대한민국은 2024년에 65세 이상 고령인구가 1000만 명을 넘어서며 전체 인구의 20%를 초과하는 초고령사회에 진입했다. 이 책의 제목인 ‘실버 웨이브Silver Wave’는 새로운 고령인구의 물결이 대한민국을 휘감으며 한 번도 경험해보지 못한 변화를 만들어낸다는 의미를 담고 있다. 실버웨이브는 박재병 케어닥 대표가 산업 현장에서 체득한 경험을 바탕으로 썼다.

[땅집고 북스-실버웨이브②] 일본 시니어하우징에서 배울 점은 무엇인가.

어느 사업이든 성공을 위해서든 시장조사와 수요 파악, 우려되는 점에 대한 확실한 해결책이 필요하다. 시니어 하우징 시장 역시 노인들의 수요와 해결책에 대한 답을 갖고 뛰어들어야 한다. 시장에 영향을 미치는 정부의 정책 방향, 미래 트렌드도 사전에 반드시 확인해야 한다.

일본의 경우 시니어 하우징 시장이 성숙기에 접어들었고 많은 형태의 상품이 있다. 일본 사례는 우리에게 많은 시사점을 준다. 시장성과 상품성 그리고 정책 방향성과의 일치 여부가 특정 시니어 하우징 상품의 성패에 큰 영향을 미쳤다.

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■ 시니어 하우징 사업, 서둘러 뛰어들어야 하는 이유

2023년 7월 후생노동성이 발표한 자료에 따르면 일본의 유료 노인홈 수는 2022년 기준, 1만7327개다. 전체 고령자 중 1.8%가 유료 노인홈에 거주한다. 노인주거시설 중 가장 높은 비율이다. 서비스형 고령자주택은 8294개로, 고령자 중 0.8%가 거주한다. 2012년 기준 890개소에서 2023년 8294개로 늘었다. 11년 만에 10배 가까이 성장했다.

한국 시니어타운(노인복지주택)은 2023년 기준 39개로, 노인주거복지시설(양로시설·노인복지주택·노인공동생활가정) 중 가장 적다. 정원도 8840명으로, 전 고령자의 0.09%에 해당한다. 단순 비교해도 시니어 하우징 공급은 일본이 우리나라보다 20배 많다. 세계에서 가장 빨리 늙어가는 우리나라에서 시니어 하우징을 서둘러 개발해야 할 산업임이 틀림없다.

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■ 서비스형 고령자주택, 일본 정책 방향 따라 성장했다

정책에 가장 크게 영향을 받은 일본 시니어 하우징은 서비스형 고령자주택이다. 일본 정부는 서비스형 고령자주택을 도입하기 전, 단카이 세대의 고령화가 지속적으로 진행되는 것을 보고 고령기에 접어든 초기와 중기 노인을 위한 시설이 필요하다는 것을 인식했다. 게다가 정부 예산이 많이들지 않도록 민간에서 운영하는 시니어 하우징이어야 한다는 확실한 목표가 있었다.

정부의 정책 방향을 제대로 읽은 서비스형 고령자주택은 설립 초기부터 지금까지 꾸준한 성장세를 이어오고 있고, 사업자 입장에서도 상당한 수익을 올리는 모델이 됐다. 그 결과 2011년 신규 업태가 된 후 개호형 서비스형 고령자주택은 연평균 23.15%라는 높은 성장세를 기록했다.

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■ 일본 서비스형 고령자주택이 한국에 주는 시사점

민간 운영자에게는 규제가 덜한 사업일수록 확실히 유리하다. 일본 서비스형 고령자주택은 후생노동성이 아니라 국토교통성 소관이다. 시설보다는 집이나 주택에 가깝고 운영자들은 내가 사는 공간을 관리하고 생활에 도움을 주는 주체다. 정부 개입은 계약 관계를 모니터링하는 수준이다. 입주자는 서비스형 고령자주택을 임대차 계약으로 점유하고 계약 기간 동안 내 집처럼 자유롭게 거주할 수 있다.

위탁운영으로 수익을 극대화할 수 있다. 서비스형 고령자주택은 개호보험 대상이 아니다. 상대적으로 서비스 수준과 운영 난이도가 낮다. 위탁으로 운영하면 사업자는 운영의 어려움을 쉽게 해소할 수 있다. 일본의 경우 서비스형 고령자주택의 활성화로 위탁운영업체의 성장세도 눈에 띈다. 리츠 형태로 민간 사업자가 수익을 목적으로 서비스형 고령자주택을 운영하는 곳도 있다. 이들은 전문성과 확장성을 고려해 위탁운영 업체를 이용한다. 당연히 위탁운영을 수탁한 기업들도 수익성 확보가 쉬워져 늘어나는 추세다.

서비스형 고령자주택 성장 배경에는 정부 재정의 한계가 가장 컸다. 유료 노인홈이나 특별양호시설 같은 국가보조금을 많이 지출하는 시설이 증가하는 것은 정부 재정에 무리가 갔다. 일본 정부에서는 신규 인허가를 매우 보수적으로 진행하고 몇 년 전부터는 아예 내주지 않고 있다. 재정 부담 문제는 일본만의 문제가 아니다. 우리나라도 노인장기요양보험의 재정적자 문제가 지속적으로 제기되고 있다. 보조금 중심의 시설은 인허가가 줄고 민간 기업이 주도하는 자기 부담형 주택은 확대될 것이 뻔하다. /westseoul@chosun.com

땅집고가 최근 늘어나는 시니어 부동산 개발 니즈에 맞춰 ‘시니어 주거 및 케어시설 개발과 운영 전문가 과정(5기)’을 6월 개강한다.

강의는 현장 스터디 2회를 포함해 총 16회로 진행한다. 강의 시간은 매주 수요일 오후 4시~6시30분이며, 수강료는 290만원이다. 땅집고M 홈페이지(zipgobiz.com, ▶바로가기)에서 신청하면 된다.