부동산 개발 수익률만 보지 마라, 사업타당성 분석이 중요한 이유

[땅집고] 사업타당성 분석은 사업 구상 단계에서 정한 개발 아이디어를 바탕으로, 부지 검토와 규모 검토 결과를 구체적인 수치로 확인하는 과정이다. 해당 지역의 임대료 수준과 공실률을 반영해 수익을 추정하고, 토지비 공사비 금융비용 등 비용을 합산해 개발사업으로서 추진할 가치가 있는지 판단한다.

부동산 개발 아이디어나 방향이 아무리 좋아도 안정성과 수익성이 뒷받침되지 않거나 기대 수준에 못 미치면 사업 가치가 급격히 떨어진다. 결국 사업타당성 분석은 단순한 느낌이나 감이 아니라, 충분한 시장조사를 통해 가정을 명확히 세운 뒤 그에 따른 현금흐름을 계산해 의사결정을 돕는 작업이다.

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◇사업타당성 분석…수익 최대치 아닌 현실 수치로 잡아야

앞서 사업 구상 단계에서 시장조사를 통해 해당 부지에서 시장이 원하는 용도를 찾았고, 건축사에게 해당 용도를 적용한 규모 검토를 의뢰해 인허가를 받을 수 있는 건축물 개요를 확보한다. 더불어 시장조사 과정에서 인근 지역의 해당 용도에 대한 보증금, 임대료, 관리비 수준과 공실률 등도 함께 파악해 둔 상태다.

이제 사업타당성 분석 단계를 밟아야 한다. 건축개요를 보면 지하 층수와 함께 지상 몇 층까지 건축할 수 있는지, 최대 높이는 얼마인지, 건폐율과 용적률 등을 파악할 수 있다. 또 각 층별 용도와 함께 임대 가능한 면적을 알 수 있다. 여기에 시장조사에서 파악해 둔 보증금, 임대료, 관리비 수준과 공실률을 적용하면 해당 프로젝트에서 기대할 수 있는 수익을 계산할 수 있다. 이때 수익은 최대치가 아닌 현실치로 잡는 것이 중요하다.

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수익을 파악한 뒤에는 비용 계산 작업에 돌입한다. 비용은 크게 토지비와 설계비, 공사비가 소요된다. 이 밖에 취득세, 철거공사비, 각종 인입비, 감리비와 함께 대출받은 차입금에 대한 금융비용이 발생한다. 보통 도심지 중소형 빌딩 개발 프로젝트에서는 토지비가 차지하는 비중이 60~70%로 가장 큰 비중을 차지한다. 따라서 토지를 합리적인 가격으로 매입하는 작업 자체가 초기 비용을 줄이는 핵심 요소일 뿐 아니라 개발 프로젝트의 사업성 자체를 좌우하는 것이다.

◇단순 수익률 보지 마라…더 중요한 건 ‘현금 흐름’

파악한 연간 수익을 총 비용으로 나누면 단순 수익률을 구할 수 있다. 이 수익률은 최소한 대출 이자율보다는 높아야 타인자본을 활용한 정(+)의 레버리지 효과를 기대할 수 있다.

하지만 이 때 수익률보다 더 중요한 것은 실질 수익이라는 점을 잊으면 안된다. 실질 수익은 매월 발생되는 임대수입에서 매월 지출되는 금융비용과 관리비용을 차감해 실질적으로 남는 돈이다. 이 실질 수익이 마이너스가 되는 순간, 땅의 미래 가치가 아무리 높아도 본 개발 프로 젝트의 현금흐름은 계속 마이너스에 머무르는 구조다. 다른 현장에서 발생한 수입으로 충당하지 않는 이상 본 개발 프로젝트는 운영이 어려워지고, 개발원가보다도 낮게 매각할 가능성도 커지게 된다.

따라서 예측하지 못한 사건이나 경기변동에 따라 공실이 발생하거나 임대료가 하락하거나, 대출 이자율이 상승할 경우 실질 수익이 어떻게 변하는지도 체크해야 한다.

