입력 : 2026.01.06 15:53 | 수정 : 2026.01.06 15:57
[땅집고] 정부의 1월 부동산 대책을 둘러싸고 시장에 각종 ‘지라시’가 돌고 있다. 아직 정부가 공식적으로 밝힌 내용은 없지만, 다주택자 세금 규제 강화, 토지거래허가구역 해제, 투기과열지구 확대 등이 주요 키워드로 거론된다. 그동안 지라시 내용들이 대책에 포함된 적이 많아 상당수 시장 참여자들은 사실로 받아들이고 있다. 국토교통부는 이달 중 부동산 시장 안정화를 위한 새로운 공급 대책을 발표할 예정이다.
◇ 토지거래허가구역 대폭 해제하고, 규제지역은 늘린다?…세금 규제도 대폭 강화하나
지라시에는 토지거래허가구역을 축소하는 대신 투기과열지구와 조정대상지역 등 규제지역을 확대하는 방안이 담겼다
구체적으로 토지거래허가구역의 경우 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동), 강동구를 제외한 전 지역을 해제한다는 것.
최근 서울시는 국토교통부에 토지거래허가구역을 해제해달라는 요청을 한 바 있다. 오세훈 서울시장은 지난 달 “정부는 10.15 대책의 부작용을 더 이상 외면해서는 안 된다”며 “대출 한도는 급격히 줄었고 규제지역 확대와 각종 제한은 매매 시장의 문턱을 비정상적으로 높였다”고 주장했다.
다만 지라시에는 투기과열지구와 조정대상지역을 수도권 일부 지역으로 확대 지정하는 내용도 함께 담겼다. 신규 지정 대상으로는 구리, 부천, 동탄, 안양 만안구, 용인 기흥구, 수원 권선구 등이 거론된다.
만약 이 같은 내용대로 대책이 발표될 경우, 규제가 완화되는 지역과 강화되는 지역 간 온도 차가 커지면서 시장 혼선이 불가피할 것이라는 관측이 나온다. 현재도 급작스러운 투기과열지구 지정으로 재건축 사업 현장에서는 조합원 지위 양도 제한과 재당첨 제한, 대출 규제 등이 한꺼번에 적용되며 혼란이 커진 상황이다. 업계에서는 이러한 규제 충격이 서울을 넘어 수도권 주요 지역으로 확산될 수 있다는 우려를 제기한다.
또 서울시는 지난해 토지거래허가구역을 섣불리 해제했다가 집값 급등을 유발한 전력이 있는 만큼, 정부가 같은 방식의 정책을 반복할 경우 시장 불안이 재현될 수 있다는 지적도 나온다. 수도권 유주택자의 전세 대출 제한 및 사업자 대출에 대한 검증 강화안도 담겼다.
이와 함께 지라시에는 다주택자에 대한 양도소득세 중과세 유예를 종료하고, 장기보유특별공제도 하향 조정해 세 부담을 대폭 높이는 방안이 포함됐다.
장기보유특별공제는 부동산을 장기간 보유한 사람에게 보유 기간과 거주 기간에 따라 세금을 깎아주는 제도다. 보유세의 경우 1주택자에 한해 산출된 종합부동산세 금액에서 최대 80%까지 세액 공제를 받을 수 있고, 양도세는 양도차익의 최대 80%를 공제한 뒤 세율을 적용한다.
이 제도는 주택을 오래 보유한 고령자에게 특히 세제 혜택이 큰 장치로 꼽힌다. 이에 따라 장기보유특별공제율이 하향 조정될 경우, 다주택자뿐 아니라 실거주 1주택 은퇴자들의 세 부담도 함께 늘어날 수 있다는 우려가 나온다.
최근 공공임대 후 분양 전환하는 아파트에서 최근 갈등이 벌어지자 아예 공공임대 후 분양전환 자체를 전면 제한하는 방안도 담겨 있다. 이는 공공임대가 미래의 분양권으로 취급되는 것이 아닌 장기 거주용, 즉, 영구 임대화로서의 성격이 더 커지는 것으로 해석될 수 있다.
물론 이 모든 내용은 지라시에 담긴 방안이지, 실제 부동산 대책은 아니다.
◇ “지라시 내용 일부 현실화하면 어떡해”…불안에 떠는 수요자들
정부가 이러한 지라시에 대해 입장을 발표할 때 일부는 대책에 포함된 적이 많았기 때문에 업계에서는 지라시 내용 조차도 촉각을 기울이는 분위기다.
이 지라시 내용이 현실화한다면 부동산 수요자들은 시장 혼란이 가중될 것으로 예상했다. 온라인 커뮤니티 등에는 “만약 토지거래허가구역이 다시 해제된다면 서울 외곽지역과 경기 과천, 분당, 광명, 성남, 하남 등에 풍선효과 가능성을 배제하기 어렵다”, “장기보유특별공제 혜택을 축소하면 1주택자는 갈아타기가 힘들고, 고가주택 보유자의 이동도 원천 차단될 것”이라는 이야기가 나오고 있다. /rykimhp206@chosun.com