19억 지키려다 파산 위기 옥주현…400억 풀 레버리지의 덫

[땅집고] 걸그룹 핑클 출신 뮤지컬 배우인 옥주현이 과거 190억원에 매입했던 서울 대표 고가주택 ‘한남더힐’을 경매로 뺏길 위기에 처했다. 이 사실이 알려지자 업계에선 자기자본이 50억원에 불과했던 그가 고금리 대부업체를 통해 무려 400억원을 대출받았던 ‘풀 레버리지’ 전략이 실패한 탓이라는 분석이 나온다.

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◇신사동 신축 건물 담보로 한남더힐 계약…풀 레버리지 배팅

부동산 업계에 따르면 옥주현의 부동산 투자는 2022년 시작됐다. 그는 당해 6월 본인이 차린 1인 기획사 법인 타이틀롤 명의로 서울 강남구 신사동 토지를 매입했다. 이 과정에서 옥주현이 투입한 자기자본은 50억원이며 대출은 75% 정도 받았다. 이후 공사비 32억원 정도를 들여 2023년 12월 꼬마빌딩을 완공했다. 토지 매입비와 건축비를 합한 취득원가는 210억원 수준이다.

준공 직전인 2023년 9월 옥주현은 보증금 및 월세 6500만원 조건으로 건물을 통임대하는 데 성공한다. 이후 1금융권에서 꼬마빌딩을 담보로 약 160억원 대출을 실행했다. 그리고 2023년 리파이낸싱으로 대출금을 20억원 늘렸다.

옥주현이 서울 용산구 한남동 한남더힐을 190억원에 매입하는 계약을 체결한 시기는 2025년 5월이다. 이 중 계약금인 10%, 즉 19억원은 앞서 건물 담보 리파이낸싱 대출로 조달한 현금으로 납부했다. 토지거래허가기간 등을 고려해 잔금일은 2026년 4월로 정했다.

당초 계획대로라면 옥주현은 신사동 건물을 매각해 기존 대출을 상환하고, 남은 현금과 함께 추가 대출을 받아 한남더힐 잔금을 치를 생각이었던 것으로 추정된다. 통임대 완료한 건물인 만큼 당시 시세인 250억원 정도에만 팔아도 그가 아파트 잔금일까지 돈을 마련할 수 있었을 것으로 계산된다.

◇건물 매각 실패로 자금 계획 꼬여…결국 집 경매행

문제는 2022년 하반기를 기점으로 부동산 경기가 급격히 침체하면서 신사동 건물이 인수자를 찾는데 실패한 것. 이 상태에서 올해 4월 잔금일이 다가왔다.

이 때 옥주현이 선택할 수 있는 길은 크게 두 가지였다. 먼저 계약금 19억원을 포기하고 한남더힐 아파트 매매계약을 포기하는 것. 하지만 그는 건물과 아파트 두 자산을 모두 지키는 방향을 선택했다.

옥주현은 대부업을 찾아 채권최고액 기준 약 183억원 상당 대출을 실행해 잔금을 납부했다. 대부업체인 만큼 1금융권 대비 금리가 높아, 대출이자를 갚지 못한 옥주현의 한남더힐이 결국 경매 시장에 등장하게 된 것이다.

부동산 전문가들은 급변한 부동산 시장 상황에 옥주현의 무리한 투자가 겹쳐 최악의 결과가 벌어졌다고 분석한다. 2022년 하반기 레고랜드발 부동산 경기 침체가 시작되면서 자연스럽게 상업용 부동산 시장도 얼어붙었고, 200억원대 꼬마빌딩을 매수할 투자자가 씨가 마르면서 준공 전 매각을 원했던 옥주현 계획과 상황이 다르게 흘러갔을 것이란 설명이다.

더불어 부동산 상승기에는 이른바 ‘풀 레버리지’가 상급지로 이동하는 정통 전략으로 여겨졌지만, 반대로 하락기에는 자금 경색으로 이어지는 치명적 단점이 있다는 분석이다.

정태근 로엘법무법인 변호사는 유튜브 채널에서 “원금 200억원 기준 연 20% 금리를 단순 적용하면 연간 이자 비용만 40억원에 이른다"면서 "더욱이 소속사 법인의 매출 감소세가 이어질 경우 개인이 감당하기 어려운 한계에 부딪힐 수 있다"는 계산을 내놨다. 옥주현의 소식을 접한 한 네티즌 역시 “결국 자본 50억으로 400억을 땡겼다가 청산당한 것”이라며 “자본주의에서 레버리지는 부를 늘리는 수단이지만, 반대로 무리하게 진행할 경우 파산은 한순간이다”이라고 지적했다.

정 변호사는 “부동산 시장의 사이클과 자금 회수 시점을 지나치게 낙관했던 것이 레버리지의 덫으로 돌아온 셈”이라며 “(옥주현 보유 부동산이) 급매나 경매 위기에 처했다는 정보가 퍼지면 매수 희망자들은 가격을 더 깎으려 들기 때문에, 제값을 받고 매각하기가 극도로 어려워질 것”이라고 우려했다. /leejin0506@chosun.com