"지산 짓다간 망한다" 현대건설, 1.8조 이마트 가양 부지에 아파트로

[땅집고] 현대건설이 서울 강서구 이마트 가양점 부지를 재개발해서 짓기로 했던 최고 21층 높이 지식산업센터 계획을 포기했다. 대신 약 600가구 규모 주상복합아파트를 지어 분양 수익을 거두는 그림을 그리고 있다.

서울 및 수도권 일대 지식산업센터마다 과잉 공급으로 인한 미분양에 시달리고 있는 반면, 공급이 부족한 아파트에는 수요가 몰리고 있어 사업성이 더 높다는 판단에 용도변경을 추진하게 된 것으로 풀이된다. 앞서 현대건설이 인근 가양동 CJ부지 개발 계획도 지식산업센터에서 아파트로 변경했던 것과 비슷한 맥락이다.

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현대건설은 2021년 이마트가 보유하던 서울 강서구 가양동 449-19번지 일대 이마트 가양점 건물 및 2만2871㎡ 부지를 총 6820억원에 사들였다. 이 곳에 있던 이마트 매장을 철거하고, 지하 5층~지상 21층에 연면적 19만2763㎡ 규모 지식산업센터를 짓는 프로젝트를 계획했다. 매매 당시 이마트가 부지 재개발 후 재입점하는 것을 전제 조건으로 부동산을 넘긴 것이라, 새로 짓는 지식산업센터 지하에 이마트 가양점이 다시 문을 열기로 약정됐다. 총 사업비는 1조8000억원 규모로 추산된다.

사업을 계획할 당시는 문재인 정부 집권 시기로, 부동산 시장이 역대급 활황세를 보였던 때다. 당시 아파트는 물론이고 오피스텔·생활형숙박시설같은 아파트 대체재를 비롯해 지식산업센터·상가 등 다양한 부동산 상품을 분양받으려는 수요가 풍부했다. 이 중 지식산업센터의 경우 주택이 아니라 정부의 부동산 규제를 받지 않는 투자 상품으로 홍보가 이뤄지면서 월세 수익을 원하는 수요자들이 대거 분양받았다. 이 점을 겨냥해 현대건설도 이마트 가양점 부지를 지식산업센터로 재개발할 계획을 세웠던 것으로 보인다.

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하지만 2022년 하반기 들어 부동산 경기가 하락하면서 상황이 급변했다. 수요가 급감하면서 공급 단지마다 미분양을 겪기 시작한 것. 특히 지식산업센터의 경우 한 단지마다 많게는 수백실로 쪼개서 공급하는 만큼 분양률을 채우기가 어려웠고 그만큼 공급주체가 입는 금전적 타격도 심할 수 밖에 없었다.

결국 현대건설은 수도권에서 지식산업센터가 과잉 공급 상태라 미분양을 피할 수 없는 데다 아직 부동산PF가 침체기를 완전히 벗어나지 못했다고 판단하고, 이마트 가양점 부지 재개발 계획을 기존 지식산업센터에서 600여가구 규모 주상복합아파트로 선회했다. 지난해 본착공 허가까지 받아뒀던 상태기 때문에 건축물 용도를 변경하려면 처음부터 인허가 절차를 다시 밟아야 한다.

앞서 현대건설은 인근 강서구 가양동 CJ부지 사업 계획도 지식산업센터에서 1000여가구 규모 대단지 개발로 틀었다. 총 9만3686㎡ 규모 부지를 3개 블록으로 나눠서 개발할 예정이었는데, 이 중 3블록 용도를 아파트로 변경하기로 결정한 것이다.

부동산 전문가들은 이마트 가양점이 주상복합아파트로 탈바꿈할 경우 수요가 적지 않을 것이라고 내다보고 있다. 부지가 서울 강남권과 직결돼 이른바 황금 노선으로 통하는 지하철 9호선 증미역 1번 출구와 맞붙어있어 입지가 좋다는 평가를 받기 때문이다. 9호선 열차를 타면 서울 핵심 업무지구인 여의도와 강남으로 환승 없이 이동 가능하다.

현대건설 관계자는 “인허가 일정이 유동적이긴 하지만 일단 2028년 상반기에 분양하는 것을 목표로 사업을 진행 중”이라고 했다. /leejin0506@chosun.com