변양균 청와대 정책실장이 조만간 발표하겠다는 아파트 가격 인하 방안에는 ▲토지임대부 분양주택▲환매조건부 분양방식이 포함될 가능성이 높다. 이들 제도는 정치권과 시민단체가 도입을 강력하게 요구하고 있다. 하지만 택지와 재정 확보 방안이 마련되지 않으면 전체 집값 인하효과를 내기 어렵다는 비판도 나오고 있다.
◆토지임대부 분양주택
한나라당 홍준표 의원이 발의한 법안으로 토지를 임대하고 건물만 분양하는 방식이다. 주택공사도 작년 이 같은 방안을 마련해 청와대에 보고했다. 아파트 계약자는 건물만 소유하고 토지는 임대료를 내고 빌리는 방식이다. 홍 의원은 공공택지나 재건축에 대해 용적률(대지면적 대비 건물연면적 비율)을 기존 200% 정도에서 400%로 올려 토지임대부 분양주택을 공급하는 방안을 제시하고 있다.
용적률을 두 배 올리면 같은 토지에 2배의 아파트를 지을 수 있다. 하지만 민주당 노회찬 의원은 “건물만 소유권을 갖는 ‘반쪽 아파트’를 반값에 공급하는 것에 지나지 않는다”고 비판했다. 또 용적률이 높아지면 과밀화로 도시기능이 마비될 우려가 있다는 지적도 나오고 있다.

◆환매조건부 분양방식
열린우리당과 일부 시민단체가 주장하는 아파트 인하 방안이다. 토지임대부와 달리 아파트(토지와 건물)를 시세보다 저렴하게 분양하는 대신 살던 집을 다시 팔 때는 반드시 공공기관에만 팔 수 있도록 지정하는 하는 방식이다.
되파는 가격은 분양가격에 적정 이자율을 감안해 공공기관이 정한다. 아파트를 싸게 공급하는 대신 시세 차익을 개인이 갖지 못하도록 하는 제도이다. 하지만 기존 국민임대주택과 큰 차이가 나지 않는다는 것이 약점이다. ‘부동산퍼스트’ 곽창석 전무는 “시세 차익을 배제한 주택이라면 국민임대주택이나 기존 전세보다 유인효과가 없다”고 평가했다.
◆택지 확보·재정 확보가 관건
토지임대부와 환매조건부 분양은 스웨덴·네덜란드 등의 일부 자치단체가 채택하고 있다. 하지만 전문가들은 택지와 재정문제 때문에 이 제도가 도입돼도 일부 주택을 공급하는 데 그칠 수밖에 없을 것으로 보고 있다. 그런데도 주택문제를 일거에 해결할 수 있는 만병 통치약으로 과장할 경우 국민들에게 실망감만 줄 수 있다.
서울대 최막중 교수는 “이들 주택은 시장가격보다 낮은 가격에 공급되기 때문에 엄청난 청약자들이 몰릴 것”이라며 “충분한 공급물량을 확보하지 못하면 결국 입주하지 못한 수요자들의 실망감만 반복적으로 누적시킬 것”이라고 말했다.