땅 있다고 짓지 마라…부동산 개발 전 따져야 할 5가지

[땅집고] 부동산개발사업은 토지 매입부터 설계, 신축공사, 사용승인, 임대, 운영까지 최소 2년에서 3년 이상 걸리는 긴 여정이다. 이 과정에서 투입되는 자금은 수억원에서 수백억원에 이르며, 한 번의 잘못된 판단이 모든 것을 무너뜨릴 수 있다.

자신이 이 땅을 소유하고 있다는 이유로, 땅이 마음에 든다는 이유로, 땅이 풍수가 좋다는 이유로, 혹은 지인의 소개로 서둘러 토지를 매입한 후 뒤늦게 시장 수요 부족을 깨닫는 경우가 많다. 사업구상은 부동산개발의 시작이자 기초이다. 기초가 튼튼해야 건물이 안전하듯, 사업구상이 치밀해야 개발사업이 성공할 수 있다.

◇코로나 이후, 부동산개발 환경의 근본적 변화

2020년 초반 코로나19 이후 저금리 기조로 시중에 유동성이 넘쳐났다. 아파트 가격 뿐만 아니라 개발 가능한 토지 가격도 상승했다. 또 다른 문제는 건축비의 가파른 상승이다.

유동성이 풍부했던 몇 년 전만 해도 “부동산 개발로 수십억 벌었다"는 성공 스토리가 넘쳐났다. 당시는 토지 가격이 상대적으로 저렴했고, 건축비도 현재보다 30% 정도 낮았으며, 시중에 자금이 많이 풀려 화폐가치가 하락한 요인도 크다. 하지만 지금은 고지가, 고물가, 고금리라는 ‘삼중고’ 환경이다.

‘적당히 신축해서 새 건물을 공급하면 임차인이 들어오겠지’란 생각은 금물이다. 이렇게 공급된 신축건물이 수요에 맞지 않는 개발로 인해 공실이 지속되어 개발원가보다도 더 낮은 금액에 매각되는 사례도 많은 실정이다. 따라서 현재는 과거 어느 때보다 철저하고 면밀한 사업구상이 절실히 필요한 시기다.

◇용도 선택의 원칙: 해당 지역에서 시장이 원하는 것을 개발하라

사업구상 단계에서 가장 중요한 원칙은 명확하다. 자신이 원하는 건물을 짓는 것이 아니라, 해당 지역에 수요가 있는 건축물을 개발하는 것이다.

예를 들어 주거시설이 밀집되어 있는 곳에서 근린생활시설을 지으면 어떻게 될까. 수요와 공급의 미스매치가 발생할 것이다. 1층 상가는 지역 주민의 생활 편의점, 카페, 소규모 음식점 수요로 어느 정도 채워질 수 있지만 2~5층 사무실은 배후 직장인이 부족해 공실이 될 가능성이 높다. 결국 전체 건물의 임대수익은 내려가고, 부동산 자산 가치도 함께 하락한다. 입지에 맞는 용도를 선정하지 않았을 때의 전형적 실패 사례다.

반대로 인근에 오피스건물이 대부분을 차지하고 있고, 공실이 거의 없는 곳에 오피스 건물을 개발하는 경우는 어떨까. 해당 지역에서 오피스 수요가 많다는 것을 입증하고 있으며 이 경우 개발 프로젝트는 우수한 층고와 평면과 외관 디자인 등 차별화 전략으로 개발하면 기존 건물과 우위를 점하게 되고 신축 프리미엄을 확보할 수 있을 것이다.

이외 고려할 수 있는 용도로는 상가와 오피스텔 그리고 요즘 인기있는 숙박시설 등이 있다. 저층부에는 상업시설, 상층부는 사무실이 혼합된 근린생활시설이 있다.

◇사업구상의 4가지 유형

사업구상 단계에서 가장 먼저 점검해야 할 것은 현재 자신의 위치를 명확히 파악하는 것이다. 토지보유 여부와 개발 아이디어 유무에 따라 접근 전략이 달라진다.

