[시험대에 선 이재명 주택정책, 전문기자의 직설-2편] 집값만 올리는 주택가격 안정화 대책의 역설

[땅집고] 이재명 정부 출범 시기에 집값이 급등하면서 시장엔 다시 한 번 '진보정권 트라우마'가 엄습하고 있다. 과거 노무현, 문재인 정부의 집값 폭등 악몽이 재연될 것이란 우려가 고개를 들고 있는 것이다. 시장은 이미 들끓고 있다. 전문가와 언론은 앞다투어 각종 '처방전'을 내놓지만, 그 방향은 극단으로 나뉜다. 공급을 늘려야 한다는 주장과 대출 및 거래를 조여야 한다는 규제 강화론이 충돌하고 있다.

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그러나 집값은 인구구조, 금리와 유동성, 주택공급, 소득, 수출 등이 복합적으로 작용하는 경제현상이다. 정부가 정책으로 통제할 수 없다는 것은 수도 없이 증명됐다. 미국, 일본, 영국 등 거의 모든 나라에서 크고 작은 ‘버블앤 버스트’(Bubble and Bust)가 주기적으로 반복되고 있다. 정부가 주식시장의 버블앤버스트를 통제할 수 없듯이 주택시장의 가격 폭등과 침체 현상을 막을 수는 없다. 세계적으로 확립된 정부의 역할은 버블앤버스트의 진폭을 완화해서 경제적 부작용을 최소화하는 것이다.

“하늘이 두쪽 나도 집값을 잡겠다”고 큰소리 뻥뻥치던 노무현, 문재인 정부는 연일 규제 폭탄을 터뜨렸지만, 결국 집값은 더 올랐다. 결국 우파 진영의 '공급 폭탄론'을 채택했지만, 그 결과는 마찬가지였다. 김현미 전 국토부 장관의 "아파트가 빵이라면 밤새워 만들겠다"는 말이 그 상징이다. 노무현과 문재인 시절 끝없이 오를 것만 같았던 강남의 집값도 차기 정권에서는 오히려 끝없는 폭락의 공포가 휩쓸었다. 이재명 정부도 주택시장의 메커니즘과 역사를 무시하고 섣불리 집값을 잡겠다고 선언했다간 노무현, 이재명 정부처럼 허풍선, 거짓말 정부의 오명을 뒤집어쓸 수 있다.

■ 공급 확대 정책의 수혜는 차기 정부

공급 확대론의 실효성은 제한적이다. 문재인 정부가 2021년 발표한 광명·시흥 신도시는 여전히 삽조차 뜨지 못했다. 첫 입주까지는 2033년, 발표 이후 12년이 걸릴 것이라는 전망이다. 윤석열 정부 역시 '8·8 대책'을 통해 연평균 7만호 공급을 공언했지만, 감감 무소식이다.

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아파트 단지 하나 짓는데도 계획, 토지구입, 인허가, 착공 등을 거쳐서 입주하는데 6~7년까지도 걸린다. 신도시는 10년 이상 걸린다. 주택시장이 불 붙고 있는 상황에서 신도시 개발 등 주택공급 폭탄론이 효과가 있을리 없다. 공급확대론의 성과는 현 정부가 아닌 다음 정권말 혹은 차차기 정부에 가서야 나타날 것이다.

공급확대를 통한 집값 안정의 대표적 사례가 노태우 정부의 1기 신도시 개발이다. 권위주의 정부 하에서 가능한 속도전이었다. 부작용도 만만치 않았다. 자재 가격 폭등, 부실 시공 등이 뒤따랐다. 그러나 당시에도 당장에는 효과가 없었다. 당시 서울 아파트 가격은 3년 만에 50% 넘게 급등했다. 가격 안정이 시작된 것은 걸프전, 일본 버블 붕괴, 미국 금융위기 등 외부 요인이 복합적으로 작용한 결과였다.

