'비거주, 똘똘한 한 채' 세금 폭탄…목동7 보유세 491만→1225만원

[땅집고] 서울 양천구 ‘목동7단지’ 아파트를 10년간 보유한 1주택자가 현재 해당 주택에 거주하지 않을 경우 연간 보유세가 올해 491만원에서 2028년 1225만원으로 2배 넘게 늘어나는 것으로 나타났다. 같은 집에서 10년 동안 실거주한 1주택자의 2028년 보유세는 824만원으로, 비거주자보다 약 401만원 적다.

정부가 1가구 1주택자에게 적용하던 종합부동산세 공제 체계를 보유기간보다 실제 거주기간에 무게를 두는 방향으로 개편하면서다. 고가 주택 한 채를 세놓고 다른 곳에 사는 이른바 ‘비거주 똘똘한 한 채’ 보유자의 세 부담이 상대적으로 커질 전망이다.

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4일 부동산 인공지능 솔루션 전문기업 아티웰스가 정부의 세제개편안을 토대로 ‘서울 양천구 목동7단지’의 보유세를 시뮬레이션한 결과, 단독명의인지 부부 공동명의인지, 실제 거주했는지에 따라 세금 격차가 크게 벌어졌다.

시뮬레이션에서는 해당 주택 공시가격이 올해 18억2500만원에서 2027년 20억750만원, 2028년 22억825만원으로 매년 10%씩 상승한다고 가정했다. 보유세에는 재산세와 도시지역분, 지방교육세, 종부세와 농어촌특별세가 포함됐다.

◇비거주 단독명의, 내년부터 보유세 1000만원 넘어

해당 주택을 10년간 보유하고 과거 6년간 거주했지만 현재는 거주하지 않는 단독명의 1주택자의 올해 보유세는 총 491만3172원이다. 재산세 등이 384만3000원, 종부세 등이 107만172원이다.

세제개편안이 적용되는 2027년에는 보유세가 1010만3004원으로 뛴다. 1년 만에 518만9832원이 늘어난 것이다. 재산세는 공시가격 상승 영향으로 598만9200원으로 늘고, 종부세는 411만3804원으로 올해보다 4배 가까이 늘어난다.

2028년에는 재산세 666만3720원과 종부세 558만6252원을 합쳐 총 1224만9972원을 내야 한다. 올해보다 733만6800원 늘어난 셈이다.

반면 같은 집을 10년간 보유하면서 10년 모두 실거주한 단독명의 1주택자는 거주기간 공제를 적용받아 세 부담이 상대적으로 낮았다. 이 경우 보유세는 올해 491만3172원으로 비거주자와 같지만, 2027년에는 707만1301원, 2028년에는 824만4262원으로 계산됐다.

2028년 기준 실거주자의 종부세는 158만542원으로 비거주자의 558만6252원보다 약 401만원 적다. 재산세는 같지만 종부세 거주기간 공제 여부가 전체 보유세 격차를 벌린 것이다.

◇공동명의도 비거주하면 2년 새 2.7배

부부가 지분을 절반씩 보유한 공동명의 1주택자도 실거주 여부에 따라 세 부담이 크게 달라졌다.

10년 보유·6년 거주 후 현재는 거주하지 않는 공동명의자의 보유세는 올해 부부 합산 390만1922원이다. 2027년에는 791만3276원으로 두 배 넘게 오르고, 2028년에는 1068만8018원까지 늘어난다.

10년간 계속 실거주한 공동명의자의 보유세는 2027년 625만9152원, 2028년 756만1950원으로 계산됐다. 2028년 기준 비거주 공동명의자보다 약 313만원 적다.

공동명의 비거주자는 2028년 부부가 각각 종부세 201만2150원씩 총 402만4300원을 부담한다. 실거주 공동명의자의 종부세는 부부 합산 89만8232원으로 비거주자의 4분의 1 수준이다.

정부가 내놓은 세제개편안은 실제 거주하는 1주택자의 종부세 기본공제액을 기존 12억원에서 14억원으로 높이는 대신, 비거주 1주택자는 9억원으로 낮추는 내용이 핵심이다. 장기간 집을 보유하기만 해도 받을 수 있던 세액공제 역시 거주기간 중심으로 바꿨다. 정부는 종부세 개편안을 2027년부터 단계적으로 시행할 계획이다.

이에 따라 직장이나 자녀 교육 등의 이유로 보유 주택을 임대하고 다른 지역에서 전·월세로 사는 1주택자도 세 부담이 늘어날 수 있다. 장기보유 기간이 길더라도 실제 거주기간이 짧으면 기존과 같은 공제 혜택을 받기 어려워지기 때문이다.

이선구 아티웰스 대표는 “개편안은 주택 수뿐 아니라 실거주 여부에 따라 종부세 부담을 차등화하는 구조”라며 “공시가격이 상승하는 고가 주택은 거주기간 공제 적용 여부에 따라 연간 세금이 수백만원씩 달라질 수 있다”고 했다. /mjbae@chosun.com