규제 폭탄에 전세 매물 급감 "2020년 같은 폭등장 올 수도"

[땅집고] “매매가 대비 전세가를 의미하는 전세가율이 떨어지면서 매매 가격이 오르기 어려울 것 같지만, 규제로 인해 오히려 반대 현상이 나타날 수 있습니다. 2020년처럼 규제가 아파트 매매가 상승 동력으로 작용하는 시기가 다시 온다는 말입니다. 특히 외곽에서요.”

연이은 부동산 대책으로 서울 아파트 시장이 지역별로 혼조세를 보이는 가운데, 부동산 빅데이터 전문가 ‘삼토시’(강승우)가 부동산스터디에 작성한 ‘2026년 2월 서울 아파트 시장 정리(초양극화에 변화의 흐름이 오다)’ 글이 화제다. 4일 게재 후 하루 만에 조회수 1만2000회를 기록했다.

그는 해당 글에서 2020년 벌어졌던 전세가율 상승 현상이 올해 다시 나타날 수 있다고 전망했다.

2020년 당시 서울 부동산 시장의 경우 5만7000가구라는 상당한 입주 물량이 예정돼 전세 가격이 내려갈 것이라는 관측이 힘을 받았으나, 문재인 정부가 도입한 임대차3법 (계약갱신청구권·전월세상한제·임대차신고제) 등장 이후 반대 현상이 나타났다.

KB부동산에 따르면 2020년 1월 154.4였던 서울의 전세수급지수는 그해 8월 185.4포인트로 뛰었다. 삼토시는 “전세가율이 하락해 매매가 상승 동력을 훼손시켰을텐데, 규제 강화가 기름을 끼얹은 대표적인 실책 사례”라고 분석했다.

그러면서 이처럼 규제가 상승 동력으로 작용하는 상황이 올해 다시 벌어질 가능성이 높다고 전망했다. 공급 창구였던 신축 아파트 입주 물량이 줄어든 상황에서 정부가 토지거래허가구역을 강남권·용산에서 서울 전역으로 확대한 이후 임대 매물이 급감했기 때문이다. 실제로 서울의 경우 봄 이사철이 도래했으나, 전세 품귀 현상을 빚고 있다.

부동산 빅데이터 업체 ‘아실’에 따르면 6일 기준, 서울 아파트 전세 물건은 1만7971건으로 1년 전(2만9584건)에 비해 39.3% 줄어들었다. 이는 2021년 1월 5일 이후 5년2개월 만의 최저치다.

그는 “공급이 감소하는데 토허제와 다주택자 양도세 중과 부활 등 다주택자를 줄이는 규제를 시행함으로써 전세 매물 감소폭이 더욱 커질 것”이라며 “월세 매물 역시 감소하는 등 전반적으로 임대 매물 전체가 줄고 있다”고 했다.

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특히 이 같은 ‘규제의 역설’이 서울 외곽에서 더욱 두드러진다고 했다. 전월세 가격이 급등하면서 매매가와 전세가의 차이가 줄었고, 임대료 상승이 매매가격 상방 압력으로 작용할 가능성이 높다는 관측이다.

삼토시는 “전세가율 하락은 매매가 상승 동력의 훼손을 의미한다”면서도 “그러나 임대 매물 감소로 전세가 상승폭 확대 가능성이 높아져 전세가율 반등 시기가 빠르게 올 것 같다”고 했다.

반면 강남권과 용산구의 경우 매매가와 전세가의 갭이 많이 벌어졌기 때문에 당장 전월세가의 상승이 매매가를 자극하기 어렵다고 했다. /westseoul@chosun.com