"월셋집 주인이 중국인, 미국인, 아니고 캐나다 연기금"…영등포·동대문 등 1500가구 공급

[땅집고] 국내 코리빙하우스 ‘맹그로브’를 운영하는 디벨로퍼 엠지알브이(MGRV)가 세계 10대 연기금 중 하나인 캐나다연금투자위원회(CPP Investments)와 손잡고 서울 주요 지역에서 4개의 임대주택 신규 개발 프로젝트를 진행한다. 올 초 엠지알브이(MGRV)는 캐나다연금투자위원회(CPP Investments)올초 임대주택 프로젝트 개발을 위한 5000억원 규모 조인트벤처(JV)를 설립했다. 이 JV가 서울 영등포구를 비롯한 주요 업무지구에 임대주택을 짓고 운영한다.

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캐나다연금투자위원회는 캐나다 토론토에 본사를 두고 있으며 전 세계적으로 상장 및 비상장 주식, 부동산, 인프라 등에 투자하고 있다. 운용자산(AUM) 규모는 2024년 9월 기준 총 6751억캐나다달러(한화 약 685조원)에 이른다.

업계에서는 외국 거대 자본의 투자로 한국 임대차 시장의 판도가 크게 뒤바뀔 것이란 관측이다.

■ 캐나다연금투자위, 영등포·동대문·성동·중구에 1500가구 임대주택 공급

최근 글로벌 투자회사들이 앞다퉈 한국 임대주택 시장에 본격적으로 진출하고 있다. 외국의 투자은행과 연기금, 부동산 회사 등이 기업형 임대주택 사업에 뛰어든 것이다.

글로벌 고금리 기조가 점차 완화할 것이란 전망과 함께 정부가 기업형 장기임대주택 제도 개선에 나선 것 등은 안정적인 현금 창출이 가능한 임대주택 자산을 선호하는 리츠, 사모펀드, 연기금 등의 자본들에는 매력적인 요소가 됐다는 설명이다. 여기에 서울의 평균 월세가 100만원을 돌파하는 등 임대료가 꾸준히 상승세이고, 한국에만 있던 전세 제도가 점점 월세화하며 외국의 주택 임대 시장과 차이가 사라진 점도 외국 자본 투자가 활발해진 배경이다.

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이번 엠지알브이와의 합작으로 설립하는 임대주택은 당초 영등포의 한 패션회사 건물(연면적 1만5000㎡) 한 동을 사들인 것으로 알려졌는데, 규모가 더 확대됐다.

우선 영등포 지점은 임대형기숙사로 개발하는데 지하 3층~지상 18층, 연면적 약 1만5000㎡, 400실 이상 규모로 올 하반기 착공에 돌입할 예정이다. 여기에 더해 서울 동대문구, 성동구, 중구 일대에도 신규 임대주택 개발을 진행할 예정이며 공급할 주택은 총 1500실에 이른다. 조강태 엠지알브이 대표는 “탁월한 부동산 개발 및 운영 역량으로 조인트벤처 약 3분의 1에 해당하는 투자를 확정했다”라며 “토지 매입 시 100% 자기자본 투자로 안정적인 금융구조와 신속한 의사결정 체계를 확립하고 있다”고 했다.

■ 기업형 장기임대주택 법안, 국회 표류 중…규제 개선부터 이뤄져야

외국계 자본이 국내 임대주택 시장에 진출하는 것은 임대주택 시장에도 긍정적인 부분이 많다. 우선 국내 민간 디벨로퍼나 공공 기관의 재정적 한계를 보완하면서 부족한 도심 임대주택 공급 물량 증가에 기여할 수 있다. 특히 연기금 국부펀드의 등 대자본은 단기 시세차익보다는 장기 임대 수익을 선호하므로 시장 안정성도 높아진다.

무엇보다 글로벌 스탠다드 설계 및 운영 방식으로 기존 국내 임대주택보다 높은 품질을 기대할 수 있다는 것은 차별화된 점이다. 전문 자산관리사(AMC)와 함께 임대 운영 시스템을 구축하는 것도 국내 임대주택 시장 선진화에 기여하는 요소가 될 수 있다.

다만, 외국계 자본이 국내 임대주택 시장에 들어와 투자를 하고 국내 시장에 긍정적인 기여를 하기 위해선 임대 주택 및 임대 사업자에 대한 규제 완화가 먼저 이뤄져야 한다는 목소리가 나온다.

정부는 지난해 기업형 임대주택 활성화를 위해 부동산 투자회사(리츠), 시행사, 보험사 등이 임대주택을 20년 이상 장기 운영할 수 있도록 하는 ‘기업형 장기 임대주택’ 방안을 발표했다. 기업이 대규모 장기 임대 사업에 참여하는 경우 임대료 규제를 풀고 세제 혜택을 제공하는 것이다. 이를 통해 2035년까지 기업형 임대주택을 10만가구 이상 공급할 계획이다. 다만 아직까지 이 같은 방침을 담은 민간임대주택에 관한 특별법안은 발의는 되었지만, 국회 문턱을 넘지 못하고 표류하는 상황이다. 민주당에서도 법안 발의를 준비 중이지만, 혹여 법안 통과가 이뤄지지 않을 경우 외국계 자본 투자가 위축될 우려가 있다.

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다가오는 대선에서 정권이 교체될 경우도 변수가 있다. 정부가 투기 억제 기조를 강화하고 부동산 규제 강도를 전반적으로 강화하면, 기업형 임대주택에 관한 세제 혜택 등이 줄면서 외국계 자본이 투자금 회수에 난항을 겪을 수 있다는 점을 감안해야 한다.

최원철 한양대학교 부동산융복합대학원 특임교수는 “기업형 장기임대주택은 민간 개인이 운영하는 구조로된 국내 임대주택 시장을 선진화할 수 있는 제도지만 아직까지 규제 개선이 잘 이뤄지지 않은데다 투자도 초기단계여서 넘어야 할 산이 많다”며 “국내 임대시장 풍토에 맞게 잘 정착할 수 있도록 제도적 보완이 필요하다”고 했다. /rykimhp206@chosun.com