단순 수익률은 계산이 쉽지만, 매년 운영하면서 현금흐름이 어떻게 달라지는지는 반영하기 어렵다. 그래서 전체 현금 흐름을 연도별로 정리한 뒤 이를 현재가치로 환산해 투자금을 회수할 수 있는지 확인하는 순현재가치(NPV)법이 있다. 또 개발사업 자체에 내재되어 있는 수익률인 내부수익률(IRR)을 구해 사업시행자의 요구수익률과 비교하는 방식으로 더 정교한 사업타당성 분석을 할 수 있다.

미래의 불확실성에 따라 수익에 영향을 줄 수 있는 주요한 변수인 공실 증가, 임대료 하락, 이자율 상승 등이 예상과 다르게 움직일 때 수익이 어떻게 변하는지에 대해서도 사업타당성 분석 시 미리 확인해야 한다.

예를 들면 현재 시장에서 임대료가 3.3㎡당 10만원이라면, 앞으로 10% 하락해 9만원이 될 경우와 20% 하락해 8만원이 될 경우의 현금흐름을 계산해보는 것이다. 더불어 공사기간이 예정된 기간보다 2개월, 4개월 늦어질 경우 금융비용 증가와 함께 임대수입이 지연되어 실질 수익이 어디까지 감소되는지도 함께 점검해야 한다. 이러한 민감도 분석은 리스크 분석이라고도 하며, 여러 가지 상황 변화에 따라 현금 흐름이 어떻게 달라질 수 있는지 미리 알아볼 수 있다는 점에서 유용하다.

◇향후 매각으로 환금성까지 고려해야

투자의 3요소는 안정성과 수익성, 환금성이다. 시장조사를 확실히 해 공실없이 장기적으로 임대 운영할 수 있다면 안정성이 확보되었다고 볼 수 있다. 그리고 운영 수입 에서 금융비용과 관리비 등을 차감한 실질 수익이 플러스가 된다면 수익성도 확보된다.

하지만 불가피하게 큰 자금이 필요해 개발한 부동산을 매각해야 할 경우, 시장에서 선호되지 않으면 개발원가 이하에 매각할 가능성이 있다. 이를 방지하기 위해서는 해당 지역에서 해당 용도의 캡레이트(Cap rate)를 알아야 한다. 캡레이트란 자본환원율이라고 하는데 쉽게 말해 시장에서 형성된 현재 수익률 즉, 시장 수익률이며 기본식은 [Cap rate (%)= NOI(순운영소득) / 매매가격 X 10]이다. 이 때 순운영소득은 가능총소득(PGI)에서 공실손실과 운영경비를 뺀 금액이다. 이 때 금융비용은 고려하지 않는다.

서울 강남구에서 근린생활시설 빌딩의 캡레이트가 3.5%라고 가정해보자. 강남구에서 부지를 매입해 근생빌딩으로 개발하려는 사람이 예상되는 연간 순운영소득을 산출해보니 3억원이고, 해당 개발 프로젝트 총 사업비로 100억원을 잡았다. 이 개발 프로젝트의 수익률(3억/100억)은 3%인데, 시장 캡레이트는 3.5%이므로 100억원에는 매각하기 어려울 것이다. 시장 캡레이트에 맞춰 매각하려면 85억7000만원(3억원/3.5%)에 내놓아야 하므로 개발원가 100억원보다 낮아 손실 매각이 불가피해진다.

이처럼 사업시행자는 예상 순운영소득을 산출한 뒤 시장 캡레이트로 매각 가능 가격을 역산해보고, 이를 총 사업비와 비교함으로써 사업타당성을 사전에 검증할 수 있다. 다음 회차에서는 사업타당성 분석에 이은 4단계로 자금조달 계획을 다뤄볼 예정이다. /글=신보연 세종대 부동산AI융합과 전공지도교수, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com