"GTX 따라 동탄급 신도시 10곳 만들자" 집값 즉효약은 공급 폭탄

[땅집고 제언, 집값 대란 끝내자] ① 동탄신도시 10곳 만들자

집값은 물론 전세가격까지 다시 폭등하고 있다. 강력한 대출 규제에 거래마저 사실상 봉쇄하는 고강도 억제책을 연이어 쏟아냈지만, 시장의 경고음은 더욱 커지고 있다. 강철 규제에도 아파트 매매가는 신고가를 경신하고 있으며, 매물 품귀 현상 속에 전세 시장마저 대란의 기로에 섰다. 주거 문제가 또다시 한국사회의 정치적·사회적 화두로 떠오르고 있다. 부동산 전문 매체 땅집고는 주기적으로 되풀이되는 주거 위기를 극복하기 위해서는 정부에 '수요 억제' 패러다임에서 탈피, 공급 중심의 대책을 제언한다. /편집자주

[땅집고] 정부가 서울과 수도권 주택 공급 확대에 나섰지만, 공공청사와 유휴부지에 아파트를 추가하는 ‘물량 늘리기’만으로는 서울에 집중된 주택 수요를 분산하기 어렵다. 서울만 집값대란이 아니다. 런던, 뉴욕, 파리 등 전세계의 주요 대도시는 주기적인 집값 폭등과 임대매물 부족에 시달리고 있다. 그 어떤 나라도 국민을 불편하게 하는 대출규제, 거래 제한으로 돌파구를 찾지 않는다.

입주물량 부족에 따른 집값대란은 불가피하다. 내년 수도권 입주 물량은 총 8만1534세대로 올해 대비 약 28% 감소할 것으로 추정된다. 특히 내년 서울의 아파트 입주 물량은 올해보다 48% 줄어든 1만6412가구로 예상된다.

집값 대란의 본질은 주택공급 감소에 대한 우려이다. 현재 대안은 서울 재개발, 재건축 등 정비사업이 거론된다. 그러나 서울 도심의 재개발·재건축은 사업 기간이 긴 데다 기존 주택을 철거한 뒤 다시 짓는 방식이어서 주택 수를 단기간에 크게 늘리기 어렵다. 사업 과정에서 대규모 이주가 발생하면 인근 전세 수요가 늘어 임대차시장이 불안해질 가능성도 있다.

☞지금 단기임대 방 등록하면 수수료0원에 커피 공짜…빈 방 해결엔 단단홈즈

이에 따라 서울 안에서 공급 부지를 찾는 데 그치지 말고 수도권에 일자리와 광역교통망을 갖춘 대규모 신도시를 추가로 조성해야 한다는 제언이 다시 나온다. 주택과 산업시설, 교통·생활 인프라를 함께 배치한 ‘동탄급 도시’를 여러 곳 만들어 서울 수요를 분산해야 한다.

◇재건축 신축은 비싸고 주택 순증도 제한적

서울 주택 공급 대책은 재개발·재건축 등 정비사업 활성화에 무게가 실려 있다. 노후 주거지를 고밀 개발하면 새 아파트를 늘릴 수 있지만 정비구역 지정부터 이주와 철거, 준공까지 장기간이 걸린다.

기존 주택을 허물고 조합원 물량을 다시 공급해야 해 전체 사업 규모에 비해 시장에 새로 추가되는 물량도 제한적이다. 여러 사업장이 비슷한 시기에 이주에 들어가면 조합원들이 주변 전세·월세시장으로 이동하면서 임대료를 끌어올릴 수도 있다.

정비사업으로 공급되는 새 아파트의 높은 분양가도 한계로 꼽힌다. 도심의 비싼 토지비와 공사비, 금융비용 등이 분양가에 반영되면서 무주택 실수요자가 접근하기 어려운 가격에 공급되는 경우가 많기 때문이다.

김진유 경기대 도시교통공학과 교수는 “재건축으로 공급되는 신축 아파트는 분양가가 여전히 높아 실수요자의 진입 장벽이 크고, 기존 주택을 허물고 다시 짓는 방식이어서 전체 주택 수의 순증 효과도 제한적”이라며 “서울 주택 수요를 분산하려면 광역교통망 확충과 연계해 수도권 신도시 공급을 늘려야 한다”고 했다.

