"임대사업자 종부세 폭탄 비상"…주임사 만기매물 토허제 직격탄

[땅집고] 내년에 주택 시장에 공급이 감소하고 금융 시장 유동성이 확대되면서 부동산 세금이 더 강화할 것이란 전망이 나왔다.

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국내 최대 부동산 온라인 커뮤니티 부동산스터디에는 부동산 시장 빅데이터 분석가 삼토시가 작성한 ‘매물 감소와 유동성 증가가 만나는 2026년, 명확해지는 시장의 방향성’이란 제목의 글이 올라와 화제다. 삼토시는 “(주택)매물의 증감 여부가 집값에 큰 영향을 미친다”며 “보유세 인상이 추가될 가능성이 있다”고 밝혔다.

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◇ 토지거래허가구역 확대 지정으로 공급 부족…주임사 만기 매물, 보유세 폭탄 맞을 위기

삼토시는 “그동안 매물의 증감 여부가 집값에 큰 영향을 미친다고 여러 차례 글을 통해 말씀드린 바 있다”며 “그때마다 든 예시가 다주택자 양도세 중과와 임대차3법 시행이었다”고 글을 시작했다.​

다시 말하면 “다주택자 양도세를 중과하게 되면 다주택자로부터 나오는 매물이 묶여버리기 때문에 매매 유통 매물이 급감하면서 시장(가격)이 급등하게 된 것이 지난 2006년과 2018년에 일어난 일이었다”는 것이다. 반대로 “다주택자 양도세 중과를 유예하자 매물이 증가하면서 시장이 하락한 것이 2009년과 2022년이었다”고 설명했다. ​

그는 “임대차3법이 시행되던 2020년은 서울에 역대 가장 많은 입주 물량(5만7000가구)이 몰린 해였으나 임대차3법 시행으로 전세 유통 매물이 급감하면서 전세가는 오히려 급등했다”며 “가만히 냅뒀으면 2020년은 전세가가 오히려 하향 안정화되었을 것”이라고 했다. ​

삼토시는 “2026년을 앞두고 또 다시 유통 매물 감소를 초래하는 이슈가 발생했다”며 “서울 전역 및 경기 12개 지역 토지거래허가구역 지정이 그것”이라고 했다.

토지거래허가구역이 지정되면 주택 매매시 실거주 의무가 부과되기 때문에 당연히 갭투자가 불가능하다는 것.

​그는 첫째로 공급 감소를 지적했다. 삼토시는 “서울 전세가에 큰 영향을 미치는 수도권 입주 물량은 2025년 14만5000가구에서 11만1000가구로 -23% 감소했다”며 “서울은 4만7000가구에서 2만8000가구로 무려 -39%나 줄었다”고 했다. ​이것이 전세 매물 감소로 이어질 것으로 내다봤다.

둘째, 주택 등록임대사업자 만기 물량을 지적했다. ​

그는 “2018년에 당시 정부가 주택임대사업자 활성화 정책을 내세우면서 많은 다주택자들이 주택임대사업자(이하 주임사) 등록을 진행했다”며 “보통 4년 만기 또는 8년 만기인 주임사가 많기 때문에 2026년에 의무 임대 기간이 끝나는 주임사가 많을 것이라고 봤고 이 물건들이 매물로 나올지 여부가 시장에 큰 영향을 미칠 것이라고 생각했다”고 했다.

​삼토시는 “국토교통부가 권영진 국민의힘 의원실에 제출한 자료에 따르면 2026년에 임대 의무 기간이 끝나는 서울 아파트는 2만4000가구에 달한다”며 “임대 의무 기간이 끝난 후에도 해당 주택의 세입자 분들이 계약갱신요구권을 행사할 가능성이 높기 때문에 안 그래도 매도가 쉽지 않을 상황에서 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 2026년 주임사 만기 주택 2만4000가구는 매물로 나올 수 없게 됐다”고 했다.

그는 “이 상황에서 다주택자 보유세를 크게 올린다면 이 분들은 보유 주택을 매도하지 못한 채 보유세 폭탄을 두들겨맞게 될 것”이라고 전망했다. 그러면서 그는 “추측건대 2026년 이후 보유세 인상은 기정사실로 보인다”고 했다.

​셋째, 재건축·재개발 조합원 지위 양도 제한도 문제다. ​

조합원의 지위 양도가 어려워지면서 정비사업지의 매물 감소로 이어질 것으로 내다뫘다. 특히 “서울에 두 채의 재건축 아파트를 갖고 있는 분들은 5년 재당첨 금지로 인해 조합원 분양 신청 시 현금 청산당할 수 있기 때문에 조합원 지위 양도를 해야 되는데 그게 금지되다보니 꼼짝없이 강제 청산당할 위기에 처해 있다”고 지적했다. 사업 지연에 따른 공급 감소 부작용이 발생하고 공사비도 오를 것으로 내다봤다.

◇ 유동성마저 풀린다…“내년 보유세 인상은 기정사실”

아울러 삼토시는 “내년에는 세계국채지수 편입이라는 이벤트도 있다”며 “2026년 4월부터 70조~80조원에 이르는 외국인 자금이 단계적으로 국내 국채 시장에 유입된다”고 했다. 그는 “국채 수요가 증가하면 채권 가격이 상승하고 국고채 금리가 낮아지면서 회사채와 주택담보대출 금리까지 연달아 낮아질 수 있다”며 “한국금융연구원의 연구에 따르면 0.2~0.6% 수준의 금리 인하 효과가 예상된다고 하니 세계국채지수 편입만으로 유동성이 확대될 것”이라고 했다. ​

즉, 2026년은 매물 감소와 유동성 증가가 점차 그 강도를 더해가는 구간이란 것. 삼토시는 “시간 차이만 있을 뿐 시장의 방향성은 명확할 것으로 예상한다”며 “상승을 차단하기 위해 (정부가)보유세 인상 규제를 추가할 가능성은 매우 높다”고 강조했다.​ /rykimhp206@chosun.com

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