"다 필요 없고, 딱 두 가지만 해라" 부동산 시장 안정조건은… | 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장 (上)

[땅집고] “다음 대통령이 누가 되든지 문재인 정부 때 부동산 정책을 다 뒤집으면 된다. 시장 규제는 다 없애서 민간의 주택 공급을 늘리고, 서울과 주변 지역을 잇는 광역교통망을 깔아주는 정책에만 집중하면 한국 부동산 시장은 빠르게 안정될 것이다.” (김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장)

지난 3월 서울 아파트 거래량이 9571건까지 치솟았다가 4월 2500여건까지 떨어지며 부동산 시장이 급속 냉각한 분위기다. 4월 4일 윤석열 전 대통령에 대한 탄핵소추안이 헌법재판소에서 인용되면서 조기 대선 체제에 돌입한 영향이다. 6월 3일 대통령 선거를 통해 정권 교체 가능성이 커지는 가운데 향후 부동산 시장의 불확실성이 유지되고 있다.

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김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 땅집고와 인터뷰에서 “부동산 시장에서 의사결정을 조기 대선 이후로 미루겠다는 분들이 많다”며 “차기 대통령이 누가 당선되든 문재인 정부의 부동산 정책을 다 뒤집으면 된다”고 강조했다.

김 소장은 15년 넘게 한국갤럽에서 부동산 시장 리서치를 담당한 경험을 바탕으로 데이터를 기반한 지역별 시장 분석과 예측으로 정평이 난 전문가다. 빠숑이라는 필명으로 알려져 있다.

이어 김 소장은 차기 정권에서 집중해야할 부동산 정책으로 공급 활성화와 광역교통망 확충을 꼽았다. “시장의 규제는 다 없애서 민간의 주택 공급을 늘리고, 일자리가 많은 서울과 주변을 광역 교통망으로 엮어서 출퇴근이 원활하게 하면 된다”며 “공급 활성화, 광역교통망에만 집중하면 한국 부동산 시장은 빠르게 안정될 것”고 말했다.

다음은 김학렬 소장과 일문일답.

-탄핵 정국이 끝나고 조기 대선 체제로 들어갔는데 앞으로 부동산 시장을 어떻게 전망하나.

“지금은 거의 정지 상태라고 보면 된다. 3월 서울시 아파트 매매 실거래량이 9000건을 넘겼다. 약 5년 정도 만에 최대 거래량이었다. 서울 몇 개 구가 토지거래허가구역으로 묶였고 조기 대선이 6월 3일 치러지다 보니 그 이후로 의사결정을 미루겠다라고 하는 분들이 많아졌다.

(이재명 후보의 당선 가능성이) 이미 부동산 시장에는 어느 정도 반영됐다. 지금 상황에서는 크게 달라지는 것은 없다라고 판단한다. 다만 지방 부동산에 대해 정책적으로 지원을 할 것인가, 그냥 방치할 것인가 등 정책적인 것들을 기다려봐야 할 것 같다.”

-수도권은 공급 부족을 해소해야 하는데, 공공주택을 공급하는 데 초점을 맞출 것으로 보인다. 효과적일 것이라고 보나.

“어떤 형태든 공급은 많이 하는 것은 좋다. 다만 공공주택을 단기간에 공급할 수 있는 방법은 없다. 선거 공약용 선심성 멘트라고 보인다. 왜냐하면 돈이 없다. 정부에서 추진하는 공공성이 있는 부동산 정책에는 공공주택을 많이 짓는 것과 광역교통망을 까는 방법이 있는데, 둘 다 진도를 못 나가고 있다. 예를 들어 수도권광역급행철도(GTX)는 A, B, C노선 중 A만 일부 개통했고, 나머지는 지연되고 있다. 예산이 없어서 그런 건데 공공주택을 공급할 수 있을지는 미지수다.”

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-차기 대통령이 누가 되든 필요한 정책은 어떤 것인가.

“시장이 바라는 것을 주면 된다. 시장의 규제는 다 없애는 게 맞다. 특히 민간의 주택 공급을 많이 밀어주는 정책이 필요하다. 또 일자리가 많은 서울과 주변을 광역 교통망을 엮어서 출퇴근이 원활하게 하면 된다. 대표적인 것이 GTX-A인데, 최근에 경기도 파주 운정 거주자들의 표정이 굉장히 밝아졌다. 1시간 반이 걸리던 거리를 20~30분 만에 오간다면 삶의 질이 높아진다.
공급 활성화, 광역교통망. 그 두 가지에만 집중하면 한국의 부동산 시장은 빠르게 안정될 것이다.”

-지방 부동산 시장 활성화를 위한 정책으로 다주택자에 대한 세금 규제 철폐가 거론되는데, 효과가 있을까.

“지방 사람들도 새 아파트로 이사하고 싶어 한다. 미분양이 많은 것을 보면 공급은 충분히 된 것인데, 원래 살던 집이 팔리지 않아서 문제가 된 것이다. 기존 주택들에 대해 투자자들이 들어올 수 있게 해줘야 한다. 지금은 다주택들의 투기를 돕는다는 이유로 막고 있다. 서울을 제외하고 경기도 포함 나머지 지역은 모두 비규제로 가는 게 맞는 것 같다. 엄청난 세금혜택을 주는 게 아니라 일반 세율로만 해줘도 투자자들이 들어가 (지방 부동산은) 활성화할 수 있다.”

-이재명 후보는 이전 민주당 정권과 달리 징벌적 과세는 물리지 않겠다 취지의 인터뷰를 했는데, 실효성이 있을까.

“일단 그때의 정책들이 징벌적이었다는 것을 인정한 것 아닌가. 이재명 후보가 당선돼 다시 민주당 정부가 들어선다면 문재인 정부 때 했던 부동산 정책을 다 뒤집으면 된다. 주택을 원활하게 공급하고 광역교통망을 깔아주는 쪽에만 집중하면 된다. 단기간에 공급 할 수 없다는 걸 덮기 위해서 수요를 억제하는 정책들을 펴면 안 된다.” /raul1649@chosun.com