입력 : 2025.05.08 09:00
[땅집고] “신속통합기획, 모아타운 추진이 오세훈 서울시장이 가장 잘 한 일이라고 생각한다. 계속 시장직을 수행하면서 완성된 단지를 보고 싶다. 성공적인 모델은 양천구 목동이다. 가장 빠른 6단지를 따라잡기 위해 다른 단지들이 신통기획을 신청했는데, 지금 속도로 가면 10년 안에 끝날 것이다.” (김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장)
올해 2월 서울시가 강남권 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담) 토지거래허가구역 해제로 부동산 가격이 급등했다. 3월 24일부터 오히려 강남 3구(강남·서초·송파), 용산구 전체를 토지거래허가구역을 묶었다. 혼란기를 겪었음에도 최근 아파트 가격이 안정세에 접어들었다는 평가를 받는다.
토허제 사태 이후 부동산 시장에 대해 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 땅집고와 인터뷰에서 “규제와 상관없이 가격이 오르고 있었는데, 그 이유를 파악해 공급에 집중해야 했다”며 “너무 높지 않은 가격에 주택을 살 수 있도록 다양한 길을 열어줘야 한다”고 밝혔다.
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한편 김 소장은 오세훈 서울시장 대선 불출마로 인한 서울시 정비사업 정책 연속성 유지를 긍정적으로 봤다. “신속통합기획과 모아타운 추진이 오 시장 4번의 임기 중 가장 잘한 일”이라며 “한 번 더 서울시장에 당선돼 완성된 단지를 만드는 것을 보고 싶다”고 말했다.
모범적인 정비사업지로 양천구 목동을 꼽았다. “건폐율, 용적률도 낮아서 추가 분담금을 거의 내지 않는다”며 “가장 빠른 6단지를 따라잡기 위해 나머지 단지가 신속통합기획을 신청했는데, 이 속도대로 가면 아마 10년 안에 다 끝날 것”이라고 밝혔다.
다음은 김학렬 소장과 일문일답.
-강남3구, 용산구가 토지거래허가구역으로 묶이며 일단 안정된 모양새인데, 앞으로는 어떻게 될 것이라 보나.
“규제랑 상관없이 이미 작년부터 강남 3구와 용산구는 오르고 있었다. 그 이유를 파악해서 공급을 어떻게 할지에만 집중하면 좋겠는데 갑자기 2월에 토허제를 해제했다. 세계 어느 나라든 제일 비싼 주택과 제일 저렴한 주택의 가격 격차는 계속 벌어진다. 중하위권에 계신 분들이 너무 높지 않은 가격에 주택을 살 수 있도록 다양한 길을 열어주는 게 더 좋은 방법이다.“
-주변 지역 가격이 오르는 풍선효과도 있을까.
“풍선 효과는 당연히 생길 수밖에 없는데, 한도 끝도 없이 올라가지는 않는다. 규제 지역으로 묶이면 그 대안으로 같은 생활권인 주변 지역을 대안으로 생각해야 한다. 원래 송파구 잠실의 대안은 파크리오나 헬리오시티였는데, 이제는 강동구가 됐다. 이제는 강동구 올림픽 파크포레온, 고덕그라시움, 동작구 아크로리버하임, 마포구 래피안푸르지오, 프레스티지자이, 성동구 서울숲힐스테이트 등이 대안이 될 수 있다.”
-오세훈 서울시장의 대선 불출마로 신속통합기획, 모아타운 등 재정비 사업 활성화 정책이 연속성을 유지하게 됐다.
“신통기획, 모아타운이 오 시장 4번의 임기 중 가장 잘한 일이라고 생각한다. 이제 임기가 1년 정도 남았는데, 한 번 더 서울시장을 해서 신통기획과 모아타운을 마무리하길 바란다. 완성된 단지를 보고 싶다. 신통기획, 모아타운으로 완성된 단지가 나오면 이후에도 따라할 수 있을 것이라 생각한다. 계속 추진한다면 이 정책들이 성공할 수 있을 것이라고 본다. 그러나 내년 지방 선거에서 낙선해 시장이 바뀌면 신통기획, 모아타운은 폐기될 것이다.”
-노후계획도시 특별법으로 1기 신도시 정비 선도지구 선정 등으로 이슈가 컸는데, 구체적인 방향성이 부족하다는 지적이 있었다.
“처음 노후계획도시 특별법이 나왔을 때 기대가 컸다. 민주당과 국민의힘이 힘을 합쳐 만든 법이기 때문에 추진이 잘 될 것이라고 기대했다. 작년 11월에 선도지구 선정하고 12월 3일에 비상계엄 정국, 조기대선 모드가 됐다. 지자체가 주도할 수 있는 일인데, 1기 신도시가 있는 경기도지사는 대선후보로 활동해왔다.
성공적인 모델은 서울 양천구 목동이다. 원래 노특법 적용이 가능한 지역인데, 자체 추진력으로 가고 있다. 건폐율, 용적률도 낮아서 추가 분담금을 거의 내지 않고 수평 이동할 수 있다. 이런 사업장은 목동이 마지막일 것 같다. 통합재건축을 추진하다가 이제는 14개 단지가 따로 가는데 오히려 속도가 더 빨라졌다. 6단지가 제일 먼저 가고 있고, 나머지 단지들은 속도를 따라가기 위해 신속통합기획을 신청했다. 이 속도대로 가면 아마 10년 안에 다 끝날 것이다.”
-미국의 상호관세 정책이 국내 부동산에 영향을 줄 것이라고 보나.
“개인적인 의견을 말하라고 하면은 없을 것 같다. 문제가 되는 게 있다면 금리일텐데 오히려 몇 번을 내리느냐, 얼마나 내리느냐가 관건이다. 한국 부동산 시장에는 악재보다는 호재로 작용할 것이다. 다만 관세가 높아져서 우리 수출이 급감한다면 힘들어질 지역은 있다. 삼성전자가 있는 경기 평택 고덕, 용인 남사 같이 특정 기업의 영향을 받는 도시들에는 영향이 있을 수 있다.”
-실수요자의 내 집 마련 전략은?
“25년 활동하면서 자신의 경제력 안에서 제일 좋은 걸 하라고 말씀을 드리는데 제일 중요한 것은 내가 바라고 희망하는 입지들이다. 시간이 지난다 하더라도 내가 원하는 수준으로 시세가 내려올 가능성이 높지는 않다. 5년, 10년 중장기로 본다고 했을 때 분명히 내가 산 가격보다는 올라갈 수 있는 입지와 상품이라면 하루라도 더 빨리 사는 게 맞다고 생각한다. /raul1649@chosun.com