비교적 저렴한 수도권 토지를 활용해 대규모 주택을 계획적으로 공급하면 서울 도심 정비사업보다 분양가를 낮출 여지가 있다는 설명이다. 아파트 건축비를 3.3㎡(1평)당 1000만원 안팎으로 가정하면 서울 새 아파트 가격을 끌어올리는 주요 요인은 건축비보다 높은 토지비와 금융비용, 각종 사업비라는 것이다.

◇처음엔 외면받은 동탄, 일자리와 철도가 바꿨다

경기 화성 동탄신도시는 대규모 신도시 공급의 참고 사례로 꼽힌다. 동탄도 개발 초기에는 서울에서 멀고 교통과 상업시설이 부족하다는 이유로 시장의 평가가 높지 않았다. 그러나 인근 삼성전자 화성·기흥사업장과 협력업체에서 발생한 대규모 주거 수요를 흡수하고, 동탄테크노밸리 등 업무시설까지 들어서면서 수도권 남부의 핵심 주거지로 성장했다.

광역교통망 확충은 서울 접근성에 대한 부담을 낮췄다. 동탄역에서는 SRT를 이용해 수서역까지 이동할 수 있고, 수도권광역급행철도(GTX)-A 수서~동탄 구간도 운행 중이다. 현재는 서울역~수서 구간이 연결되지 않았지만 향후 삼성역 정차가 시작돼 두 구간이 이어지면 동탄에서 강남까지 20분대면 닿을 수 있다.

GTX 개통과 연장 계획은 신도시가 반드시 서울과 가까워야 한다는 기존 관념도 바꾸고 있다. 서울에서 물리적으로 떨어져 있더라도 주요 업무지구까지 이동 시간을 줄일 수 있다면 주거지 선택 범위가 넓어질 수 있기 때문이다.

여기에 동탄역 주변 백화점과 상업·업무시설, 학교와 공원, 의료시설 등이 들어서면서 동탄1·2신도시는 인구 40만명이 넘는 수도권 남부의 대규모 생활권으로 성장했다.

◇GTX 따라 ‘동탄급 도시’ 10곳 공급

이 같은 모델을 수도권 남부와 서북부로 확대해야 한다는 주장도 나온다. 실제GTX-A를 동탄역에서 평택지제역까지 약 20.9㎞ 연장하는 사업도 추진 중이다. 정부가 2024년 연장 계획을 발표한 데 이어 타당성 검증과 지방재정 투자심사를 거쳤으며, 국가철도공단은 기본·실시설계 절차에 들어갔다.

연장이 현실화하면 평택 삼성전자 사업장과 산업단지를 배후로 한 수도권 남부 주거축이 동탄에서 평택까지 넓어질 수 있다는 전망이 나온다. 연장과 역세권 개발을 함께 추진하면 동탄과 평택을 잇는 반도체 산업·주거 축을 조성할 수 있다는 구상이다. 수도권 서북부에서는 파주 운정처럼 GTX 역세권과 산업·업무시설을 함께 개발하는 방식이 거론된다.

일각에서는 GTX와 기존 산업시설을 중심으로 5만~10만가구, 인구 10만~25만명 규모의 ‘동탄급 도시’ 10곳을 조성하면 총 50만~100만가구의 중장기 공급 기반을 마련할 수 있다고 본다.

이 같은 논의는 3기 신도시의 자족 기능 확보 문제와도 맞닿아 있다. 계획에 자족시설 용지가 포함돼 있더라도 실제 기업 유치로 이어지지 않으면 서울 출퇴근 수요에 의존하는 베드타운 구조를 벗어나기 어렵다. 현재 서울의 주택문제는 아파트 공급물량의 급감이다. 향후 질 좋고 저렴한 주택이 공급되기 어렵다는 절망감이 주택문제의 본질이다. 동탄급 신도시가 순차적으로 공급될 것이라는 확신이 있다면 내집마련을 서두를 이유가 없다.

정부와 지방자치단체가 용지 공급 조건과 세제 지원 등을 통해 기업 입주를 유도하고, 주택 입주와 광역교통망 개통 시기를 맞춰야 한다는 의견이 나온다. 공공기관과 연구기관, 대학 등을 이전하거나 기존 산업단지와 신도시를 연결하는 방안도 거론된다.

부동산 업계에서는 서울 정비사업과 수도권 신도시 공급을 병행해야 중장기 공급 기반을 넓힐 수 있다고 본다. ‘동탄급 도시’ 추가 조성론도 외곽에 아파트만 대량 공급하자는 의미가 아니라 일자리와 광역교통망을 갖춘 새로운 주택 수요처를 만들자는 주장이다. /mjbae@chosun.com