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■ 초고층 재개발? 서민 내쫓는 '고가 주택 확대책'

일부 학자들은 "수요 있는 곳에 고밀도 공급을 해야 한다"며 재개발·재건축을 통한 초고층화 방안을 주장한다. 서울시는 실제로 70층까지 허용하는 방향으로 규제를 완화했다. 그러나 초고층으로 지으면 건축비는 기존 대비 2배 이상 상승하고, 재건축·재개발은 최소 수년이 걸리는 장기전이다. 또, 개발 기대감이 집값을 자극하고, 이주 수요로 인해 전세시장까지 교란시킨다.

더 큰 문제는 저렴 주택의 멸실이다. 빌라, 다세대 등 저소득층이 거주하던 주택이 사라지면서 이들을 위한 주거 공간은 갈수록 줄어든다. 초고층 개발은 결국 고가 주택 공급 확대 정책이지 서민을 위한 대책은 아니다. 물론 도심의 고층재개발이 장기적으로 고가주택의 공급확대 효과가 시장안정에 기여할 수는 있지만, 이 역시 장기적 효과일뿐이다.

■ 토지거래 허가제, 실효성 없는 헛된 규제

규제가 단기적으로 효과가 있는 듯 보일 수 있지만, 시장은 곧 적응한다. 규제로 집값을 잡겠다고 덤볐던 노무현, 문재인 정부시절에 '풍선효과', '버블세븐', '정부 반대로 투자하라'는 말이 유행했던 이유다. 규제가 곧 집값 상승의 신호로 작용했다. 노무현, 문재인 정부를 거치며 한국 사회에는 규제로 집값을 잡을 수 없다는 공감대가 형성됐다. 이재명 대통령도 세금폭탄으로 집값을 잡지는 않겠다고 말한 이유이다.

그러나 이 금기를 깬 사람이 보수 정치인인 오세훈 시장이다. 오 시장은 잠실, 청담동의 토지거래 허가구역을 풀면서 집값이 치솟자 강남3구와 용산구까지 토지거래 허가구역으로 묶었다. 전세계적으로 유래가 없는 아파트 거래 허가제도이다. 문재인 노무현 정부도 한때 검토했지만, 위헌시비 때문에 도입하지 못한 제도이다. 토지허가제도는 개발 호재가 있는 지역의 토지거래를 규제하는 제도이다. 이 때문에 구청단위로 일괄적으로 아파트 거래를 막는 제도는 입법취지는 물론 사유재산권을 침해하는 정책이다.

규제의 부작용만을 보여줬다. 주택거래 허가제로 마포, 성동구, 성남, 과천 등 주변 집값이 불 붙고, 다시 강남3구와 용산이 치솟는 연쇄 작용이 발생했다. 그런데도 좌파 시민단체와 지식인들이 부동산 규제론을 들고 나오고 있다

■ 친서민 정책? 서민만 죽는다

문재인 정부는 진보 학자들의 "투기꾼과 싸워야 집값이 잡힌다"는 주장에 기대어 다주택자와의 전면전을 선포했다. 하지만 결과는 참담했다. 서민주택 공급 생태계가 붕괴됐고, 전세 사기와 전세난이라는 비극이 뒤따랐다. 다주택자는 임대 공급자다. 이들을 규제하면 민간 임대시장은 붕괴하고, 그 피해는 고스란히 서민에게 돌아간다.

선진국은 오히려 다주택자에게 세제 혜택을 주며 임대 시장을 육성한다. 그러나 한국은 좌파 지식인들의 잘못된 주장으로 '평범한 중산층 임대사업자'를 투기꾼으로 몰았다. 이들의 퇴장은 서민 주거 불안정으로 이어졌다. '친서민'을 외친 정책이 정작 서민을 더 고통스럽게 만들었다.

주택 정책 실패는 집값을 잡을 수 있는 비책이 있다는 환상에서 비롯된다. 현재 집값 상승의 원인은 원자재 가격 인상, 인건비 상승, 분양가 상승, 새 아파트 선호 증가, 공사 지연, 금리 인하 기대 등 복합적이다. 유럽도 비슷한 이유로 집값이 오르지만, 어느 정치인도 "집값 잡겠다"는 말을 입에 올리지 않는다. 그것이 시장경제이고 시장을 자기 마음대로 주무를 수 있는 정부는 없다. /hbcha@chosun.com