역세권보다 센 '학세권' 중계동…'강남 직통' 동북선 개통이 변수

[‘강북의 목동’ 중계동 학원가 분석②]
‘강남 직통’까지 2년
지금은 ‘학세권’이 압도하는 중계동

[땅집고] 노원구는 1980년대 후반 상계·중계 택지지구 개발 당시 4호선(노원역, 상계역)을 중심으로 발전했습니다. 그러나 중계동 학원가와 강남을 직접 연결하는 7호선(하계역, 중계역 인근) 개통은 이 지역 가치를 한층 끌어올리는 계기가 됐습니다. 학군 수요층에게 ‘강남 학군에 준하는 교육 인프라’를 제공하면서도, ‘강남 접근성’까지 확보하게 된 겁니다.

중계동의 약점으로 꼽히던 대중교통 여건은 동북선 경전철 사업으로 대폭 개선될 전망입니다. 핵심 학원가가 밀집한 은행사거리에 역이 신설되면, 4개 노선 환승이 가능한 왕십리역까지의 이동 시간이 기존 약 46분에서 22분 수준으로 단축됩니다. 터널과 역사 공사는 2026년 12월 준공 예정이지만, 안타깝게도 동북선 차량기지 부지인 운전면허시험장 보상 협의 지연 문제로 당초 계획보다 지연되어 2027년 11월 준공을 목표로 추진 중입니다. 완공 시에는 지역 접근성 향상과 함께 부동산 가치에도 긍정적 파급 효과를 가져올 핵심 요인으로 분석됩니다.

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◇ ‘베드타운 노원’의 한계와 트렌드 변화

노원구는 1980년대 후반 서울 주택난 해소를 위해 조성된 대규모 택지 개발의 역사를 가지고 있습니다. 이 시기 조성된 대규모 아파트 단지들은 서민과 중산층의 주거 안정에 크게 기여했습니다. 이 때문에 노원구는 과거 갭투자 수요가 몰리던 ‘노도강(노원·도봉·강북)‘의 대표적인 아파트 밀집 지역이었습니다.

어떤 분들이 노원구를 찾는가? 주요 수요층은 학군을 최우선으로 하는 30~40대 학부모(전세 수요 중심)이며, 실거주 매수 수요는 상대적으로 저렴한 가격에 서울 내 집 마련을 원하는 20~30대 사회 초년생 또는 신혼부부입니다.

강력한 학군 수요에도 불구하고 중계동의 매매가가 정체되었던 이유는 최근 부동산 시장의 트렌드 변화와 맞물려 있습니다.

첫째, 신축이 없어서 소외됐습니다.

노원구는 준공 30년 초과 단지 비율이 서울 전체에서 약 20%를 차지할 정도로 노후 아파트 비율이 높습니다. 부동산R114 조사에 따르면, 서울 아파트 전체 182만6886가구 가운데 30년을 경과한 단지는 50만2820가구로, 구별로는 노원구가 전체 16만3136가구 중 9만6159가구 아파트가 30년을 넘어 58.9%의 비중을 기록했습니다. 최근 시장의 핵심 트렌드인 ‘얼죽신(얼어 죽어도 신축)’ 인기에서 중계동은 철저히 소외되었습니다. 신축 대단지를 중심으로 학원가가 형성되는 인근 경기도로 신규 학군지에 학부모들의 관심이 분산된 것도 한 요인입니다.

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둘째, 똘똘한 한 채의 역풍을 맞았습니다.

과거 저가 주택에 몰리던 갭투자 수요가 줄고, 세금 부담 등으로 인해 고가·우수 지역으로만 유동성이 집중되는 ‘똘똘한 한 채’ 트렌드가 강화되었습니다. 이로 인해 한동안 노원구의 중저가 노후 아파트들은 투자자들 매수 관심에서 멀어졌습니다.

셋째, 수요 불균형 현상이 나타나고 있습니다.

전세 임차 수요는 견고하나 매수 수요는 부족한 불균형 상태가 지속되며 매매가 상승에 추진력을 얻지 못하였습니다.