유형1은 토지는 소유하지 않고, 개발 아이디어가 있는 경우로 특정 용도의 개발 계획이 명확한 경우다. 이 경우 입지, 용도지역, 배후 수요. 접근성 등을 종합적으로 검토해 개발 아이디어를 실현할 수 있는 토지를 발굴해야 한다.

유형2는 이미 토지를 보유하고 있지만 특정 개발 아이디어가 없는 경우다. 필수 공부 서류 5종(토지이용계획확인서, 지적도, 토지대장, 건축물대장, 등기부등본)을 면밀히 검토하고 현장조사를 실시한 후, 주변 상권 분석, 배후 세대 조사, 경쟁 시설 현황 등을 종합적으로 판단하여 해당 토지의 최유효이용 방안을 찾아야 한다.

유형3은 토지를 보유하고 있지 않으면서 개발 아이디어도 없는 경우다. 아직 부동산 개발을 시작할 단계가 아니다. 충분한 시장 조사와 학습, 자금 준비를 선행하는 것이 먼저다.

유형 4는 토지를 소유하고 있고, 개발 아이디어도 있지만 가장 주의가 필요한 유형이다. 이 유형은 자신의 이상을 실현하려는 욕구가 강해 객관적 시장 분석을 소홀히 하기 쉽다. ‘내 토지에 내가 원하는 건물을 짓겠다’는 생각은 부동산개발에서 가장 위험한 발상이다. 자신이 갖고 있는 땅이라고 해도 반드시 시장 수요를 냉정하게 분석하고, 구상하고 있는 아이디어가 해당 토지에 타당한지 면밀히 재검토해야 한다.

◇사업구상 단계의 5대 핵심 검토 사항

① 수요를 읽어라
해당 지역의 배후 인구, 연령대, 소득 수준, 생활 패턴을 파악해야 한다. 주변 경쟁 시설의 공실률, 임대료 수준, 시설 현황도 면밀히 조사한다. 대학가 인근이라면 학생 수와 원룸 공급 현황을, 업무 밀집지역이라면 직장인 수와 점심 유동 인구를 분석해야 한다.

② 거시경제를 읽어라
부동산개발은 사업구상부터 사용승인까지 최소 2년 이상이 걸린다. 따라서 현재 시장 뿐만 아니라 2~3년 후의 경제 전망을 고려해야 한다. 금리 추이, 건축비 상승률, 부동산 시장 사이클 등을 종합적으로 분석한다.

③ 제도 변화를 활용하라
서울시의 3년 한시적 용적률 인센티브와 일조권 사선 제한 완화 등 정책 인센티브를 적극 활용하면 사업성을 개선할 수 있다.

④ 언제, 누구에게 팔 것인가
개발사업의 성공은 단순히 건물을 잘 짓는 것으로 끝나지 않는다. 적절한 시점에 적절한 매수자에게 매각하는 출구 전략이 필요하다. 안정적 임대수의 확보 후 수익형 부동산 투자자에게 매각할 것인지, 신축 프리미엄을 활용해 조기 매각할 것인지 등이다. 입지가 우수하다면 계속 보유하는 것도 고려할 만하다.

⑤ 자신의 개발능력과 자금조달능력 평가
사업구상 단계에서 냉정하게 자신의 역량을 평가해야 한다. 첫 개발이라면 소규모 프로젝트부터 시작하고, 총 사업비의 최소 30~40% 이상 자기자본을 확보해야 한다. 현재 부동산 대출 규제가 강화된 상황에서 실제 실행 가능한 대출 한도를 사전에 금융 기관과 협의하고, 건축사, 세무사, 변호사, 시공사 등 전문가 네트워크도 확보해야 한 다. 자신이 감내할 수 있는 범위 내에서 사업을 구상하는 것이 실패를 방지하는 첫 걸음이다. /글=신보연 세종대 부동산AI융합학과 전공지도교수, 편집=이지은 기자 leejin0506@chosun.com