명이다. 빌딩 전문 공인중개사인 그가 작년 9월에 쓴 ‘10년 안에 꼬마 빌딩 한 채 갖기’는 베스트셀러가 됐다. 그는 ‘리모델링 15% 룰’과 ‘200배로 증식되는 부(富)의 법칙’ 같은 노하우를 통해 월급쟁이도 빌딩주에 도전할 수 있는 길을 제시했다.

전작의 인기에 힘입어 최근 ‘신축·경매로 꼬마 빌딩 한 채 갖기’를 출간하며 빌딩재테크 메신저로 활동 중인 임 대표를 땅집GO(realty.chosun.com)가 만났다.

■“3억으로 10년내 20억 건물주 가능”

-꼬마빌딩 관심이 높아졌다.
“직장에서 정년을 맞고, 결혼 적령기 자녀를 둔 베이비붐 세대, 50대 중반부터 60대 중반의 최대 관심사가 ‘앞으로 뭘 해서 먹고 살지’이다. 여기에 이재(理財)에 밝아 일찌감치 노후 대비에 나선 젊은 층까지 안정적인 임대소득을 얻을 수 있는 꼬마 빌딩 투자에 가세했다. 실제로 투자 관련 상담을 진행하면 40대가 가장 많고, 30대도 꽤 있다.”

-정말로 10년 안에 꼬마빌딩 가질 수 있나.
“3억원쯤 있다면 10년이면 융자 좀 끼고 20억원대 빌딩 주인이 될 수 있고, 30억원대 빌딩 부자도 가능하다. 간단히 설명하면 이렇다. 종잣돈 3억원으로 수도권 아파트 단지 내 상가에 투자해 2년 후 임대료 인상과 매도 차익을 노린다. 유사한 투자를 한 번 더 진행해 4년여 만에 종잣돈을 5억원으로 불린다. 5억원이면 서울 변두리나 수도권의 낡은 상가 주택이나 다가구 주택을 살 수 있다. 이 건물을 리모델링해 가치를 올려 되판다. 이런 투자를 2번쯤 반복하면 3~4억원 대출을 더해 월세 1200만원 정도 나오는 꼬마 빌딩을 장만할 수 있다.”

-낡은 건물 리모델링이 핵심인가.
“10억원짜리 상가주택을 사서 아무 것도 안 하고 3년 후 되팔면 잘해야 1억원 정도 더 받는 것이 최선이다. 그러나 같은 건물에 1억원을 투자해 리모델링하면 3억~4억원 차익을 얻는 게 어렵지 않다. 리모델링의 또 다른 장점은 가성비(가격 대비 성능)가 좋다는 것이다. 건물 신축은 부동산 매입부터 준공까지 1년쯤 걸리지만, 리모델링은 2~3개월 정도면 된다. 비용과 노력은 훨씬 덜 들이고 신축 건물이 얻는 수익의 약 80% 정도를 얻을 수 있다. 단 리모델링에는 지켜야 할 룰이 있다.”

-어떤 룰인가.
“빌딩 매입가격의 5~10% 범위에서 리모델링 비용을 쓰고, 15%를 넘겨서는 안 된다. 20억원짜리 건물에 1억원 정도를 들여 외벽·화장실·복도·계단 등을 치장하면 24~25억원에 되파는 게 어렵지 않다. 그러나 20억 건물에 5억원을 들여 장식해 봐야 30억원짜리가 안 된다.”

■“리모델링은 200배 재테크”

임 대표는 리모델링을 빌딩 재테크의 비밀 병기로 활용하라고 조언한다. 그는 리모델링을 “덧셈법이 곱셈으로 진화해 부(富)가 추월 차선을 타고 기하급수적으로 증식되는 최상의 재테크”라고 했다. 꼬마빌딩 건물주는 리모델링을 통해 임대료를 올릴 수 있고, 임대료를 올리면 인상분의 200배 만큼의 부가 증식된다는 것이다.

-200배라구요?
“말도 안 되는 말장난이라고 생각할 수 있지만, 이게 사실이다. 수익형 부동산에서 월세 1만원을 올리면 200만원의 가치가 생기고, 100만원을 올리면 2억원이 증식된다. 과연 그런지 예를 들어보겠다. 5억원에 사들인 상가를 보증금 5000만원에 월세 200만원을 받는다고 하자. 실투자금 4억5000만원에 연간 임대소득이 2400만원이기 때문에 수익률은 5.33%(2400만원/4억5000만원×100)이다. 2년 후 월세를 250만원으로 올리면 이 상가 가치는 월세 인상분의 200배인 1억원이 올라 6억원에 매도할 수 있다. 6억원에 상가를 사도 연 수익률은 5.45%(3000만원/5억5000만원×100)로 오히려 더 올라간다.”

-아파트 재테크는 어떤가.
“서울 강남권 재건축 아파트들은 이를테면 ‘명품 부동산’으로 인기가 이어질 것이다. 문제는 아파트 재건축 투자에는 최소 5년을 봐야 한다는 것이다. 재건축 사업이 차질없이 진행돼 자산가치가 올라도 투자 기간에 연 수익률 10% 달성은 쉽지 않다. 그러나 확실한 물건을 잡은 후 리모델링을 통해 꼬마빌딩 투자에 성공하면, 연 수익률 10~15% 정도는 쉽게 나온다. 살기 편하다는 이유로 아파트에 거액을 묻어놓고 시간만 지나가길 기다릴 게 아니라 40대 정도 젊은 나이라면 조금 더 용감하게 수익형 부동산에 투자하라고 권하고 싶다.”

-내집마련이 목표인 서민도 많다.
“대다수 월급쟁이 재테크가 ‘집테크’다. 17평 아파트에서 24평으로, 다시 30평대로. 최종 목적지는 서울 강남 입성(入城)인데 상당수는 성공하지 못하고 정년을 맞는 게 현실이다. 뒤늦게 집 한 채 있는 걸 어떻게든 굴려서 월세 받을 궁리를 하지 말고, 처음부터 건물주가 되겠다는 꿈을 갖고 미리 준비하라는 것이다.”

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