'200억 펜트하우스' 내건 용산 오피스텔…고분양가 논란에 노후상가 입지도

[땅집고] 서울 용산구에 하이엔드 오피스텔 분양이 잇따르며 초고가 주거 상품 경쟁의 막이 올랐다. 유엔사 부지 ‘더파크사이드 스위트’에 이어 용산전자상가 첫 개발 사업인 ‘코르디아’가 분양에 나섰다. 코르디아 분양가는 3.3㎡(1평)당 약 1억5000만원으로 용산공원 조망과 한남동·이태원 생활권을 갖춘 더파크사이드 스위트 분양가를 턱밑까지 추격했다. 다만 입지와 주거 환경에서 상대적으로 열세라는 평가가 나오는 만큼, 초고가 분양가가 시장에서 통할지는 미지수다.

관련 기사 : [단독] 용산전자상가 첫 재개발…30평 오피스텔 45억, 펜트 200억 넘어

21일 부동산업계에 따르면 서울 용산구 한강로3가 옛 나진상가 12·13동 부지에 들어서는 고급 오피스텔 ‘코르디아’의 전용면적 기준 1평당 분양가는 1억 4000만~1억 6000만원 선이다. 주력인 전용 30평형(전용 100㎡ 안팎)이 45억원, 최소 평형인 전용 20평형(전용 66㎡)도 28억~29억원에서 시작한다.

코르디아는 용산전자상가 특별계획구역 5구역에 들어서는 오피스·오피스텔 복합단지다. 최고 27층, 2개 동 규모로 조성한다. 서부T&D가 시행하고, KCC건설이 시공한다.

단순 평당가로만 보면 앞서 분양한 ‘더파크사이드 스위트’보다 낮다. 용산 유엔군사령부(UN사) 용지에 조성되는 더파크사이드 스위트(전용 53~185㎡, 총 775실)는 전용 53㎡가 29억8300만원, 전용 74㎡가 44억1600만~45억9600만원으로 전용면적 평당 1억8000만~1억9000만원대에 달했다. 주력 타입 분양가는 ▲전용 56㎡ 30억원 초반 ▲전용 74㎡ 40억원 초반 ▲전용 105㎡ 76억원 수준이었다.

더파크사이드 스위트는 지난해 청약에서 775실 모집에 1296건이 접수돼 평균 1.67대 1의 경쟁률을 기록했다. 다만 전용 70~84㎡ 모집군은 234실 모집에 204건이 접수돼 미달했고, 펜트하우스 등 일부 유형에 수요가 집중됐다. 최고가인 펜트하우스(전용 183~185㎡, 분양가 185억 원)는 단 2가구 모집에 42대 1이라는 높은 경쟁률을 보였다.

시장에서는 코르디아가 입지 여건을 감안할 때 지나치게 비싸다는 지적이 나온다. 더파크사이드 스위트는 용산공원 영구 조망권과 한남동·이태원이라는 독보적인 정주 여건을 갖췄다. 반면 코르디아는 과거 상권이 쇠퇴한 노후 전자상가 한복판에 위치해 주거 환경 면에서 현저히 밀린다. 단지 규모 역시 오피스텔 88실로 더파크사이드 스위트(775실)에 비해 현저히 작다.

특히 최상층 펜트하우스의 경우 코르디아가 더 넓긴 하지만 분양가가 200억원을 웃돌며 더파크사이드 스위트(185억원)를 넘어선다. 업계 일각에서는 “더파크사이드 스위트 펜트하우스의 청약 결과가 코르디아의 분양가에 그대로 반영된 것 아니냐”는 이야기가 나온다. 한남동 중개업소 대표 정모씨는 “입지와 규모, 상품을 놓고 보면 더파크사이드와 코르디아를 직접적으로 비교하는 건 적절치 않다”며 “코르디아의 경우 용산 국제업무지구 개발이 실현돼야 빛을 볼 수 있을 것이다”고 했다.

주된 분양 홍보 포인트인 용산국제업무지구 배후 수혜에 대한 실효성 논란도 제기된다. 용산국제업무지구 개발은 완성 시기가 불투명한 장기 프로젝트다. 2000년대 초반부터 추진했지만 20여 년 빈땅으로 방치돼 있다. 게다가 전자상가 일대 11개 구역 개발이 완료될 때까지 입주민들은 장기간 난개발과 공사판 환경에 노출될 위험이 크다.

부동산 업계 관계자는 “더파크사이드 스위트는 용산공원 프리미엄을 등에 업고 고분양가를 소화했던 반면, 코르디아는 입지와 주거 환경 면에서 상대적으로 열세임에도 전용 평당 1억5000만 원 수준으로 턱밑까지 추격했다”며 “상대적 열위인 입지와 오피스텔이라는 상품적 한계를 극복하고 고액 자산가들의 선택을 받을 수 있을지는 뚜껑을 열어봐야 한다”고 말했다. /hongg@chosun.com