◇중계동 주요 단지 매매가·전세가

2025년 말 기준 중계동 주요 아파트 단지들의 전세가율은 상당히 높은 수준을 유지하고 있습니다. 대치동, 반포, 잠실, 목동, 분당 등 1급 학군지가 신고점을 쓰는 모습을 보이는 반면, 중계동은 상대적으로 매매가 상승 폭이 제한적이었습니다. 이는 전세 수요는 견고하지만 매수 수요가 부족한 중계동의 시장 특성을 잘 보여줍니다.

중계동의 정점: 청구3차와 건영3차 아파트

중계동 학군 내에서 학부모들의 주거 선호도가 가장 집중되는 곳은 ‘청구3차’와 ‘건영3차’ 아파트로 꼽힙니다.

독보적인 학세권 입지: 명문으로 꼽히는 을지초·중학교와 은행사거리 학원가를 동시에 품은 입지는 다른 단지들이 대체하기 어려운 핵심 경쟁력입니다.

균일한 커뮤니티: 두 단지 모두 중형 평형으로만 구성되어 있어, 비슷한 연령대의 자녀를 둔 가구들이 모여 강력한 교육열과 커뮤니티를 형성합니다. 이는 면학 분위기 조성에 긍정적인 영향을 미칩니다.

시장 데이터로 증명된 선호도 : 2025년 부진했던 노원구 타 지역 대비 이 단지들에 대한 높은 수요는 꾸준히 관측됩니다. 특히 중계 청구3차 아파트는 시장에 나오는 매물 자체가 줄어들고 있는데, 이는 매수 희망자에 비해 매도자가 적다는 의미로 높은 인기를 방증하는 지표입니다.

흥미로운 점은 이 단지들이 7호선 중계역과는 거리가 상당(도보 20분)하다는 사실입니다. 통상적으로 역세권 여부가 아파트 가격을 결정하는 중요한 변수이지만, 중계동 학군 시장에서는 ‘학세권’ 가치가 이를 압도합니다. 실제로 동일 평형 기준으로 역세권 단지보다 청구3차, 건영3차 시세가 높게 형성되어 있으며, 이는 교육 환경에 대한 강력한 수요가 가격에 반영된 결과로 분석됩니다.
나아가 같은 초등학교 배정 구역 내에서도 단지의 연식, 브랜드, 그리고 소형 평형 유무에 따라 미세한 서열이 형성되고 시세에 차이가 발생하는 것이 이 지역 특징입니다.

현장에서는 이러한 요인들을 종합하여 청구3차가 건영3차보다 근소하게 높은 선호도를 보이는 것으로 평가되며, 청구3차 상가 내에 소규모 학원들이 밀집해 있다는 점 또한 그 가치를 더하는 요인으로 작용합니다.

다만 최근에는 ‘재건축’이라는 새로운 변수가 더해지면서 시장의 관심이 다소 확장되는 추세입니다. 중계동 일대가 서울시의 재건축 규제 완화 및 개발 계획의 수혜 지역으로 떠오르면서, 청구 및 건영 아파트뿐만 아니라 인근의 중계그린, 중계무지개, 주공아파트 등도 재건축 잠재력을 바탕으로 투자자들의 주목을 받고 있습니다.

결론적으로 중계 청구·건영 아파트는 학군을 최우선으로 고려하는 실수요자들에게 여전히 최고 선택지로 꼽히지만, 재건축이라는 장기적 관점에서는 주변 다른 단지들 또한 새로운 경쟁력을 확보하며 함께 주목받는 시장 구도가 형성되고 있습니다. /글=이주현 월천재테크 대표, 정리=김나영 기자

※월천재테크 이주현 박사(필명: 월천대사)는 『나는 부동산으로 아이 학비 번다』의 저자이자, 언론사 부동산 전문가로 활동하며 각종 재테크쇼와 강연 무대에서 활약 중이다. 풍부한 현장 투자 경험과 학문적 전문성을 겸비한 부동산·재테크 전문가다.