"정책만 바꾸면 시니어와 지방 살리고, 전세대란 풀 수 있다"..마강래 교수의 묘수

[땅집고] "지금 정비사업으로 공급 대책이 나올 수 있는 건 용도지역을 바꿔 용적률을 계속 높여왔기 때문이다. 30년 뒤에 이걸 또 반복할 수 있을까. 불가능하다고 본다."

마강래 중앙대 도시계획부동산학과 교수는 땅집고TV 인터뷰에서 "대부분의 부동산 전문가들이 공급밖에 대책이 없다고 하지만, 그건 단기 대책"이라며 이렇게 말했다. 그는 서울 집값이 잡히지 않는 근본 원인으로 수도권 쏠림을 꼽으며 택 수요를 지방으로 분산할 구체적인 방법을 내놨다.

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◇ "용적률 높일 만큼 높였다…재건축 다음 단계가 안 보인다"

마 교수는 지금의 정비사업 중심 공급 대책이 오래가기 어렵다고 봤다. 지금은 제2종 일반주거지역을 3종으로, 3종을 준주거로, 역세권은 준주거나 일반상업지역으로 올려 집을 많이 넣는다. 그래야 분담금이 줄어 사업이 굴러간다는 것이다. 그는 "높일 만큼 높였다"며 "다시 헐고 용적률을 더 높여 더 밀도 있게 개발하는 그다음 스테이지가 보이지 않는다. 한계 상황에 도달한 것"이라고 했다.

마 교수는 "수도권은 새 시설로 계속 용량을 키우고, 지방은 계속 낡고 노후화된다"며 "운동장이 기울어진 만큼 인구 이동은 멈추지 않을 것"이라고 했다. 이어 "언제까지 단기 처방에만 매달려야 하느냐"며 "본질적인 얘기를 하면 뜬구름 잡는다고 하지만, 본질을 치유하지 않으면 지속 가능하지 않다"고 말했다.

◇ “5극 3특, 지역 정책이 아니라 강력한 부동산 정책”

마 교수는 현 정부가 내세운 ‘5극 3특' 초광역권 전략에 긍정적인 평가를 내렸다. 그는 "수요 분산이 되지 않으면 수도권 집값도 잡기 어렵다는 인식이 예전보다 훨씬 강해졌다"고 했다.

서울 집값이 오르면 외곽에 집을 짓고, 교통망을 깔고, 그 주민은 서울로 출퇴근한다. 그러는 사이 서울·경기·인천은 기능적으로 하나로 엮인 '슈퍼 메가시티'가 됐다. 이를 견제하려면 지방에도 중간 규모 이상의 초광역권 거점을 만들어야 한다는 것이다.

마 교수는 "청년들이 수도권으로 오는 건 지역에 일자리가 없거나 불안해서"라며 "지역이 풀어야 할 목적함수의 맨 끝에는 청년이 선호하는 일자리가 있다"고 했다. 그런 일자리를 만들 산업 생태계는 초광역 단위에서 작동하기 때문에 지자체 협업이 필요하다는 설명이다. 그는 "첨단·AI 산업 지방 투자 정책은 일자리 정책이면서 강력한 부동산 정책"이라며 "그게 안 되면 어떻게 집값을 잡겠느냐"고 했다.

다만 초광역권을 '공룡 도시를 하나 더 만드는 것'으로 오해해선 안 된다고 했다. 그가 말하는 건 '콤팩트 앤 네트워크' 전략이다. 대도시는 더 압축하고, 중소도시는 외곽에 아파트를 짓지 말고 기존 인프라 중심으로 모여 살게 한다. 농어촌은 읍 지역을 중심으로 모이게 한 뒤, 이 거점들을 교통망으로 잇는다. 마 교수는 "인구가 빠져 밀도가 낮아지는 중소도시에서 외곽 개발까지 하면 밀도는 더 낮아진다"며 "당장은 괜찮아 보여도 도시의 자해 행위가 될 수 있다"고 했다.

◇ "청년 3명 들어올 때 중장년 1명 나간다…베이비부머가 버퍼"

마 교수가 최근 가장 주목하는 건 수도권에서 지방으로 '나가는' 인구다. 그는 "수도권에 청년 3명이 들어올 때 중장년 1명이 나가고 있었다"고 했다. 40대 중반부터 65세 전까지의 이동 흐름이 생각보다 강하다는 것이다. 마 교수는 "생애주기에서 대규모 인구 이동은 대학 입학·취업 무렵과 은퇴 직전에 일어난다"며 "드라마 속 '서울 자가 김 부장'처럼 50대 초반에 인생 2라운드를 고민하며 대도시 탈출을 원하는 사람이 5~10%는 있다"고 했다.

그는 “관심 밖이던 50대 베이비부머가 들어오면서 인구 감소가 멈춘 지역이 꽤 있다"고 했다. 마 교수에 따르면 1·2차 베이비부머는 전국에 1630만 명이고, 이 중 800만 명이 수도권에 산다. 수도권 베이비부머 가운데 430만 명 정도는 지방 출신이다. 그는 "이들을 조금만 밀어주면 충분히 이주할 가능성이 있다"며 "지방에서 소비 활동을 하면 청년 유출 속도를 늦추는 버퍼 역할을 할 수 있다"고 말했다.

'베이비부머가 집값 잡는 수단이냐', '나이 들수록 병원이 중요한데 책상에서 공부만 한 교수가 병세권을 모른다'는 비판 댓글에 대해서는 "공감한다"면서도 이런 잠재 수요가 있다는 점을 강조했다.

◇ "주택연금 들고 춘천 가면 서울 집 한 채 나와…실거주 요건만 풀면 된다"

정부가 세제 개편안에 넣은 '수도권 주택을 팔고 지방으로 이주하면 양도세 감면' 정책에 대해서는 "그렇게 하실 분이 많지 않을 것 같다. 효과가 없을 것"이라고 했다. 자녀 눈치, 배우자 반대, 집값이 더 오를 것이라는 기대 때문에 서울 집을 팔기 어렵다는 것이다.

마 교수가 대안으로 내놓은 건 주택연금이다. 지금 주택연금은 가입자가 그 집에 실제로 살아야 한다. 요양병원·실버타운 입소나 자녀 집 이주 같은 예외만 인정된다. 마 교수는 여기에 '지방 이주'를 예외 조건으로 추가하자고 제안했다. 서울 집을 팔지 않고 주택연금에 가입한 채 지방으로 내려가면, 비어 있는 서울 집은 무주택자에게 임대로 공급할 수 있다.

예를 들어 50대 중반인 마 교수가 고향인 춘천으로 이주하면 주택연금에 서울 집 임대료까지 더해 매달 320만~350만원의 현금 흐름이 생긴다. 그는 "그 돈으로 춘천에서 파트타임 일자리를 찾든 버킷리스트를 하든 뭐든 할 수 있다. , 무주택자는 서울 집에 들어가고 춘천은 소비가 늘어난다"며 "여러모로 엄청난 효과가 있다"고 했다.

마 교수는 "필요한 정책은 딱 하나, 실거주 요건을 풀어주는 것"이라며 "정부가 비거주를 투기로 보는 시각만 달라지면 된다. 비거주가 엄청난 공익적 효과를 낸다면 허용해줘야 하지 않겠느냐"고 말했다./sh0293@chosun.com