"지금은 급매 기다릴 때 아니다" 서울 집값 폭락론에 달인의 전망

[땅집고] 서울 집값이 ‘폭락’할 수 있느냐는 질문의 열쇠는 결국 공급에 있다는 분석이 나온다. 서울 아파트 입주 물량은 2025년 3만 가구대에서 2026년 2만 가구 안팎, 2027년에는 집계 기준에 따라 1만1000~1만8000가구로 줄어든다. 4만5000가구에 달하는 연간 적정 입주량의 3분의 1 수준으로, 2027년은 통계 집계 이래 최저다. 2028년도 1만3000가구대에 머물러 회복이 없다.

김학렬 스마트튜브 부동산 조사연구소장(필명 빠숑)은 “집값은 세금으로 안 떨어지고 입주로 떨어진다”며 “그런데 지금은 입주가 없다”고 말했다. 그는 “강남3구 고가 단지가 급매 기준 10% 안팎 조정받을 수는 있어도 서울 전체가 20~30% 빠지는 폭락은 공급 구조상 불가능하다”고 진단했다.
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다음은 김 소장과의 일문일답.

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-폭락이 어려운 근거는 무엇인가.

“우리나라 집값이 크게 빠진 시기는 1998년 외환위기와 2008~2013년 두 번인데, 둘 다 직전에 입주 물량이 폭증했다. 2008년 잠실 엘스·리센츠·파크리오 2만 가구가 한꺼번에 들어오며 송파 전세가가 반토막 났고 그게 매매가를 끌어내렸다. 세금 규제로 집값이 추세 하락한 적은 한 번도 없다.”

-구체적인 원인은.

“첫번째 원인은 입주가 역대 최저다. 두번째로 공사비가 3.3㎡당 1000만원을 넘고 분양가가 서울 평균 4600만원대로 오르며 공사비 분쟁으로 멈춘 현장이 수십 곳이다. 인허가가 정상화돼도 입주까지 5년이라 2030년 전에는 가격을 누를 물량이 없다.

세번째로 성수·압구정·여의도·목동·노원 재건축이 이주 단계로 가면서 2027~2029년은 오히려 주택이 줄어드는 ‘멸실’ 구간이다. 마지막으로 서울 전세가율이 50%대 중반이고 전셋값이 2년 넘게 오르고 있다. 2008년과 2022년 조정은 모두 전세가 먼저 꺾였다. 정부가 집값 하락에 대비해 대량 매입 후 공공임대 활용 방안까지 꺼낸 것 자체가 폭락 가능성이 낮다는 방증이다.”

-서울 집값의 중장기 방향은.

“단기는 ‘정지’, 중기는 ‘계단식 상승’, 장기는 ‘초양극화’다. 내년 상반기까지는 거래 동결이 이어져 서울 평균은 보합, 강남3구 고가 단지는 급매 기준 5~10% 조정, 외곽 중저가는 완만한 상승을 예상한다. 내년 상반기 보유세 고지서가 나오면 버티지 못한 매물의 실거래가 추가로 나올 수 있고, 이때 하락 보도가 가장 많을 것이다. 다만 서울 전체가 아니라 규제 직격 가격대의 조정이다.”

-규제가 풀린 이후 전망은.

“규제가 풀리면 동결된 수요가 한꺼번에 움직이고 가장 먼저, 가장 크게 뛰는 곳이 지금 많이 조정받은 강남3구와 한강변이다. 2030년 이후엔 신축이 성수·압구정·여의도·목동·반포 등 핵심지에만 생겨 핵심지 신축과 외곽 구축의 가격 차가 지금 2배에서 3배 이상으로 벌어질 것이다. 수요 억제는 가격을 낮추는 게 아니라 미루는 것이고, 미뤄진 가격은 이자가 붙어 돌아온다.”

-무주택자의 대응 방법은.

“지금은 가격이 좋은 시기가 아니라 매물을 고를 수 있는 시기다. 무주택자는 세 가지를 기억하면 된다. 급매를 기다리지 말고 찾을 것, 대출 한도 안에서 12억~15억원 이하 최고 입지(직주근접·역세권·학군 중 둘 이상)를 살 것, 전세 만기가 1년 안이면 지금 움직여야 한다. 전세가 오르는 시장에서 무주택의 관망은 곧 손실이다.”

- 1주택자는 어떻게 대응해야 하나.

“1주택자는 팔지 않는 게 낫다. 갈아타기는 선매도 후매수 원칙이되, 매도 계약 전에 살 집의 급매부터 확보해야 한다. 내 집은 급매로 팔고 갈 집은 호가로 사는 게 최악이다. 반대로 상급지 급매가 보인다면 지금이 갈아타기에 가장 좋은 창이다.”

-그렇다면 다주택자는.

“다주택자는 입주 물량 많은 경기 외곽과 지방 구축부터 정리하고 서울 핵심지는 끝까지 들고 가는 게 맞다. 최근 대통령이 언급한 거래량·매물·실거래가·연체율·경매 건수에 전세가와 입주 물량 두 가지를 더 봐야 한다. 이 두 개가 꺾이지 않는 한 나머지 지표는 ‘하락’이 아니라 ‘정지’를 가리킨다.” /kso@chosun.com