가양 CJ부지 지산→아파트 용도변경 돌입…1000가구 힐스테이트 청사진

[땅집고] 총 사업비 6조원으로 국내 최대 규모 지식산업센터 개발 현장으로 꼽혔던 서울 강서구 가양동 CJ부지에 1000여가구 규모 대단지 아파트를 짓는 새 청사진이 나왔다.

당초 9만3686㎡(2만8340평)에 달하는 이 부지는 대부분 지식산업센터로 개발될 예정이었다. 하지만 이재명 정부가 첫 번째 부동산 대책인 ‘9·7 대책’에서 비주택용지를 용도전환해 주택을 공급하기 위한 법적·행정적 체계를 마련하겠다고 밝히자, 사업자인 인창개발이 이 땅 용도를 바꿔 아파트를 짓기로 방향을 튼 것으로 풀이된다.

◇인창개발, 미분양 리스크 지식산업센터 버리고 아파트 1000가구 짓기로

업계에 따르면 최근 인창개발이 서울 강서구청에 가양동 CJ부지 총 3개 블록 중 가장 동쪽에 있는 3블록 용도를 기존 지식산업센터에서 공동주택(아파트)로 변경해달라고 요청하는 공문을 보낸 것으로 확인됐다.

이 사업은 CJ제일제당 바이오연구소로 사용하던 서울 강서구 가양1동 92-1번지 일대 9만3686㎡(2만8340평) 부지를 3개 블록으로 나눠 지하 7층~지상 14층, 연면적 76만4382㎡(23만1225평) 규모 지식산업센터와 업무시설(오피스), 근린생활시설 등을 건설하는 초대형 개발 프로젝트이다. 모든 시설 연면적을 합하면 강남구 코엑스(연면적 46만㎡)의 1.7배 크기인 데다 지하철 9호선 양천향교역과 지하 통로로 연결돼 서울 서남부권에서 핵심 개발 사업으로 통한다. 사업 지분은 시행사인 인창개발이 40%, 시공을 맡은 현대건설이 60%다.

이 사업은 올해 4월 착공해 2029년 8월 준공이 목표였다. 사업계획서에 따르면 개발 연면적 중 절반이 2블록(20만3847㎡)과 3블록(5만5694㎡)에 짓는 지식산업센터로 총 5000호실에 달한다. 인근에 서울 신규 업무지구로 떠오른 마곡지구가 있긴 하지만 현재 가양동 일대 굵직한 일자리가 많지 않은 상황에서 지식산업센터와 오피스가 한꺼번에 대량으로 공급될 경우 미분양 및 공실 해소가 어려울 것이란 지적이 꾸준히 제기됐다.

하지만 이번에 사업주체인 인창개발이 가양동 CJ부지 중 3블록 용도를 지식산업센터에서 공동주택으로 변경하는 신청서를 내면서 사업 수익성이 크게 뛸 것이란 전망이 나오고 있다. 아직 구체적인 계획은 밝혀지지 않았지만 부지 규모와 용적률 등 조건을 고려하면 약 1000가구 규모 대단지 아파트를 건설할 수 있을 것으로 보인다. 단지 이름은 현대건설이 가양동 CJ부지 개발을 겨냥해 올해 10월 론칭한 복합개발사업 브랜드 ‘더그리드’와 아파트 브랜드 ‘힐스테이트’를 합한 명칭이 붙을 가능성이 크다.

다만 사업이 지난 4월 이미 착공해 강서구청 및 서울시의 용도 변경 승인을 다시 받아내야 하는 상황이다. 변경 인허가를 통과하는 경우 도시관리계획결정 변경안 제출, 건축 설계 변경 및 이에 따른 건축 허가 등 절차도 새롭게 밟아야 한다.

◇이재명 9·7 대책이 용도변경 힘 실었나

인창개발이 개발 계획을 지식산업센터에서 아파트로 변경하기로 결정한 데에는 이재명 정부의 9·7 대책이 한 몫 했을 것이란 분석이 나온다. 대책에서 오피스 등 기존 업무시설이나 상가를 주택으로 용도 전환해 도심 아파트 공급을 확대하겠다는 방안이 담겼는데, 이 점을 겨냥해 부지 전환을 결정했을 것이란 설명이다.

실제로 최근 사업 관계사가 대주단에 발송한 공문에 적힌 용도변경 이유로는 “현 정부의 부동산 공급 정책에 부응하고, 한편으로는 대주단의 사업 PF대출 상환 가능성을 높이기 위함”이라고 기재돼있다.

이달 3일 국토교통부는 9·7 대책을 뒷받침하는 제도인 '주택건설사업 기반시설 기부채납 운영기준'을 행정 예고했다. 여기에는 주택사업 인허가시 용도지역 변경이 이뤄지는 경우 기부채납률을 최대 25%까지로 제한하는 내용이 담겼다. 그동안 용도지역 내 변경의 경우 지자체가 기부채납 기준 부담률에 10%p(최대 18%)까지만 추가로 요구할 수 있는 제한 기준이 있었던 반면, 용도지역 간 변경에는 별다른 상한선이 없어 주택건설사업자가 짊어지는 부담이 크다는 지적이 이어졌다. 앞으로는 새로운 조치에 따라 용도변경을 통해 주택을 건설하더라도 사업자 손실이 완화되는 셈이다.

가양동 일대 공인중개사들은 CJ부지에 대단지가 들어설 경우 지역 랜드마크가 될 것이라고 내다보고 있다. 아파트가 북쪽으로 한강을 끼고 있는 데다 지하철 9호선 양천향교역과 지하로 연결되고, 인근 1블록에는 대형 쇼핑몰인 스타필드 빌리지가 들어서는 등 각종 생활 인프라를 갖춘 입지라서다.

가양동 A공인중개사사무소 관계자는 “가양동은 신축 아파트 공급이 더딘 지역으로 그나마 2013년 준공한 총 790가구 규모 ‘강서한강자이’가 가장 신축”이라면서 “이 단지가 최근 15억원에 거래된 점을 고려하면, 앞으로 CJ부지에 짓는 대단지 집값은 지역 대장주에 새아파트 프리미엄이 붙은 18억~20억원 수준이 될 것으로 보인다”고 했다. /leejin0506@chosun.com