"아파트만 짓고 철도는 뒷전" 베드타운 끊을 '제2 판교' 나오려면…

집값은 물론 전세가격까지 다시 폭등하고 있다. 강력한 대출 규제에 거래마저 사실상 봉쇄하는 고강도 억제책을 연이어 쏟아냈지만, 시장의 경고음은 더욱 커지고 있다. 강철 규제에도 아파트 매매가는 신고가를 경신하고 있으며, 매물 품귀 현상 속에 전세 시장마저 대란의 기로에 섰다. 주거 문제가 또다시 한국사회의 정치적·사회적 화두로 떠오르고 있다. 부동산 전문 매체 땅집고는 주기적으로 되풀이되는 주거 위기를 극복하기 위해서는 정부에 '수요 억제' 패러다임에서 탈피, 공급 중심의 대책을 제언한다. /편집자주

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[땅집고] 정부가 수도권 외곽에 신규 택지를 지정해 아파트부터 짓고 교통망을 뒤늦게 보완하는 기존 주택 공급 방식의 한계가 반복되고 있다. 이를 해결하기 위해 수도권광역급행철도(GTX) 노선 정착역 인근과 기존 역사 주변 미개발지를 주택·업무·상업시설이 결합된 도시로 조성하고, 여기서 발생한 개발이익으로 노선을 인근 지역까지 연장하는 방식이 대안으로 떠오르고 있다. 교통망 없는 ‘서울 베드타운’을 새로 만드는 대신, GTX와 일자리를 갖춘 ‘제2의 판교·동탄’을 공급하자는 것이다.

다만 GTX-C조차 공사비 상승과 사업성 문제를 겪는 상황에서 신규 연장을 추가로 추진하는 것은 현실성이 떨어진다는 반론도 나온다. 김포한강2신도시와 광명시흥지구 등 이미 지정된 공공택지의 광역교통망부터 조기에 구축하는 것이 우선이라는 주장이다.

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◇GTX 주변 개발해 주택 공급…개발이익으로 노선 연장

22일 부동산·교통 전문가들에 따르면 GTX를 활용한 주택 공급 방안은 노선 종착역이나 기존 역사 주변의 미개발지를 대규모로 개발하고, 여기서 발생한 개발이익 일부를 철도 연장 비용으로 충당하는 방식이다.

철도 접근성이 떨어져 개발되지 못했던 지역에 주택과 업무·상업시설을 함께 공급하고, 기존 GTX 노선을 인근 지역까지 한두 정거장 연장하는 것이다. 새로운 철도 노선을 처음부터 건설하는 것보다 기존 노선을 연장하면 사업 기간과 비용을 줄일 수 있다는 논리다.

역세권 개발로 늘어난 인구와 교통 수요는 GTX 연장의 경제성을 높일 수 있다. 토지가치 상승과 공동주택·상업용지 매각 등으로 발생하는 개발이익 일부를 철도 건설비로 환수하면 정부의 재정 부담도 낮출 수 있다.

핵심은 주택을 먼저 짓고 교통망을 나중에 보완하는 순차적 개발 방식에서 벗어나는 것이다. 택지 지정 단계부터 GTX 연장과 기업 유치, 업무·상업시설 조성을 하나의 사업으로 묶어야 한다는 주장이다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “정부가 택지를 먼저 지정한 뒤 광역교통망을 공급하는 방식은 철도 개통까지 시간이 너무 오래 걸려 현실성이 떨어진다”며 “교통망과 일자리, 주택 공급지를 처음부터 함께 계획해야 한다”고 했다.

◇“기업이 선택한 지역에 주택·교통망 함께 공급”

서울에서 멀리 떨어진 곳에 아파트만 대규모로 공급하면 서울 주택 수요를 분산하는 효과도 제한적이다. 입주 초기 교통 불편이 장기간 이어지면 서울 출퇴근 부담이 커지고 청약과 입주 수요가 떨어질 수 있기 때문이다.

전문가들은 판교와 동탄을 일자리와 광역교통망이 결합한 신도시 사례로 꼽는다. 판교는 판교테크노밸리에 정보기술 기업이 집적됐고, 신분당선을 통해 서울 강남권과 연결됐다.

동탄도 개발 초기에는 서울에서 멀고 교통·상업시설이 부족하다는 평가를 받았다. 그러나 인근 삼성전자 화성·기흥사업장과 협력업체, 동탄테크노밸리 등이 고용 기반을 형성했고 SRT와 GTX-A가 잇달아 개통하면서 서울 접근성도 개선됐다.

김 교수는 “판교와 동탄이 성장한 것은 단순히 아파트를 많이 지었기 때문이 아니라 기업과 일자리, 광역교통망이 함께 들어왔기 때문”이라며 “기업이 이미 선택했거나 대규모 고용이 발생하는 지역을 중심으로 교통망을 지원하고 그 주변에 택지를 개발하는 방식이 바람직하다”고 말했다.

이어 “GTX 접근성을 전제로 공급지를 선정해야 서울의 주택 수요를 실질적으로 분산할 수 있다”며 “주거 기능만 있는 서울의 베드타운이 아니라 지역 안에서 일하고 소비할 수 있는 도시를 만들어야 한다”고 했다.

◇“신규 연장보다 김포·광명시흥 교통망부터”

반론도 있다. GTX 노선 주변을 새로 개발해 연장 사업까지 추진하면 또 다른 장기 사업으로 변질될 수 있다는 것이다. 이미 지정된 공공택지의 광역교통망도 제때 공급되지 않는 상황에서 신규 연장을 확대하는 것은 현실성이 떨어진다는 지적이다.

특히 GTX-C노선은 공사비 상승과 사업성 문제로 사업비 부담이 커지고 있다. 기존 노선조차 추진에 어려움을 겪는 상황에서 추가 연장을 동시에 논의하기는 어렵다는 것이다.

표찬 싸부원 대표는 “GTX-C도 사업성 문제로 사업비가 계속 늘어나는 상황에서 연장까지 거론하는 것은 쉽지 않다”며 “신규 택지를 지정한 뒤 교통망을 깔아주는 방식에는 답이 없다. 이미 공급이 예정된 지역의 교통망을 최대한 빨리 구축하는 것이 중요하다”고 말했다.

대표적인 지역이 김포다. 김포는 김포한강신도시와 풍무지구 등을 중심으로 대규모 주택이 공급됐지만, 서울로 연결되는 철도망은 주택 공급 속도를 따라가지 못했다. 향후 김포한강2 공공주택지구 개발이 본격화하면 교통 수요는 더 늘어날 전망이다.

표 대표는 “김포는 이미 주택이 많이 공급됐지만 교통망 문제는 여전히 해결되지 않았다”며 “신규 택지를 추가로 지정하기보다 GTX-D를 조기에 추진해 기존 주거지의 교통 문제부터 풀어야 한다”고 말했다.

이어 “GTX-D축은 김포뿐 아니라 광명시흥 공공주택지구의 교통 문제도 함께 해결할 수 있다”며 “새로운 택지를 계속 지정하기보다 이미 지정된 곳에 교통망을 빠르게 공급하는 데 집중해야 한다”고 했다. /mjbae@chosun.com