"정부가 찍어준 투자처는 이곳"…'1.15 부동산 대책' 해설까지 나돌아

[붇이슈] 1월 부동산 대책 지라시? 진짜 중요한건…

1월 부동산 대책 지라시, 중요한 건 ‘토허제’
강남·서초·송파·마포·용산·성동·강동구 7곳 남나
정부가 인정한 ‘핵심지 보증수표’ 될 듯

[땅집고] 이재명 정부가 1월 중 내놓겠다고 예고한 네 번째 부동산 대책 내용을 예측한 지라시가 돌면서 국민 불안이 커지고 있다. 아직 정부가 공식화한 내용은 없지만 지라시에선 ▲다주택자 세금 규제 강화 ▲토지거래허가구역 해제 ▲투기과열지구 확대 등 강도 높은 규제가 포함돼있다. 이대로 대책이 시행될 경우 앞으로 집을 사기가 더 어려워지고 집값은 폭등할 것이란 우려가 커지는 분위기다.

이런 가운데 지라시 내용이 현실화할지는 아무도 모르지만, 이 중 토지거래허가구역 해제는 주목할 만하다는 의견이 나와 눈길을 끈다. 지난 9일 국내 최대 규모 온라인 부동산 커뮤니티인 ‘부동산스터디’에 게시된 ‘1월 부동산 대책 지라시, 진짜 중요한 건…’이란 제목의 글에서 제기된 주장이다.

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글쓴이 A씨는 “지라시가 맞을지 틀릴지는 아무도 모르지만, 1월 중에 추가 대책이 나온다는 점 자체는 시장 컨센서스에 가깝다”면서 “그래서 중요한 건 ‘이게(지라시가) 사실이냐’보다는 ‘이렇게 나온다면 시장은 어떻게 움직일까’인 것”이라고 했다. 그러면서 그는 “지라시 중에서 시장에 실제 파급력이 있는 건 단연 토지거래허가제”라고 내다봤다.

지라시에선 정부가 현재 모든 서울지역 및 경기권 12곳에 적용하고 있는 토지거래허가구역의 경우 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동), 강동구 총 7곳을 제외하고 모든 자치구를 규제 해제할 것이란 예측이 담겼다. 같은 서울이라도 25개 자치구별로 상황이 다른데 모든 곳을 토지거래허가구역으로 일괄 규제한 데 대해 지역 주민들은 물론이고 지자체 불만이 속출하고 있기 때문이다.

실제로 최근 서울시는 국토교통부에 토지거래허가구역을 해제해달라고 요청했다. 오세훈 서울시장은 지난달 “정부는 10.15 대책의 부작용을 더 이상 외면해서는 안 된다”면서 “대출 한도는 급격히 줄었고 규제지역 확대와 각종 제한은 매매 시장의 문턱을 비정상적으로 높였다”고 발언했다.

A씨는 이에 대해 “토지거래허가구역을 7개구만 유지하고 나머지를 전면 해제하는 경우, 면적이 체감상 3분의 1로 축소되면서 서울지역 핵심 7개구만 섬처럼 남게 된다”고 했다. 그러면서 “표면적 명분은 시장 정상화, 실수요 보호, 과열지역만 관리”라면서도 “하지만 정치·정책적으로 보면 이미 풀린 유동성은 많고, 대기 수요가 쌓여 있고, 전면 규제는 완화는 부담스럽다는 얘기”라고 분석했다. 이어 “그래서 선택한 카드가 토지거래허가제 해제 지역을 넓혀서 기존 토허제 지역 3분의 2 소유주에게 레버리지를 나눠주는 것, 이는 표심 관리용 분산 완화”라고 내다봤다.

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다만 정부가 서울 강남·서초·송파·마포·용산·성동·강동구 총 7개구만을 토지거래허가제로 남겨두기에는 논리적 명분이 부족하다는 지적이 나온다. 한국부동산원 자료 중 2025년 한 해 동안 누적 매매 상승률을 보면 서울 강동구는 집값이 12.63% 오르면서 7개구 중 최저치를 기록했다. 하지만 서울 양천구는 13.14% 상승률을 보였고, 경기권에선 분당이 19.10%, 과천이 20.46% 올라 강동구보다 상승폭이 더 컸다. 즉 상승률을 기준으로 정부의 토지거래허가구역 적용 여부를 예측하는 것은 맞지 않다는 설명이다.

이에 대해 A씨는 “따라서 데이터 기반 규제가 아니라, 정치적 선택에 가까울 것”이라며 많이 오른 곳이나 투기 위험이 가장 큰 곳이 아닌, 토지거래허가제를 풀어도 감당 가능하고, 표가 많은 지역을 기준으로 규제 해제 여부를 결정할 것이라고 분석했다.

그럼 지라시에서 등장한 7개 자치구가 갖는 의미는 뭘까. A씨는 “끝까지 (토지거래허가제로) 묶어둔 곳이 곧 국가가 인정한 핵심 입지”라고 했다. 과거 사례를 보면 끝까지 규제를 받았던 지역이 규제에서 풀려날 때 가장 크게 움직였으므로, 역설적으로 토지거래허가구역으로 남아있다는 것 자체가 핵심 입지를 보증하는 수표처럼 읽힌다는 설명이다.

A씨는 글을 마치며 “지라시가 맞을지 틀릴지는 중요하지 않다”면서 “다만 (정부가) 이 방향으로 가려는 ‘의도’는 이미 시장에 던져졌다고 본다”고 했다. /leejin0506@chosun.com